Chaque année l'Institut IDHEAL réunit une promotion d’auditeurs et auditrices (45 places) venus d’horizons professionnels divers (architectes, ingénieurs, notaires, promoteurs, graphistes, aménageurs, bailleurs sociaux, assureurs, etc.) ou souhaitant approfondir leurs connaissances dans ce domaine, pour un cycle de formation original permettant d'envisager autrement le logement et ses modes de production.

Le cycle 2023-24 des Ateliers de l’Institut propose une réflexion globale et approfondie sur toutes les formes de mobilités liées à l’habitat : "Peut-on, après de multiples expériences, déménagements ou errances, trouver un logement répondant à ses besoins, ses envies, ses attentes ? Une interrogation nécessaire sur la capacité d’un système politique et d’une société à faire de ses citoyen.ne.s des habitant.es satisfait.e.s.".

Il se déploie sur 9 sessions de deux jours et comporte également un voyage d’études de 3 jours à Bruxelles.

Le calendrier du cycle
Session 1, La vie devant soi – 28, 29 septembre 2023
Voyage à Bruxelles – 18, 19, 20 octobre 2023
Session 2, Mobile Homes – 16, 17 novembre 2023
Session 3, Suivez le mouvement ! – 14, 15 décembre 2023
Session 4, Marchés sur la tête – 18, 19 janvier 2024
Session 5, Métiers, instabilités créatives – 8, 9 février 2024
Session 6, Bouger les lignes, des bornes aux cloisons – 7, 8 mars 2024
Session 7, Allons voir ailleurs – 4, 5 avril 2024
Session 8, En marche… – 16, 17 mai 2024
Session 9, Ou à reculons ? – 13, 14 juin 2024

Avec «En finir avec les idées fausses sur l’habitat», l’ex-journaliste Catherine Sabbah démonte 70 idées reçues sur l’habitat, des bienfaits de la cuisine ouverte à la mauvaise réputation du logement social en passant par la rénovation thermique ou l’accessibilité de l’espace public.

Nos logements évoluent, et, avec eux, nos mœurs et nos humeurs. On ne vit pas, on ne pense pas, on n’aime pas de la même façon sous un plafond de 3,50 mètres et dans un trois-pièces bas du front. « Vista » des architectes d’intérieur, souci de rentabilité des promoteurs, faibles revenus dessinent une nouvelle carte du domestique.

Pour les acquéreurs, acheter un appartement sur plan, en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est souvent motivé par le désir de s’installer sans avoir à aménager le logement, à mener des travaux, à bricoler. Pourtant acheter dans le neuf n’est pas un long fleuve tranquille. C’est plutôt une succession d’épreuves à surmonter. Pour construire peu à peu son chez-soi et se l’approprier. S’y sentir bien. L’analyse de la recherche se décline en trois grandes lignes.

La recherche met ainsi d’abord en évidence qu’un achat dans le neuf ne se résume pas au moment de la remise des clés. Au contraire, le parcours d’appropriation de l’appartement se déroule sur un temps long. De 3 à 5 ans. Depuis le premier contact avec un commercial dans une bulle de vente jusqu’aux travaux pour corriger les malfaçons…

Le 2ème point saillant de la recherche habitat met en évidence que l’achat sur plan représente un véritable « travail » pour les acquéreurs. Ils mobilisent de leur temps. Au fil des épisodes de leurs relations avec le promoteur d’abord. Ensuite avec les entreprises qui interviennent. Puis avec la création de la copropriété…. Au fur et à mesure, les acheteurs acquièrent des compétences spécifiques. Et ils les mettent en œuvre. Ils assurent voire pilotent les relations avec de nombreux interlocuteurs (commercial, cuisiniste, artisans, assureur…). Toutes les composantes d’un véritable travail.

Le 3ème grand enseignement de cette recherche habitat sur l’achat sur plan, révèle que les acquéreurs sont amenés à jouer un réel rôle de conception de leur logement : négociation avec le promoteur, avec le cuisiniste, travaux modificatifs, suivi des malfaçons et des reprises de travaux, adaptations à la réalité des espaces de l’appartement. Ils sont à la manœuvre pour concevoir le logement dans lequel ils vont vivre.

Devenu une habitude voire une norme pour de nombreux actifs, le télétravail s’est néanmoins imposé de manière abrupte au début de la crise sanitaire. Trois ans après le premier confinement, comment bouleverse-t-il aujourd’hui la vie des Franciliens ? Pour répondre à cette question et à beaucoup d’autres, l’Institut Paris Région vient de publier, aux éditions des Presses Universitaires de France (PUF), un cahier intitulé : À distance, la révolution du télétravail. 176 pages, 34 articles et une quinzaine d’interviews d’experts permettent de mieux comprendre l’impact sociétal du télétravail. Pascale Leroi et Florian Tedeschi, urbaniste et ingénieur transport, ont dirigé ce travail. Rencontre.

Le secteur du logement entre dans la tourmente, voire en crise. Depuis un an, les prix ont augmenté de 4,6 % dans l’ancien et de 4,7 % dans le neuf, alors que le volume des transactions a baissé de 10,5 % sur la même période. Sur fond de renchérissement des taux bancaires, le nombre de prêts immobiliers signés s’est effondré : -35 %. Les promoteurs voient leurs programmes vaciller face à des coûts de construction qui ont pris 30% en deux ans. L’accession sociale ne se porte guère mieux. Alors que près de 2,2 millions de personnes sont en attente d'une place en HLM, la production stagne, voire chute. 94 000 agréments ont été comptabilisés en 2021, loin de l'objectif gouvernemental fixé à 120 000. Réticences de certains élus locaux, hausse des coûts de la construction, crainte de certains organismes HLM à investir alors que leurs finances ont été mises à mal... Les raisons de ce bilan sont multiples.

À l’heure du défi climatique, l’enjeu de la rénovation des bâtiments est devenu crucial. Le secteur représente 40 % de l’énergie consommée en France et 20 % des émissions de gaz à effet de serre, mais compte également 5,2 millions de passoires thermiques et 12 millions de personnes en précarité énergétique. En quoi la rénovation est-elle une réponse pertinente au défi climatique et social ? Quelles sont ses limites aujourd’hui ? Quels moyens efficaces pour la développer ?

Face aux évolutions de nos sociétés, le logement change de nature. Que ce soit par le développement du télétravail au cours de notre vie active, par volonté de cohabiter pour briser les solitudes ou pour échapper à l'EHPAD, nos manières d’habiter ne cessent d’évoluer. Vers quel modèle d’habitat allons-nous aujourd’hui ? Comment trouver encore du foncier et jusqu’où ? Comment construire en favorisant la mixité sociale ?

L'évènement réunira Emmanuelle Cosse, Présidente de l’Union sociale de l’habitat, Eddy Jacquemart, Président de la Confédération nationale du logement, Stéphane Peu, Député de Seine-Saint-Denis, membre du Conseil national de l'habitat, Eric Pliez, Maire du 20e arrondissement de Paris, Président de Paris Habitat, Ian Brossat, Adjoint à la maire de Paris en charge du logement, de l’hébergement d’urgence et de la protection des réfugiés, Jean-Pascal François, Secrétaire fédéral FNSCBA-CGT, Sandra De Giorgio, Architecte, associée fondatrice de NZI Architectes, Anne-Sophie Grave, Présidente du directoire de CDC Habitat, Marjolaine Meynier-Millefert, Députée de l'Isère, Vice Présidente de la commission développement durable, Karine Julien-Elkaïm, Présidente du comité exécutif du groupe Polylogis, Djamel Klouche, Architecte, lauréat du grand prix de l’urbanisme 2021, Patrice Leclerc, Maire de Gennevilliers, Catherine Sabbah, Déléguée générale de l'Institut des Hautes Etudes pour l'Action dans le Logement (IDHEAL) et Guillaume Tapin, Directeur de la construction en Île-de-France, société d'ingénierie Bérim.

L’analyse, certes avec peu de recul, de sa mise en œuvre dans la communauté urbaine du Grand Poitiers, quelques mois après son annonce, révèle un tableau nuancé. Gouvernée depuis 2020 par une coalition de gauche autour de l’écologiste Léonore Moncond’huy, maire Europe Ecologie-Les Verts de Poitiers, et de Florence Jardin, présidente divers gauche de la communauté urbaine, la collectivité avait, avant même la publication de décrets ou de circulaires ministériels, intégré le ZAN dans son agenda local et lancé la révision de ses documents d’urbanisme. L’objectif de sobriété, mot d’ordre de la municipalité pour l’ensemble de ses politiques locales, se traduit aussi dans le domaine foncier, poussant même la collectivité à interrompre des projets d’extension urbaine. Conformément à l’objectif du ZAN, la communauté urbaine cible prioritairement les espaces déjà urbanisés pour développer de nouveaux logements et des activités économiques, encourageant la réhabilitation de logements vacants et de friches industrielles. Elle est soutenue en ce sens par certaines associations locales, dont des mouvements écologistes radicaux qui militent pour que l’objectif soit inscrit dans le Plan local d’urbanisme de l’intercommunalité (PLUI) et pour que la protection des espaces agricoles, naturels et forestiers soit définitivement actée. Signe de son volontarisme en faveur du ZAN, la métropole a remporté en 2021 l’appel à projets « Territoires pilotes de sobriété foncière » développé par Action cœur de ville (ACV), l’Agence Nationale de la Cohésion des Territoires (ANCT) et le Plan urbanisme construction architecture (PUCA), faisant d’elle l’un des sept sites démonstrateurs en France en matière de lutte contre la consommation foncière.

La lutte contre l’étalement urbain est devenue l’un des principaux mots d’ordre des politiques d’aménagement. Depuis deux décennies, des outils législatifs et réglementaires plus nombreux et plus stricts visent à freiner l’urbanisation des terrains agricoles, naturels et forestiers, jugée responsable, notamment, de la détérioration des milieux naturels et de la biodiversité, de la réduction des capacités de production agricole, ainsi que de l’augmentation des émissions de carbone et des coûts d’infrastructure.

Parce que les acteurs locaux du Grand Poitiers n’ont pas attendu la définition par l’Etat de l’objectif ZAN pour mettre en œuvre une politique de sobriété foncière ambitieuse, cet exemple nous apporte une vision des enjeux que pourront poser le ZAN – avec toutes les contradictions qu’entraîne la mise en œuvre par des acteurs locaux d’un objectif défini par l’Etat. Un des arguments principaux mobilisé par les détracteurs du ZAN concerne le renchérissement des coûts du foncier et donc des prix de sortie, causé par la raréfaction des terrains à bâtir. Dès lors, quels leviers en matière de gouvernance urbaine et de développement territorial peuvent permettre de viser un objectif de sobriété foncière, dans la perspective du ZAN, tout en limitant les risques d’accroissement des inégalités territoriales et sociales ? Sans prétendre à l’exhaustivité, cette étude propose d’analyser la mise en place locale d’un dispositif qui a, jusqu’à présent, été principalement étudié sous l’angle national et à travers ses grands principes.

L’ambition affichée de sobriété foncière du Grand Poitiers est marquée par une mobilisation de la collectivité autour de l’objectif du ZAN qui ne fait pas consensus. Si la mise en œuvre de cet objectif pose des défis majeurs, elle peut également être à l’origine d’un renforcement de la gouvernance urbaine, par la nécessaire solidarité territoriale qu’implique sa mise en œuvre .

Les architectes traversent une période difficile. « 40 % des architectes en situation délicate face à une chute du nombre de projets » selon la présidente l’Ordre des Architectes d’Auvergne Rhône-Alpes, Isabelle Dieu. D’abord le dérèglement climatique s’accélère avec des épisodes climatiques extrêmes qui se multiplient et sont amenés à s’intensifier. Selon le rapport annuel de la Fondation Abbé Pierre de février 2022, le mal-logement touche 12 millions de Français. Les logements collectifs construits depuis 20 ans sont plus petits, plus difficiles à meubler, moins lumineux et sans espace extérieur selon l'étude « Nos logements, des lieux à ménager » d'IDHEAL. Ensuite, l'étalement périurbain et l’urbanisme de « zones » ont dominé la fabrication de la ville ces dernières décennies. Ils fragilisent les habitants, entraînant une dépendance à la voiture et aux énergies fossiles. Enfin, selon l'ADEME, la construction est responsable du tiers des émissions carbone en France et représente plus de 40 % de l’énergie consommée. La disparition de sols fertiles, avec 60 000 hectares de terres arables artificialisés chaque année depuis 40 ans, participe au déclin de la biodiversité et des écosystèmes naturels.

L’Ordre des Architectes met en avant un certain nombre de solutions. La première : « construire sur l’existant ». La ville de 2050 est déjà construite à 80 % ! « Faire la ville de demain, c’est réparer la ville d’aujourd’hui, réhabiliter l’existant de manière vertueuse : réemployer les matériaux, transformer l’usage des bâtiments, mobiliser les bureaux vides et les logements vacants ». Il s’agit aussi de « réutiliser, réemployer, recycler ». « Nous pouvons revaloriser les ressources gaspillées. Employer des matériaux renouvelables, moins énergivores et peu polluants, comme le bois, la terre crue, la paille, ou le chanvre. Offrir de nouveaux débouchés aux filières agricoles et sylvicoles et créer des filières locales créatrices d’emplois ». Plus globalement, il s’agit de s’appuyer sur l’expertise des 30 000 architectes français pour transformer les villes. Construire, rénover et développer des modes constructifs innovants… Rencontre avec Isabelle Dieu, présidente du Conseil Régional de l’Ordre des Architectes d'Auvergne-Rhône-Alpes, à l’occasion de la cérémonie des vœux 2023 du CROA AURA au H7 à Lyon.

C’est arrivé. La pandémie a imposé le télétravail partout dans le monde et dans les métropoles. Les réticences ont cédé, travailler à distance est devenu une réalité incontournable, souvent recherchée, parfois redoutée ou combattue. Le télétravail s’est imposé à nous. Aujourd’hui, il éveille nos imaginaires, en positif comme en négatif. Côté pile, il pourrait apaiser nos quotidiens, allonger nos nuits, rapprocher les familles, faire se rencontrer les voisins, réduire la pollution en évitant les déplacements domicile-travail, dynamiser les communes rurales et périurbaines, augmenter la productivité et faire baisser la facture immobilière des entreprises. Côté face, il pourrait créer des tensions entre les télétravailleurs et les autres, entre ceux qui peuvent assouvir leurs aspirations à vivre ailleurs et les captifs d’une proximité géographique indispensable à leur emploi, détruire les collectifs de travail, isoler encore davantage, désorganiser les services locaux, ou encore faire monter les prix de l’immobilier dans les zones résidentielles recherchées. Mais que se passe-t-il exactement ? Quelle est la réalité du télétravail trois ans après le début de la pandémie ? Pour la première fois, géographes, sociologues, anthropologues, élus, citoyens, entrepreneurs, etc. se penchent sur les conséquences de cette nouvelle donne et les trajectoires qu’elle dessine. Le bureau va-t-il disparaître ? Les citadins vont-ils fuir les métropoles ? La seule certitude est que le télétravail est en passe de modifier les équilibres sociaux et territoriaux sur lesquels nous vivons depuis des décennies, et qu’il impose une nouvelle vision du monde à venir.

Après le Conseil National de la Refondation (CNR) dédié à la Santé et au Numérique, c'est un nouveau grand chapitre de concertation qui va s’ouvrir ce lundi 28 novembre, a annoncé le ministre délégué au Logement, Olivier Klein. Associations, promoteurs, chercheurs, bailleurs sociaux ou encore l'organisme Action Logement et l'Union Sociale de l'Habitat (USH), seront conviés à ce conseil, dont les discussions doivent s'étendre sur trois mois.

Ce CNR logement voulu par le ministre comme « plein et entier », sera co-animé par Véronique Bédague, directrice générale du promoteur Nexity, et Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé Pierre. Il réunira une « union sacrée autour des problématiques du logement », a-t-il promis.

Trois grandes questions seront déclinées. La première, « Comment redonner aux Français le pouvoir d'habiter ? » sera centrée sur les besoins des Français vis-à-vis de leur logement, dont les débats seront assurés par le maire (PS) de Villeurbanne Cédric van Styvendael, et le directeur général d'Emmaüs Habitat, Serge Contat.

Le deuxième grand thème portera sur « Réconcilier les Français avec l'acte de construire » et fera écho à une demande répétée des promoteurs et constructeurs. Ces discussions seront pilotées par Catherine Sabbah, déléguée générale de l'institut de recherche IDHEAL, et l'ancien député de la majorité Mickaël Nogal.

La troisième réflexion sera quant à elle orientée autour de la Transition écologique et énergétique, et traitra notamment des questions de rénovation énergétique. Elle sera animée par la députée de la majorité Marjolaine Meynier-Millefert, et la présidente du Conseil national de l'ordre des architectes (CNOA), Christine Leconte.

L’objectif de ces concertations sera d'élaborer « des propositions opérationnelles », et le travail réalisé aura « probablement des traductions législatives », assure le ministre délégué au Logement.

Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des Territoires, et Olivier Klein, ministre délégué à la Ville et au Logement, lanceront le Conseil National de la Refondation volet logement, le 28 novembre à la Maison de l’Architecture, en présence de François Bayrou, Haut-Commissaire au Plan, Secrétaire général du CNR, Jean-Christophe Combe, ministre des Solidarités, de l’Autonomie et des Personnes Handicapées, et d’Isabelle Rome, ministre déléguée chargée de l’Égalité entre les Femmes et les Hommes, de la Solidarité et de l’Egalité des Chances.

Le logement est le principal poste de dépense des Français, le Président de la République a donc souhaité un Conseil National de la Refondation plein et entier qui embrasse toutes les facettes du logement.

Pour dégager des solutions et dessiner ensemble la politique du logement en France, trois grandes ambitions vont guider les échanges de ce CNR : une ambition sociale, avec l’hébergement d’urgence et le logement social ; une ambition économique, pour rénover et construire davantage ; une ambition écologique, pour que le logement s’adapte aux transitions.

Les conclusions du CNR permettront d’identifier des pistes d’actions concrètes, à la fois au niveau national en terme d’objectifs, d’outils, de gouvernance et de moyens, mais aussi localement pour faire naitre des solutions concrètes et adaptées à chaque territoire.

Et si le zonage A, B et C et la dichotomie zone tendue / zone détendue étaient dépassés ? Au-delà de l’approche purement quantitative de construction, une étude des chercheurs Alexandre Coulondre et Vincent Lasserre-Bigorry pour Idheal Recherche (Institut des hautes études pour l’action dans le logement) s’intéresse aux façons de produire du logement en France et à leurs impacts sur les territoires. Sur une moyenne de 336 000 logements annuels produits entre 2010 et 2019, à l’échelle nationale, 40% de la construction s’est concentrée dans seulement 1% des communes, et, inversement, 60% des communes n’en ont construit aucun ou un seul par an en moyenne.

L’étude définit ainsi une nouvelle typologie de territoires intercommunaux : les “bâtisseurs”, les “modérés”, et ceux qui sont “en retrait”. Et on les retrouve chacun dans des géographies différentes, que ce soit le milieu urbain, le périurbain ou le rural. Sur 1 261 EPCI, 401 sont des “bâtisseurs” (32%). Dans ces territoires, la production de logements est “dominée par les acteurs de marché, les promoteurs immobiliers et les investisseurs”. Les bailleurs sociaux y sont présents “mais ne représentent pas une part significative de la production de logements”. Plus de la moitié de la production de logements se concentre en zone urbaine, souvent dans les métropoles. Mais les volumes les plus importants sont produits chez les bâtisseurs périurbains. “C’est bien là que se concentrent les acteurs de marché parce que le différentiel entre le prix des terrains et celui des logements construits est le plus grand, et donc la valeur à capter la plus importante”, souligne l’étude, qui cite à titre d’exemple la communauté de communes du Genevois ou la communauté d’agglomération du Pays de Gex. Dans les territoires bâtisseurs ruraux, l’offre touristique est importante (communautés de communes de l’Île d’Oléron ou du Val Vanoise). Toutes zones géographiques confondues, c’est dans ces territoires bâtisseurs que la hausse des prix des logements est la plus forte, ce qui vient “questionner l’idée de l’efficacité d’un “choc d’offre” dont on attendrait qu’il fasse, au contraire, baisser les valeurs”, observent les auteurs.

L’intensité de production de logements est qualifiée de moyenne à faible dans la catégorie des territoires dits “modérés”, composée de 201 intercommunalités (15%). Le manque de réserves foncières ou de friches rapidement transformables est l’un des facteurs explicatifs de ce faible développement, notamment dans la métropole parisienne. Pour les “modérés périurbains”, “la construction de logements est surtout portée par le secteur social, dont la part dépasse souvent les 20%, par exemple dans la communauté urbaine de Saint-Dizier, Der et Blaise”. Dans le milieu rural, la dynamique est davantage portée par les ménages, qui font construire leur maison individuelle.

Les territoires “en retrait” sont assimilés à des “déserts constructifs”. Dans ces 659 intercommunalités (53%), on construit peu ou très peu, y compris des logements sociaux. Les “urbains en retrait” représentent les centres urbains les moins attractifs où l’enjeu est davantage de gérer la vacance résidentielle que de produire des logements. L’étude cite Saint-Étienne ou la communauté de commune de Millau Grands Causses. Les périurbains en retrait sont assez éloignés des centres urbains peu attractifs et peu actifs, y compris sur le maché de l’ancien, comme la communauté d’agglomération de Lisieux Normandie. Enfin, dans les territoires ruraux en retrait, à peine 4 000 logements sont construits, essentiellement à l’initiative des ménages. Ces observations conduisent les chercheurs à s’interroger sur la pertinence des zonages. Poussant plus loin l’analyse, ils identifient quelques “découplages géographiques notables”. Il en va ainsi de 11% des territoires classés en zone C (zone détendue ne bénéficiant d’aucune aide) qui se révèlent dynamiques (catégorie des périurbains bâtisseurs). C’est le cas du Grand Chambord ou de Cœur Savoie. De même, 11% des intercommunalités en B2 (zone peu tendue) sont des “urbains bâtisseurs”, la catégorie la plus dynamique en matière de construction, comme Brest Métropole ou Béziers Méditerranée. Au-delà de l’exercice de typologie, l’étude soulève une autre question : “Les aides sont-elles octroyées pour renforcer une dynamique déjà présente ou pour pallier l’absence de marché ?”

Le dernier numéro d’Actualités Habitat, le magazine d’information de l'Union Sociale pour l'Habitat et du Mouvement HLM, vient de paraître ce 15 novembre 2022. Au sommaire de ce numéro : l’éditorial d’Emmanuelle Cosse, Présidente de l’USH, la présentation des six projets du programme de recherche 2022-2025 sur « les défis économiques d’un foncier et d’un logement abordables », et une étude d'IDHEAL Recherche qui remet en question le zonage et les politiques d’aides.

Où construit-on des logements en France ? Peut-on mesurer le « ruissellement » de chaque mètre carré construit à ses effets sur le développement urbain, l’artificialisation des sols, les recettes fiscales locales, les prix et finalement, l’essentiel, l’accès des ménages à un toit ? Dans cette nouvelle étude pour IDHEAL, Alexandre Coulondre (consultant indépendant et chercheur associé au LATTS - Laboratoire Techniques, Territoires et Sociétés) et Vincent Lasserre-Bigorry (consultant indépendant et chercheur associé au LVMT - Laboratoire Villes, Mobilités, Transports) livrent une géographie de la production des logements à l’échelle des intercommunalités en France métropolitaine. Ils définissent des modèles de production à partir de 3 facteurs : l’intensité de la construction, c’est-à-dire le nombre de logements produits rapporté au stock ; la présence de professionnels de la production de logements, promoteurs immobiliers ou lotisseurs ; la production de logements sociaux, rapportée à l’ensemble des logements produits.

L’Institut des Hautes Etudes pour l’Action dans le Logement (IDHEAL) décrit, dans une étude qui vient de paraître, les déséquilibres spatiaux de la production de logements en France.

Ainsi, 60 % des communes de France ont produit au cours de la dernière décennie (2010-2020) moins de quatre logements par an ; à l’inverse 40 % des logements ont été produits dans seulement 1 % des communes, c’est-à-dire plus de la moitié de la production dans une centaine d’intercommunalités ; construction ne rime pas systématiquement avec artificialisation : certaines familles de territoires, comme les intercommunalités du périurbain, artificialisent de moins grandes surfaces pour le même nombre de logements…

Cette étude « permet de disposer d’une vision territoriale très fine des dynamiques productives et de leurs variations selon les contextes locaux, travail qui n’avait pas été mené jusque-là », apprécie Jean-Claude Driant, professeur à l’École d’urbanisme de Paris et membre du comité d’orientation d'IDHEAL. Elle dessine ainsi les pistes d’une géographie renouvelée de la politique du logement et interroge aussi sur les logiques de production, alors que les projections démographiques montrent que les besoins, comptabilisés en termes de ménages supplémentaires à loger (compte tenu du solde migratoire, naturel et des décohabitations), vont en diminuant. « Les perspectives ouvertes par cette étude sont nombreuses et devraient réjouir d’avance l’ensemble du monde du logement et de l’habitat », analyse Pierre Madec, économiste à l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE) de Sciences Po, également membre du comité d’orientation d'IDHEAL.

La construction de logements neufs a varié en France de 305 000 à 380 000 unités au cours de la dernière décennie. Trop ? Pas assez ? L’étude ne cherche pas à savoir si ce volume moyen de 336 000 logements annuels est suffisant, mais à déterminer dans quels types de territoires ces maisons et appartements ont été bâtis. Ainsi, entre 2010 et 2019, 40 % de la construction était concentrée dans 1 % des communes. En parallèle, 60 % des communes n’ont construit aucun ou qu’un seul logement en moyenne par an au cours des dix dernières années.

Se distinguent alors, selon les auteurs de l’étude, les « bâtisseurs », les « modérés » et les « en retrait », qui donnent une image inédite de la production résidentielle répartie entre 1 261 établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Une image plus fine et précise que le zonage ABC, répartissant les communes entre tendues ou détendues et dont on ne connaît pas la méthode d’élaboration, expliquent-ils.

Les bâtisseurs forment un groupe de 401 intercommunalités (32 %), au sein desquelles la production de nouveaux logements est très intense alors même que le stock de logements est souvent déjà très important. Les modérés (201 intercommunalités, 15 %) présentent des situations contrastées : le logement social tire la production de logements vers le haut. Enfin, dans les territoires en retrait (659 intercommunalités, 53 %), il ne se construit quasiment rien relativement aux autres catégories.

Autres conclusions : les modèles locaux de production du logement dépassent les distinctions « urbain/rural » et « marché tendu/détendu », qui fondent pourtant une partie de la politique du logement ; construction ne rime pas systématiquement avec artificialisation ; construction n’est pas toujours attraction ; le zonage ABC, support des dispositifs d’incitation à l’investissement par la défiscalisation, est partiellement découplé des dynamiques de la production. Reste à savoir s’il faut renforcer ou soutenir, rattraper ou encourager…

« La question est clairement posée de savoir si les zonages sont encore efficaces pour produire des logements là où se trouvent les besoins, donc pour intensifier la production, ou s’ils servent à orienter la production dans des zones jugées déficitaires », s’interroge le think tank.

Alexandre Coulondre (Laboratoire technique, territoires et sociétés) et Vincent Lasserre-Bigorry (Université Gustave-Eiffel) signent pour IDHEAL une étude sur la géographie de la production – et de la non-production – de logements en France. Proposant de dépasser le clivage entre urbain et rural et entre maires bâtisseurs et maires réticents à construire, l'étude, présentée le 25 octobre 2022, remet en question certaines idées reçues sur la politique du logement.

Face à la problématique du logement compact, les architectes contemporains pourraient envisager de s’inspirer de leurs homologues modernes, en particulier de leurs explorations sur le logement minimum. Ces derniers se sont beaucoup penchés sur la question du mobilier et du rangement, en premier lieu dans une attitude critique vis-à-vis du logement bourgeois. Ses intérieurs saturés de décorations en tout genre étaient vécus comme oppressants, et son mobilier fut dénoncé pour son luxe ostentatoire, mais surtout pour son encombrement inadapté aux petites surfaces sur lesquelles ces architectes travaillaient. Dans une volonté de « démeubler », le Mouvement moderne a prôné la suppression du mobilier fixe, par exemple les armoires, et son remplacement par des placards intégrés à l’architecture. Le reste du mobilier devait être mobile et déplaçable, comme le proposa l’atelier Le Corbusier au Salon d’automne de 1929, avec son programme d’équipement de l’habitation constitué uniquement de trois types de meubles : des tables, des chaises et des casiers censés « répondre à tous les besoins de rangement dans l’habitation».

Vivement critiqué car jugé trop prescriptif, le fantôme du fonctionnalisme plane encore aujourd’hui sur la pratique des architectes qui se construit à l’opposé. La pertinence d’une attitude engagée sur la définition d’un logement à l’échelle du mobilier se heurte aujourd’hui à la diversification des pratiques et des modes d’habiter. Le modèle de famille nucléaire, sur lequel se basaient les modernes pour leur conception, n’est plus représentatif et ne peut plus, en ce sens, constituer une norme. Familles monoparentales, recomposées, colocations, cohabitations intergénérationnelles, célibataires, personnes âgées : cette grande diversité de profils rend caduque toute ambition d’un aménagement type. Une réflexion à l’échelle de l’usager semble désormais impossible. Un impensé s’y est substitué, sous couvert de neutralité. En témoigne le mobilier qui n’a plus sa place dans les plans d’architectes, mis à part pour renseigner sur la destination des pièces ou vérifier le respect des normes d’accessibilité concernant les personnes à mobilité réduite. Le processus de vente en état futur d’achèvement (VEFA), selon lequel l’appartement est conçu sans que soient connus ses habitants, réduit fortement la plus-value dont peut bénéficier l’architecte dans le cadre d’une commande personnifiée. L’engouement pour les revues d’architecture et de décoration titrant sur l’optimisation des petites surfaces montre pourtant le succès du travail de l’architecte dans le sur-mesure. Les grandes enseignes de bricolage et d’ameublement, ainsi que les cuisinistes déploient tous leurs efforts pour répondre à ceux qui n’auraient pas les moyens de recourir aux services d’un architecte ou aux acquéreurs d’un logement neuf, à travers une offre de services prétendument personnalisée mais généralement stéréotypée. Les conseils prodigués sont identiques d’un acheteur à l’autre, l’incitant à s’équiper, par exemple, d’une cuisine dernier cri, systématiquement séparée du salon par un bar. Ils se révèlent souvent inadaptés et cachent parfois une incitation à la consommation, favorable à ce commerce.

Il est indéniable que le logement compact doit a minima rendre possible la mise en place de dispositifs de rangement permettant d’organiser son rapport aux choses matérielles, sans que celles-ci envahissent son occupant ni n’interfèrent avec son bien-être. Cependant, cette considération est balayée par « l’industrie » du logement qui, pour se prémunir de l’écueil de la surdétermination, cherche à gommer toute particularité d’un logement, craignant le risque commercial. Un logement plus grand, plus cher, présenterait le risque d’être déclassé face à la concurrence. Seulement, elle reproduit ainsi le même écueil : celui d’une standardisation excessive des espaces pour un Français moyen qui n’existe plus. Force est de constater un décalage avec les autres secteurs de l’industrie, et notamment ceux du design industriel qui appréhende largement cette problématique en portant leurs recherches sur la manière d’adresser un produit à une catégorie d’usager adossé à un marketing puissant. Proposer une diversité d’offres spécifiques est-il réellement inaccessible au monde de l’immobilier ? Appréhender une diversité d’usagers, accompagner la capacité d’évolution des logements ne sont-ils pas des enjeux qui mériteraient d’être travaillés pour une diversification des « produits » proposés ?

La spatialité moderne repose sur un idéal de désencombrement mettant en valeur une fluidité des espaces, l’organisation de continuités ou encore de prolongements entre intérieur et extérieur. Le stockage entre en conflit avec cet idéal. Au-delà de ce constat, la connotation négative du stockage s’est renforcée depuis quelques années, liée à une prise de conscience de l’impact écologique de notre surconsommation. Un discours émerge sur la nécessité d’entretenir un rapport plus sain et raisonné à la possession d’objets. Le best-seller international La Magie du rangement (2010) en est un exemple. Son auteure, la Japonaise Marie Kondo, nous conseille de ne conserver que les objets qui nous apportent de la joie. Ne pas traiter du sujet permet aux architectes d’éviter la polémique. Dans une étude de 2018, l’Ademe avait diagnostiqué un impact environnemental fort lié à l’encombrement de nos logements, considérant que 2,5 tonnes d’objets y sont en moyenne accumulées, ceux-ci ayant mobilisé 45 tonnes de matières pour leur fabrication.

En avril 2021, l’Ademe a donc lancé l’opération « Osez changer : Mieux consommer et vivre plus léger », qui visait à accompagner vingt et un foyers témoins dans le désencombrement de leur logement et les amener à une consommation plus raisonnée. Une équipe de home organizers a aidé chacun des foyers, de profils variés, à inventorier et trier six catégories d’objets. Les témoignages des personnes ayant participé au programme révèlent une différence souvent importante entre le nombre d’objets qu’elles pensaient posséder et le nombre d’objets qu’elles possèdent réellement : « j’étais choquée par les objets étalés », « je ne me rendais pas compte que j’en avais autant, et je ne pensais pas pouvoir en sortir autant ». D’autres témoignages mettent le doigt sur l’aspect inflationniste du rangement : plus on en a, plus on consomme sans que cela s’avère nécessaire. « Nous sommes arrivés dans une maison plus grande, et nous nous sommes dit, c’est bon, nous pouvons leur offrir des jouets, y a plus de place ! […] Puis, finalement, ce qui m’a fait tilter : nous nous sommes rendu compte que notre fille ne joue pas avec la moitié des jouets qu’elle a. Plus y en a et moins elle joue, elle ne sait plus quoi choisir pour jouer. » Le programme a conduit ses participants à considérer les « objets dormants » comme polluants, vecteurs de gaspillage. Ce désencombrement a eu des conséquences assez édifiantes. En moyenne, 31 % des objets ont quitté les logements des participants au programme, avec un gain de place estimé entre 30 et 60 % selon les foyers. Certaines personnes ont même renoncé à un déménagement à l’issue du désencombrement : « Nous pensions déménager dans un espace plus grand, mais nous avons finalement décidé de rester, car nous nous sentons beaucoup moins à l’étroit depuis le désencombrement. » À la lecture des résultats de cette étude, nous pourrions presque en conclure que le problème du rangement est mal posé : la question serait celle de notre surconsommation et non un déficit d’espaces de rangement ou de qualité des logements. Pour autant, l’opération de l’Ademe ayant été réalisée à l’échelle nationale, il semble que les conclusions diffèrent en ce qui concerne le logement collectif neuf, dont la qualité d’usage s’est suffisamment dégradée au fil des dernières décennies pour que le rangement reste un enjeu fort, au-delà des problématiques environnementales de surconsommation.

L’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL) a publié en juin 2020 une vaste étude intitulée « Nos logements, des lieux à ménager », sur l’évolution de la construction de logements ces vingt dernières années. L’Institut a analysé l’ensemble des plans de vente d’une cinquantaine de bâtiments d’habitat collectif réalisés entre 2000 et 2020 en Île-de-France. Cette étude fait état d’une baisse généralisée de la surface des logements, avec des pertes en mètres carrés qui s’échelonnent de 3,4 m² dans les Yvelines à 14,8 m² en Essonne. Ce sont d’abord les pièces de rangement annexes qui disparaissent. Feu les celliers et autres buanderies ! En parallèle, alors qu’avant 2010, 65 % des logements construits disposaient d’une cave ou d’un grenier, après 2010, ils ne sont plus que 36 %. En moyenne, 2,3 % des surfaces d’un logement sont consacrés à du rangement intégré. Soit, pour la surface moyenne (63 m²) d’un appartement en immeuble collectif, même pas 1,5 m². La même étude établit que 17 % des logements sont prévus sans aucun rangement. Elle souligne aussi que les petits espaces sont les parents pauvres des (pourtant maigres) efforts consentis sur la question du rangement, avec une proportion moindre de leur surface consacrée à l’emplacement de placards. Si la surconsommation n’en demeure pas moins une question qui mériterait de ne pas être éludée, aucun risque de proposer une surcapacité de rangement quand l’on part d’aussi loin, à savoir, le plus souvent, un unique placard situé dans l’entrée.

Ceux qui souhaitent défendre une capacité de rangement favorable à la qualité du logement collectif se heurtent finalement à la difficulté de définir de nouveaux outils pour agir sans être normatif. Envisager la réalisation de rangements intégrés dès la conception initiale pose deux problèmes : le respect de l’économie des projets, souvent intangible, et une surdétermination des usages qui risquerait de ne pas convenir à une diversité des modes d’habiter. Passer d’un rôle de prescripteur à celui de garant d’un potentiel semble être une piste intéressante à explorer. Dans ce cadre, la responsabilité de l’architecte serait d’assurer la possibilité de meubler le logement avec suffisamment de rangements. Bien que cela puisse paraître évident, l’étude d'IDHEAL a mis en évidence que certaines pièces, à l’analyse des plans, s’avèrent totalement inappropriées à accueillir des meubles de rangement. L’étude propose d’ailleurs des indicateurs à utiliser pour juger de l’habitabilité des pièces au-delà de simples mètres carrés. L’indicateur de « périmètre meublable » permet de se rendre compte que les possibilités de placer un meuble contre un mur sont régulièrement limitées. L’indicateur de « surface d’usage » illustre en outre le fait que les circulations empiètent trop souvent sur la capacité à meubler et occuper son séjour. Face à ce risque d’impensés, le plan habité est un outil que l’architecte peut et doit mobiliser afin de vérifier, dès le début de la conception, la possibilité de meubler les pièces de manière satisfaisante : avec un dressing dans une chambre, un placard dans l’entrée, une colonne de rangement dans la salle de bains, une arrière-cuisine, etc. La simple analyse d’un catalogue d’une grande chaîne d’ameublement suffit à vérifier l’écart qui sépare les plans aujourd’hui élaborés par les architectes et la réalité d’une pièce entièrement meublée. En projetant un ensemble de meubles d’usage courant, un plan habité permet de tester les espaces, de remarquer les défauts de placement des radiateurs ou des portes qui entraveraient les possibilités d’aménagement. Ce document garantit donc une fonctionnalité des espaces. De plus, des propositions d’aménagement pourraient être communiquées aux futurs habitants. Un plan habité en complément du plan de vente ou un cahier d’appropriation illustrant les différentes manières d’aménager sa cuisine pourraient faire l’objet de missions complémentaires confiées aux architectes. En suggérant à la place de meubles types des rangements intégrés, il est aussi possible de retrouver une forme de conseil sur-mesure, adapté à la configuration de chaque logement. Libre à l’habitant par la suite de s’en saisir ou non.

Dans le cadre des Entretiens d'Inxauseta 2022 "Logement, habitat : ne perdons pas de temps !", 6 duos d’acteurs présents aux Entretiens ont fait part de leur point de vue sur des sujets d’actualité lors de débats enregistrés dans le studio des Entretiens.

Quelle politique du logement demain ?
Henry Buzy-Cazaux, président de l’institut du management des services immobiliers, et Catherine Sabbah, déléguée générale d’Idheal

Les Franciliens apparaissent plus particulièrement concernés par cette problématique que leurs concitoyens. Selon le recensement de 2018, ils sont près de 2,7 millions à vivre à l’étroit, alors qu’un foyer sur dix se trouve dans cette situation en France métropolitaine, les cas de suroccupation sont deux fois plus fréquents en Ile-de-France (22 %). Les enfants et les jeunes sont les premiers concernés par ces situations : près de la moitié des personnes vivant en suroccupation a en effet moins de 25 ans. Parmi les ménages résidant dans un logement sur-occupé, 80 % sont composés d’au moins deux personnes. Il s’agit notamment de familles monoparentales, très touchées par le phénomène : 33 % d’entre-elles vivent à l’étroit, contre 19 % pour les couples avec enfant et 5,3 % pour les couples sans enfant.

L’analyse de la suroccupation chez les ménages constitués de plus de deux personnes montre qu’elle concerne principalement le secteur locatif qui, à lui seul, concentre 80 % des situations alors qu’il ne représente que 46 % des résidences principales. Entre 2008 et 2018, c’est d’ailleurs dans le parc locatif social que la suroccupation a le plus progressé : +2,2 points, contre +0,6 point pour l’ensemble du parc. Principale explication de cette hausse, l’absence d’alternatives financièrement accessibles dans le parc privé, que cela soit en location ou en accession. Situation qui contraint les ménages à rester dans leur logement et se traduit par des durées d’occupation qui s’allongent, ainsi qu’à des situations de cohabitations prolongées et parfois forcées (jeunes adultes chez leurs parents, couples séparés, etc.).
Le cœur de l’agglomération, où se concentre le parc locatif, privé comme social, est ainsi plus touché par les situations de suroccupation. Près de 1,5 million de Franciliens vivent à l’étroit dans leur logement à Paris ou en petite couronne, soit les deux tiers des Franciliens en suroccupation. La concentration spatiale de ces situations est une autre caractéristique de ce phénomène : 59 communes rassemblent 54 % des ménages et des personnes vivant à l’étroit. Ces mêmes communes accueillent 60 % des ménages vivant en suroccupation accentuée (situation où il manque au moins deux pièces au logement par rapport à la composition du ménage). Ces communes sont localisées dans des territoires caractérisés pour la plupart par des proportions élevées de logements dégradés dans le parc privé et/ou un parc social ancien, plus abordable qu’ailleurs en Ile-de-France. Il s’agit de 11 arrondissements parisiens, de 37 communes de petite couronne, dont 22 en Seine-Saint-Denis, et 11 situées en grande couronne. Loin de s’améliorer, la suroccupation des logements s’est encore accentuée et, surtout, spatialement polarisées entre 2008 et 2018.

Alors que le confort sanitaire n’a cessé de s’améliorer au cours des cinquante dernières années, comment mettre fin à ces situations difficiles à vivre au quotidien ? Une des réponses passe par la production d’une offre de logements abordables : des petites typologies pour l’accueil des jeunes et pour permettre aux ménages de petite taille de poursuivre leurs parcours résidentiels, mais également des grands logements pour que les familles puissent disposer d’un logement adapté à leur composition. Pour ce faire, des outils existent : le bail réel solidaire (BRS) mis en œuvre par les offices fonciers solidaires ou le prêt social de location-accession (PSLA) dans le domaine de l’accession ; dans le secteur locatif, cela passe par le développement d’une production sociale répondant réellement aux besoins des ménages demandeurs (70 % se situent sous les plafonds PLAI) grâce au soutien volontariste de l’ensemble des acteurs (État, collectivités, bailleurs sociaux, Action logement, …). Cette offre neuve devra également intégrer pleinement l’enjeu de la qualité d’usage offerte à leurs occupants, tant en termes de rangements disponibles que d’agencement et de modularité des espaces, d’exposition et de lien avec l’extérieur.

Près des trois-quarts interrogés (72% exactement) souhaitent pouvoir laisser des affaires personnelles sur place. «Nous avons été surpris par le nombre de personnes prêtes à mettre la main à la pâte dans leur logement à temps partiel pour réduire les coûts. 90% des répondants se disent prêts à faire leur lit en arrivant et à ôter les draps en partant et 84% à passer un coup d’éponge», explique Catherine Sabbah, déléguée générale d'IDHEAL.

Le prix est une donnée majeure pour les sondés: 41% chiffrent leur budget entre 40 et 60 € par nuit et 17% entre 60 et 100 €. «Or, il faut compter en moyenne 123 € par nuit en Airbnb, 137 dans un hôtel et 990 € par mois pour un pied-à-terre de 30 m²», assure Antoine Maitre, architecte à l’agence Majma.

Autre réponse qui a étonné IDHEAL, la capacité des sondés à s’engager sur la durée: 32% souhaitent s’engager sur 6 mois et 42% sur 12 mois pour contractualiser leur venue régulière dans un même lieu en signant un bail. 70% déclarent que le nombre de nuits passées à Paris ne varie pas. Ils peuvent donc s’engager dans un même logement à temps partiel sur la même durée, chaque semaine ou chaque mois. 75% des sondés souhaitent avoir un logement proche de leur lieu de travail. «Un endroit où dormir, basique, pratique, propre, chaleureux, fonctionnel, économique. Une petite surface bien connectée aux transports et abordable», résume Catherine Sabbah.

«Ce concept se différencie des offres qu’on a vu émerger sur le marché immobilier depuis quelques années. On n’est pas dans Airbnb où on ne peut pas laisser ses affaires et où rien ne garantit qu’on pourra trouver le même espace la prochaine fois qu’on viendra. On n’est pas non plus dans un système d’hôtel plus anonyme, plus coûteux», définit Catherine Sabbah.

Mais où trouve-t-on ce type de logements? «Notre objectif n’est pas de proposer ces logements en lieu et place d’autres logements étant donné qu’on manque de lieux d’habitation», assure l’architecte. Le but étant de remplir des logements vides ou de proposer cette offre lors de transformations de bureaux ou d’hôtels par exemple. «On voudrait que des opérateurs s’emparent de cette idée pour la tester: des promoteurs, des investisseurs institutionnels», conclut Catherine Sabbah.

Catherine Sabbah, déléguée générale de l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (Idheal), et Thibault Tellier, professeur d’histoire contemporaine à Sciences-Po Rennes, retracent ensemble l’historique des lois et des politiques pour le logement depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale. L’occasion de constater que si les aspirations des Français en matière d’habitat sont demeurées constantes, décennie après décennie, les prix n’ont, eux, jamais cessé de grimper.

Le logement est devenu un produit, une « marchandise comme les autres », à optimiser, rentabiliser, avec une obsolescence à programmer… En septembre dernier, l’architecte François Leclercq et le directeur de l’EpaMarne, Laurent Girometti, pointaient la dégradation de la qualité des logements neufs dans un rapport remis à Emmanuelle Wargon. Ils y dénonçaient la réduction de leur taille, de leur qualité en comparaison des constructions d’autres pays européens et de celles de la fin du XXe siècle : des surfaces réduites au minimum, parfois mono-orientées, mal ventilées, faiblement ensoleillées, des plafonds plus bas, des fenêtres plus petites pour des coûts de construction plus élevés que d’autres pays européens… Ce travail confirmait les résultats de l’enquête de l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL), « Nos logements, des lieux à ménager », publié fin août 2021, montrant précisément la diminution des surfaces des logements vendus sur plan entre 2000 et 2020.

Avec des bâtiments trop chers, trop souvent mal conçus, mal construits, les modèles actuels régissant la production du logement privé sont incompatibles avec la transition écologique et sociale. Cette question doit être réappropriée par les citoyennes et citoyens, habitantes et habitants, afin de permettre à chacune et chacun de se loger décemment, de s’épanouir dans des lieux de qualité, d’être écouté, entendu, pour participer pleinement à l’évolution des villes et à leurs transitions.

Pourtant au cœur de notre quotidien et lié de nombreux problèmes (insalubrité, consommation énergétique, encadrement des loyers…), l’habitat se retrouve une fois de plus à la marge des programmes électoraux. Alors que la Fondation Abbé Pierre vient de publier son 27e rapport sur le mal-logement, il est intéressant de parcourir les quelques propositions des candidats, à la lumière de celles qui ont pu être faites, tenues ou abandonnées ces dernières décennies. Catherine Sabbah, déléguée générale d'IDHEAL, décrypte les propositions des candidats à l'élection présidentielle en matière de logement.

La ville de Lille avait par exemple lancé, dès 2011, un appel à projets pour créer deux habitats participatifs dans le quartier de Bois-Blancs en plein renouvellement. Ces deux premiers projets, créés par des groupes d’habitants avec des bailleurs sociaux, sont sortis de terre il y a quelques années. L’un s’appelle Les voisins du quai et est constitué de onze logements ; l’autre, Les voisins et cætera, rassemble huit ménages. Les habitants, locataires ou en accession à la propriété, ont chacun des appartements de différentes tailles, mais partagent en plus un jardin et d’autres pièces comme un salon, une buanderie, un atelier et une chambre d’amis.

Chez les habitants que nous rencontrons, si l’entraide et le partage sont les motivations premières pour se tourner vers ce type d’habitat, les avantages écologiques sont aussi bien identifiés. Pour Camille, 36 ans, auteur et metteur en scène, habitant des Voisins et cætera, cela permet d’avoir « un mode de vie urbain moins consumériste ». Dans leur salon partagé ouvert aux habitants du quartier, ils accueillent des ateliers de réparation de vélo, du brassage de bière, une livraison d’Amap et également des commandes alimentaires groupées, en vrac, pour réduire les emballages et éviter d’acheter dans la grande distribution. Les espaces sont aménagés avec du matériel de récupération, les jardins et composts sont entretenus collectivement. Les voisins du quai ont même choisi de faire de la permaculture. « Un jardinier vient nous aider à faire des chantiers participatifs », raconte Sophie, 63 ans, retraitée. Plusieurs résidents des Voisins du quai partagent par ailleurs une voiture avec des habitants des Voisins et cætera.

Tout le monde pourrait-il vivre comme cela ? « Il faut avoir des aspirations à vivre un peu autrement », estime Éric, habitant des Voisins du quai. Ce responsable associatif, qui résidait auparavant dans une grande maison, qui « n’était plus adaptée et nécessitait des travaux », a opté pour l’habitat participatif afin « d’anticiper son vieillissement », mais aussi pour des valeurs de « solidarité ». Les Voisins du quai ont d’ailleurs décidé, au moment du montage de leur projet, qu’un studio au sein de leur immeuble serait proposé en location très sociale. Kévin, 30 ans, a ainsi rejoint l’habitat par le biais d’une association œuvrant pour les personnes en situation de handicap, les Papillons blancs. « Je trouve ça mieux que d’avoir un appartement tout seul », dit-il. Junie, 47 ans, elle, a choisi de rejoindre cet habitat pour que ses deux enfants côtoient d’autres jeunes, mais ils avaient déjà bien grandi quand le projet a finalement abouti.

« Des projets pour lesquels il faut six ans de montage, cela peut en décourager certains », observe Éric. « Le bailleur avec lequel nous avons créé notre habitat a trouvé que c’était très compliqué », explique Junie. « Il y a un mouvement assez structuré qui émerge, mais l’habitat participatif est beaucoup plus développé chez nos voisins en Belgique, en Allemagne, en Suisse, ou encore au Danemark. En France, on est plus individualistes », souligne Sophie. Il existe actuellement une dizaine de projets d’habitats partagés dans la Métropole européenne de Lille, aboutis ou en cours. « Pour la métropole, l’habitat participatif permet de densifier sur des parcelles dont les promoteurs ne veulent pas. Ce qui n’empêche pas la multiplication de constructions sur d’anciennes terres agricoles autour de la ville. Nous restons marginaux par rapport à l’extension de l’étalement urbain », regrette Camille. Pourtant, selon lui, tout le monde pourrait vivre en habitat partagé. « C’est comme une vie de quartier, ce n’est pas comme une colocation. On a tous nos appartements privés avec, en plus, des choses qu’on partage avec nos voisins ».

Aujourd’hui, des projets d’habitats participatifs se construisent partout en France, en ville comme en zone rurale, sous des formes très variées. Certains sont réalisés à l’initiative de collectivités, et/ou avec des bailleurs sociaux, d’autres rassemblent uniquement des particuliers. De plus, il ne s’agit pas forcément d’appartements. Certains projets sont constitués de petites maisons regroupées autour d’espaces partagés. Il peut même s’agir de villages composés d’habitats légers, qui ont l’avantage d’avoir peu d’emprise au sol.

Pour l’instant, l’engouement pour les habitats collectifs reste minoritaire. Pour lutter contre la hausse de construction de maisons neuves néfaste pour le climat, l’urgence est, déjà, d’améliorer l’offre de « grands » logements classiques. Une étude de l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL) portant sur des logements construits en Île-de-France entre 2000 et 2020 fait également le constat d’une diminution de la taille des appartements : « Les T4 réalisés avant 2010 sont en moyenne près de 10 m² plus grands que ceux livrés depuis dix ans ». Par ailleurs, les appartements actuels sont mieux isolés, mais 27 centimètres plus bas de plafond qu’il y a soixante ans, selon l’enquête Qualitel de mai 2021. Il y a par ailleurs de moins en moins d’appartements traversants : 32 % pour ceux construits après 2009, contre 50 % des appartements de plus de dix ans.

Cette baisse de qualité s’explique en partie par les politiques actuelles, basées sur des dispositifs de défiscalisation de type Pinel, qui incitent des particuliers à investir dans des logements qu’ils n’habitent pas. Dans l’ouvrage Réparons la ville ! Propositions pour nos villes et nos territoires (Apogée, 2022), l’urbaniste Sylvain Grisot et la présidente du Conseil national de l’ordre des architectes Christine Leconte concluent : « Les promoteurs disparaissent une fois les logements livrés et les propriétaires le restent rarement après la période de défiscalisation. Ne subsistent que des locataires habitant des logements dessinés sans eux et des bâtiments pas vraiment conçus pour durer. »

« Être hébergé c’est ne pas avoir le droit d’héberger. » Telle est la caractéristique commune des nombreux types de publics qui sont hébergés. Non titulaires d’un bail, un million de personnes sont logées de cette façon.

En effet, sous le vocable « hébergement », il existe de multiples profils accueillis : des sans-domicile fixe (SDF), des demandeurs d’asile, des travailleurs sans-papiers mais aussi des jeunes actifs, des étudiants, des personnes handicapées ainsi que des personnes âgées dépendantes. Le sociologue Julien Damon, s’est penché sur ce secteur si particulier qui est devenu un sujet majeur faisant souvent irruption dans l’actualité. Ce professeur à Sciences Po, à HEC et à l’École nationale supérieure de sécurité sociale a réalisé une étude inédite pour IDHEAL, intitulée « Héberger, c’est loger ? Aux frontières du logement ordinaire » afin de mettre en perspective cette question complexe et riche de l’hébergement.

Il s’est penché sur la complexité de ces multiples structures pour les publics certes différents, mais qui peuvent selon les places disponibles passer d’un lieu à l’autre. Il s’agit (liste non exhaustive) des centres d’hébergement d’urgence, de réinsertion sociale (CHRS), centres d’accueil des demandeurs d’asile (CADA) mais aussi de nuitées à l’hôtel, les résidences sociales, étudiantes, jeunes actifs, les EHPAD, les résidences autonomie, etc. « Il n’est pas toujours facile de savoir de quoi on parle. Les opérateurs comme les services de l’État n’ont pas toujours le même vocabulaire ni le même périmètre. Il s’ensuit des chiffrages différents sur ce que ces mots et signes désignent et sur ce qui alimente le débat public» déplore le chercheur, qui met en évidence une part de plus en plus importante de l’hébergement tant en termes d’offres que de financements publics.

Ainsi l’offre d’hébergement pour les personnes défavorisées représentait 1 % de l’offre HLM en 1990, c’est aujourd’hui 5% et cela monte à 10 % avec le logement accompagné et même 20% avec l’ensemble du secteur médico-social. Autres chiffres significatifs, l’hébergement qui inclut des dépenses de prestations sociales et sanitaires, équivaut à 2 % du PIB et 3 % de l’emploi. Ces proportions ont doublé en une trentaine d’années. « Par rapport aux dépenses publiques, 1/5 de la politique du logement est destiné à l’hébergement. Donc, nous pouvons considérer que l’Etat fait beaucoup plus pour l’hébergement que pour le logement. Depuis les années 90, le logement social a cru, mais pas dans les mêmes proportions» constate-t-il.

L’Etat paie chaque soir 100 000 places d’hôtel, notamment pour les demandeurs d’asile. « 20% des nuitées hôtelières en France sont financés ainsi. Cela représente 17€ par nuitées et par personne. En 1995, ce type d’hébergement n’existait pas » précise Julien Damon. L’hébergement d’urgence est principalement concentré en Île-de-France, même il y existe des centres de type CADA, dans certaines villes de province, les préfectures en particulier. Dans certaines structures comme les centres d’hébergement et d’insertion, il y a un encadrement social. Car un des objectifs est la sortie des publics hébergés vers un habitat ordinaire. Le plan quinquennal « le logement d’abord » pour les personnes sans-domicile ne permet pas encore de renverser la tendance. « Il n’y a pas assez de logements pour envisager cette option. Les collectivités devraient avoir plus la main, car souvent il y a un renvoi de balle avec l’Etat » note le sociologue, qui prône plus de décentralisation et une européanisation de la question...

La journée organisée par Cadre de ville autour de la RE2020 et du logement social, le 27 janvier, a été l'occasion de montrer de nombreux exemples d'opérations réussies, qualitatives du point de vue de l'usager et très ambitieuses sur le plan carbone. Invitées, en conclusion, à dialoguer sur la qualité du logement en général et des HLM en particulier, Catherine Sabbah, déléguée général d'IDHEAL (Institut des hautes études pour l'action dans le logement), et Emmanuelle Cosse, président de l'Union sociale pour l'habitat (USH), ont pu quelque peu calmer l'enthousiasme qui s'était exprimé jusque-là.

Catherine Sabbah a rappelé d'emblée que "les bailleurs sociaux sont-peut-être volontaristes, aidants et motivés, comme le montrent les nombreux projets présentés, mais la moitié ou plus des logements produits l'est par les promoteurs, avec des logements qui sont souvent de qualité moins convaincante". L'ancienne journaliste estime que "l'expérience des bailleurs dans la rénovation peut leur servir pour reprendre la main dans la maîtrise d'ouvrage directe, voire faire de la VEFA inversée". Pour la présidente de l'USH, si cette option est souhaitable, "la maîtrise d'ouvrage directe ne garantit pas la qualité" d'usage des logements. "J'ai visité des logements en maîtrise d'ouvrage directe où on ne pouvait pas mettre de meubles dans le salon", relate-t-elle.

IDHEAL a en outre comparé les plans de 50 opérations immobilières en Ile-de-France entre 2000 et 2020. Résultat : "les logements ont rétréci, la cuisine ne représente désormais le plus souvent qu'un petit coin du salon sans fenêtre, donc pas séparable, les chambres n'offrent pas de possibilités d'aménagement divers, et la moitié de l'échantillon est mono-orienté". Et cette dégradation de la qualité "a été pire entre 2010 et 2020 que dans la décennie précédente". Un constat qui rejoint celui du rapport Girometti-Leclercq, et dont Catherine Sabbah a pu faire part lors de la série de tables-rondes Habiter la France de demain, initiée par la ministre Emmanuelle Wargon.

Depuis la crise, confirme Manuel Colleaux, directeur général adjoint d’Altarea, deuxième promoteur immobilier français, « deux préoccupations principales animent nos clients : le bien-être et la santé à l’intérieur du logement ; la problématique environnementale à l’extérieur ». Partout en France, complète Helen Romano, vice-présidente du pôle résidentiel de Nexity, « nos clients attendent de la qualité, et pas seulement un logement mais un usage ». Les projets sont amendés en conséquence. Altarea présente la feuille de route de sa filiale Cogedim sous la forme de dix engagements, parmi lesquels : améliorer la qualité de l’air par des mécanismes de ventilation optimisés, l’installation de fenêtres oscillo-battantes, des peintures écologiques ; renforcer l’acoustique des cloisons séparant les zones « jour » et « nuit » ; systématiser les balcons. Dès que c’est possible, Nexity injecte du bois dans ses constructions. A l’extérieur, le vert est de mise partout : toitures végétalisées, pelouses et arbres dans les espaces communs.

La question de la surface disponible des logements est plus complexe à résoudre. Leur taille a eu tendance à diminuer sous l’effet du marché. Il a été beaucoup soutenu par le dispositif Pinel. En Île-de-France, celui-ci favorise les surfaces allant jusqu’à 60 m2. Il s’est aussi adapté au rétrécissement de la taille des ménages du fait des divorces et du vieillissement de la population, souligne Jean-Claude Driant, professeur à l’École d’urbanisme de Paris. Un ménage compte 2,3 personnes en moyenne. Au cœur des grandes métropoles, 55 % d’entre eux sont composées d’un seul membre. « Moins que la multiplication des petits appartements », poursuit son collègue Martin Vanier, « l’avenir semble plutôt résider dans la construction d’immeubles plus collectifs. C’est une réponse pertinente pour les jeunes, forcés à cohabiter, mais aussi pour les seniors. Le marché est encore prudent mais il a compris que l’économie de service est l’avenir ».

Espaces partagés et services connectés. Sur le modèle des résidences de service pour les touristes, étudiants ou seniors, qui aiguisent l’appétit des investisseurs, les promoteurs esquissent le logement de demain. Les futurs programmes vont s’enrichir de chambres d’hôtes ou d’amis, de salles de convivialité ou/et de télétravail, d’installations sportives. Simultanément, les gestionnaires de blocs entiers d’immeubles déploient de nouveaux services dématérialisés. Nexity a lancé son application Eugénie qui, depuis son smartphone, permettra de contrôler à distance les équipements connectés de l’appartement : lumières, volets roulants, thermostats et radiateurs, système d’alarme ou de télésurveillance. A Paris, la foncière Gecina teste des boîtes aux lettres connectées et partagées dans deux immeubles afin de remédier à la perte des colis.

Diversification, personnalisation et maîtrise des coûts : la seule limite de cette révolution est le risque de déshumaniser le rapport entre l’occupant des lieux et le gestionnaire. « C’est bien pris en compte par les professionnels de la gestion des immeubles qui savent combien la solitude affecte de plus en plus de personnes », affirme Claire Flurin, directrice R & D du groupe Keys Asset Management. Chez Gecina, la présence d’un YouFirst Manager (gardien d’immeuble) contribue à répondre au besoin de relations humaines en faisant le lien avec les personnes qui vivent dans ses immeubles. L’autre frein à la massification des services est réglementaire. « Industrialiser a une vraie utilité pour les locataires puisque cela diminue les coûts. Encore faut-il que la loi autorise le gestionnaire à leur facturer les services. Or, en la matière, la législation est ancienne et manque de cohérence », note Pierre-Emmanuel Bandioli, directeur exécutif résidentiel de Gecina. Le principal décret qui encadre la liste des charges récupérables date de 1987 et n’a jamais été toiletté. Conséquence, selon son statut, un gestionnaire peut - ou non - facturer de la vidéosurveillance, une connexion internet ou encore des opérations de dératisation des immeubles.

La politique de logement des sans-abri, massive, est-elle sur la bonne voie ? Pour le sociologue Julien Damon, auteur d’une étude commandée par l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL), parue ce mardi 9 novembre, « l’hébergement [provisoire] des personnes sans domicile est devenu, petit à petit, depuis quinze ans, une composante centrale de la politique du logement, qu’il s’agisse de l’offre, du budget, de l’intérêt politique et même de l’énergie et du temps que lui consacre le ministère du logement ». La priorité affichée est cependant plutôt le relogement pérenne, traduit, depuis 2017, dans la stratégie nationale « pour le logement d’abord ».

Qu'est-ce que la qualité d'un logement ? Selon Christine Leconte, là réside toute la question de la création architecturale, de la plus-value apportée par l'architecte dans l'intelligence d'un plan de logement, dans la conception d'un bâtiment et de la fabrication de la ville. Une large part repose sur du ressenti, de l'immatériel : ambiances lumineuse, thermique, acoustique, sensation d'espace, usage, confort... La récente étude de l'Institut des hautes études pour l'action dans le logement (IDHEAL) montre l'importance des « mètres carrés du hasard », sans utilité préétablie. L'important, c'est la manière dont les gens s'approprieront leur logement. Ce sont ces « mètres carrés impensés » qui font la différence, et qui sont absents des espaces très contraints. L'architecte peut apporter cette qualité pour sortir du standard et habiter un lieu et un territoire.

Ténor qui chante de l’opéra, applaudissements à 20 heures, DJ pour un balcon-concert, cours de gymnastique, apéro entre voisins ou encore simple sieste au soleil : pendant le confinement, la fenêtre a été, pour les citadins cloîtrés, une échappée vers le monde extérieur, lieu d’évasion individuelle mais aussi de rencontres et d’expériences collectives. Objet de détournements fonctionnels, le cadre en bois ou PVC a allègrement outrepassé sa fonction initiale de source de lumière et d’aération. Pour «transformer l’expérience du confinement en potentiel architectural», le Pavillon de l’Arsenal, à la fois centre de documentation et lieu d’exposition, a lancé un concours dans le cadre de « FAIRE », son incubateur de projets urbains innovants.

Lauréat de FAIRE 2020, « Scénarios futurs. Dispositifs de façade post-confinement », porté par les architectes Cyrus Ardalan, Ophélie Dozat et Lucien Dumas, est visible jusqu’au 7 novembre. Il présente 60 dessins – et un prototype – de ces percées murales qui hybrident joyeusement l’intérieur et l’extérieur, l’intime et le social, le privé et le public.

Le prototype exposé au Pavillon est une « assise tournante, en balcon. Un isoloir domestique qui peut s’ouvrir à la ville grâce à un système de voile rétractable. Une structure qui fonctionne, autoportante, et qui peut être construite par chacun ». Les autres dispositifs font, eux, la part belle à l’imagination : un salon de thé, une « bulle d’apéro Skype », une balançoire coquine, un barbecue, un sauna, un studio de chants, une épicerie. Une dimension utopique assumée qui vise à repenser la relation à l’extérieur pour que la façade ne soit pas une prison.

En pratique, le confinement a servi de «crash-test» au parc de logements français. Une étude récente de l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL), qui a passé au crible des milliers de plans de programmes neufs, a montré qu’en vingt ans le «confort d’usage» des logements a baissé. Si 80 % des plans étudiés présentent «au moins un espace extérieur», ce qui est un progrès, deux tiers des balcons ont une profondeur de moins d’1,50 m, permettant difficilement d’y installer une petite table ou d’y faire sécher du linge. Quand la loggia ne sert pas de lieu de stockage, faute de placards...

Tous les signaux sont au rouge ! La production neuve de logements chute depuis 2019, ainsi que la délivrance de permis de construire – même si des signaux de reprise ont émergé au deuxième trimestre 2021. Les prix atteignent des sommets, tandis que les professionnels dénoncent la hausse des prix du foncier et la flambée des coûts de construction. La crise sanitaire a amplifié la prise de conscience d’un parc de logements de plus en plus inadapté à l’évolution des besoins des habitants et de l’environnement, et donné un coup d’accélérateur au télétravail.

« Le système atteint ses limites. Le bouclage des projets immobiliers se fait dans un modèle économique contraint qui doit concilier plusieurs un foncier cher, des élus qui ne vont pas au bout des possibilités de constructibilité de leur plan local d’urbanisme, la nécessité de rester dans des prix abordables » a admis la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, le 8 septembre, lors de la présentation du rapport de Laurent Girometti (directeur général d’EpaMarne) et de François Leclercq (architecte urbaniste) relatif au référentiel du logement de qualité.

Deux rapports récents ont tenté de mesurer l’évolution de la qualité du logement. L’association Qualitel a ainsi publié, le 1er juin, un « état des lieux du logement des Français ». S’il démontre certains points d’amélioration comme la généralisation des espaces extérieurs, il pointe également des dégradations. Depuis 1945, la hauteur sous plafond a chuté de 2,67 mètres à 2,40 mètres environ. La surface moyenne des appartements a baissé – un deux-pièces est passé de 48 mètres carrés à 45 mètres carrés, les appartements sont de moins en moins traversants – 50 % des appartements de plus de dix ans sont traversants, contre 32 % des plus récents. L’institut IDHEAL, de son côté, a présenté le 27 août une étude intitulée « Nos logements, des lieux à ménager », consacrée à l’Île-de-France, et qui va dans le même sens que le rapport de Qualitel. « Une part significative des logements produits en Île-de-France depuis vingt ans se trouve dans des situations défavorables : mal orientés, donnant seulement sur rue, en rez-de-chaussée ou dans des angles rentrants sur cour. Ces logements ont perdu en confort, les surfaces des cuisines, des séjours, de la deuxième chambre ont souvent diminué » expliquent leurs auteurs, Pauline Dutheil et Samuel Rabaté. Lors de la présentation de son rapport à la ministre du Logement, Laurent Girometti a ainsi résumé la situation : « depuis le début du XXIe siècle, on constate une tendance à la dégradation des surfaces habitables, avec une optimisation des surfaces vendues et des coûts. Le tableau Excel a parfois pris le pas sur la qualité des logements ».

Les chroniques d’architecture ont publié deux lettres d’humeur, celle de Francis Soler et celle de Rudy Ricciotti. Tous deux ont reçu le Grand Prix national d’Architecture. À leur suite, Paul Chemetov détaille ce qui fâche dans l'actuelle condition des architectes et le travail qui leur est demandé.

Si tous les Grand Prix disaient ce qui les insatisfait dans leur vie, leur situation dans la société, les projets qu’ils dessinent et ceux qu’ils construisent, nous aurions sans doute un diagnostic irréfutable et nous verrions que, par-delà la lutte de tous contre tous qui découle de la forme actuelle des consultations, nos maux sont partagés et que ce que nous proposons aurait sens, nous l’espérons, pour les pouvoirs publics et les investisseurs privés.

Tout récemment, François Leclercq et Laurent Girometti ont remis à Emmanuelle Wargon, ministre du Logement, un rapport sur le logement et ce qu’il devrait assurer. Le confinement a mis en lumière les insuffisances de bien des habitats, privés d’espaces extérieurs praticables et de surfaces intérieures capables d’offrir à chacun l’intimité de la chambre à soi chère à Virginia Woolf et des espaces de la vie commune conçus avec une attention nouvelle, attention portée notamment aux salles de bains comme aux cuisines, prenant jour par des fenêtres et à la ventilation naturelle de logements qui ne seraient pas mono orientés.

Son diagnostic vient confirmer et préciser le rapport Lemas sur la qualité des logements sociaux, comme le discours de la ministre de la Culture, l’étude d’IDHEAL ou les intuitions de celle initiée par l’Ordre des Architectes...

C’est chaque fois la même chose ! À son arrivée au pouvoir, auréolé de ses certitudes, le gouvernement annonce qu’il va supprimer les avantages fiscaux attachés à l’investissement dans la pierre. Et trois ans plus tard, devant l’aggravation de la pénurie de logements, il décide d’en recréer un à sa sauce. Le gouvernement Castex n’échappe pas à la règle. Alors qu’elle avait décidé l’an dernier de raboter la réduction d’impôt sur le revenu liée au dispositif Pinel pour tous les investissements réalisés en 2023 et 2024, Emmanuelle Wargon, la ministre du Logement, a annoncé réfléchir à un nouveau dispositif applicable à partir de 2023. Une manière de tuer dans l’œuf les baisses annoncées ! La réduction d’impôt dite Pinel devait diminuer après le 1 er janvier 2023 de 21 à 17,5 % du montant investi pour un engagement de location de douze ans, de 18 % à 15 % pour neuf ans et de 12 % à 10,5 % pour six ans. Puis respectivement à 14, 12 et 9 % pour tout achat après le 1er janvier 2024.

Les taux actuels seraient conservés dès lors que le bien satisferait des conditions environnementales et surtout, fait nouveau, des standards en matière de confort. « Il n’est pas raisonnable de laisser l’ajustement des prix se faire par la baisse de la hauteur sous plafond, une diminution de la taille des chambres ou l’absence de lumière traversante » estime Emmanuelle Wargon, qui s’appuie sur les conclusions d’une étude de l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL) portant sur 1 703 logements livrés entre 2000 et 2021 par 24 promoteurs et bailleurs sociaux. Les appartements franciliens auraient perdu en moyenne 10 m2 pour les 4-pièces (passés à 89,20 m2), 2,5 m2 pour les 3-pièces à 63,4 m2 et 2,8 m2 pour les 2-pièces à 43,1 m2. La moitié des logements n’auraient qu’une seule exposition, ce qui nuirait à la luminosité et à la ventilation.

« Organisons ensemble des États Généraux du Logement » : c’est l’appel d’Emmanuel Launiau, président de Quartus promotion. Un appel lancé aux citoyens, élus, puissance publique, promoteurs, opérateurs urbains, architectes, chercheurs, acteurs économiques et sociaux, afin de fabriquer une ville belle et désirable.

Trop petits, bas de plafond, mono orientés… Les confinements et la généralisation du télétravail ont mis en lumière le manque de confort d’une très grande majorité de nos logements, neufs comme anciens. « Il faut sortir d’un cercle vicieux et créer des logements désirables. Les villes doivent devenir plus accueillantes qu’elles ne le sont » alerte la Ministre du Logement, Emmanuelle Wargon. Elle a ainsi missionné l'architecte François Leclercq et l'aménageur Laurent Girometti en vue de créer un nouveau référentiel de qualité d'usage des logements neufs et anciens. « Le logement a fait un bond en avant important d'un point de vue technique et technologique, mais a clairement régressé en matière de qualité », constatent François Leclercq et Laurent Girometti. Dans leur rapport, remis la semaine dernière, tous deux proposent des pistes pour ce que pourrait être l'habitat de demain. Et plutôt que de rendre leur référentiel contraignant, les deux rapporteurs suggèrent de conditionner l'octroi d'une aide publique à son respect afin d'éviter, comme c'est trop souvent le cas trop, que l'habitat ne se résume pas qu'à « un produit financier ». Aussi étonnant que cela puisse paraître, le rapport ne préconise en revanche aucune augmentation, même minime, de la superficie des logements actuels, par comparaison à la moyenne constatée dans l'étude d'IDHEAL parue en août.

Fabien Gantois, élu à la tête du CROAIF (Conseil régional de l'Ordre des architectes d'Île-de-France) au printemps, a fait sa première rentrée médiatique le 16 septembre. La qualité architecturale des logements figure parmi les priorités de son mandat. « La France est un pays où l’on produit des rapports sur le logement (Rebsamen, Lemas, IDHEAL, Leclercq-Girometti), mais il ne se passe pas grand chose après. Maintenant, il faut agir et fédérer l'écosystème qui fabrique notre cadre de vie ! »

Au passage, on stigmatise cette profession à un moment où tous les acteurs de la chaîne de production de la ville sont devenus généralistes, chacun exerçant tour à tour les métiers d’aménageur, de foncière et de promoteur, et on oublie que ce dernier est devenu en France le premier producteur de logements sociaux.

Oui, la qualité d’habitation n’est pas un ressenti et elle peut s’objectiver. Lumière, espace, volume, habitabilité, qualité d’usage, espace de rangement, espace extérieur, orientation, qualité de l’air, acoustique… sont autant d’éléments qui font qu’un logement est agréable à vivre ou non. Si cette étude dresse une photographie sans concession, elle a le mérite de poser le débat sur ce qui produit de façon mécanique une moindre qualité dans un logement. Le tout est de ne pas tomber dans la caricature.

Le système de production du logement en France ne sert pas toujours la qualité d’habiter. Ce n’est pas s’exonérer que le reconnaître. Nous sommes dans un marché ouvert et le déséquilibre entre l’offre qui reste bien inférieure à la demande dans les grandes métropoles, alimente un enchérissement qui n’est bon pour personne.

Les prix augmentent, la capacité d’emprunt n’est pas extensible et, mécaniquement, les acquéreurs paient chère une surface plus petite qui finit par rogner certains usages, même si elle s’accompagne dans le neuf d’espaces extérieurs ou de parkings en sous-sols, autant d’atouts que ne propose pas souvent l’ancien.

Aujourd’hui, la qualité de la production des logements n’est pas dissociable de celle de la superficie. Autrement dit, c’est bien le prix de vente qui conditionne la taille et la qualité du logement. Ce mécanisme est connu et malheureusement, nous nous y noyons.

Pourtant, nous connaissons et partageons ces blocages. D’abord, un coût du foncier trop cher qui contraint d’emblée le projet censé s’y fabriquer. Quand le prix du terrain pèse 40 % (voire jusqu’à 50 % à Paris !) du prix de vente, c’est le programme immobilier lui-même qui est contraint de s’adapter. Le foncier n’est pas rare dans les grandes villes, il est cher. Cher à transformer, cher à recycler de ses usages précédents pour permettre de réparer et régénérer la ville, rendant ainsi plus complexe la production de logements pour tous, la limitation de l’étalement urbain et le retour de la nature en ville. Une vraie politique publique foncière dans les zones dites tendues devrait permettre de rééquilibrer un marché devenu de pénurie.

Car, finalement, l’augmentation des prix de vente des logements en France a profité en premier lieu, pour ne pas dire exclusivement, aux propriétaires fonciers, qu’ils soient publics ou privés. Rares sont encore les consultations à prix de cession foncière fixe, limitant la spéculation en contrepartie d’un effort supplémentaire demandé aux opérateurs sur l’innovation, la qualité d’usage attendue et l’empreinte carbone du projet.

Ensuite, le temps de fabrication d’un projet urbain s’est considérablement allongé. Si le temps démocratique de participation, de débats et de concertation est essentiel et utile, les temps réglementaires et administratifs de procédures ou de délivrance des permis ont doublé en 20 ans, avec des potentiels de constructibilité réduits à la clé. Le PLU (plan local d’urbanisme) qui fixe les règles de constructibilité d’une parcelle n’est plus un droit, mais est devenu un maximum pour les élus, alors qu’il est déjà l’expression d’une volonté politique et que l’instruction d’un permis de construire, au regard de ses règles, devrait être purement mécanique. Cet allongement des durées de production de l’offre en France participe, lui aussi, à l’augmentation des prix et donc à la réduction des surfaces et de la qualité des logements.

Enfin, l’empilement de normes et de réglementations a contribué à réduire la qualité d’usage des logements en réservant trop de surfaces à un usage trop faible ou encore en limitant leur confort. En illustration, la réglementation handicapée et l’augmentation démesurée des surfaces des toilettes ou encore la règlementation thermique et la réduction des surfaces vitrées dans les logements.

L’État s’apprête à nouveau à réglementer sur l’accroissement des surfaces et les volumétries des logements, quand de leur côté les collectivités veulent réglementer sur la réduction des hauteurs d’immeubles et de la densité urbaine ; le résultat est écrit d’avance, ce sont les concitoyens, nos clients, qui paieront leurs logements encore plus chers en zone dense, là où les prix ont déjà considérablement augmenté, désolvabilisant une large partie de la population et précarisant les plus fragiles.

Est-on à ce point englué dans ces injonctions contradictoires ? L’étalement urbain a cru trois fois plus vite que la population, comme le démontre si bien Sylvain Grisot quand il parle d’urbanisme circulaire. On veut zéro artificialisation nette, mais ne pas construire en ville. On veut bien construire, mais pas en face de chez soi. On veut bien de la nature en ville, mais sans densité et sans libération d’espace au sol… et, pourtant, il faut bien loger les gens.

Le ressort est-il (encore) de légiférer pour déterminer ce qui est de qualité et ce qui ne l’est pas ou au contraire d’accorder un peu plus de liberté pour construire mieux avec plus d’audace ? Cette habitude française de rajouter de la prescription à tous les maux n’est peut-être pas le meilleur moyen de hisser le niveau de qualité d’usage. Quant à savoir si c’est à la puissance publique de définir ce qui est de qualité et ce qui ne l’est pas, la question pourrait être posée. Si les chartes territoriales sont prises pour une opportunité de fabriquer une ville plus belle, l’enjeu est de laisser de la liberté pour proposer, imaginer, innover, rendre possibles différentes manières d’habiter. La qualité exige une expertise, elle demande aussi de la confiance. De la confiance aux architectes qui pensent des espaces évolutifs pour que les gens s’en emparent. Aux promoteurs qui conçoivent et construisent des lieux de vie adaptés à leurs clients. Aux habitants qui devraient avoir le choix de faire eux-mêmes chez eux, de privilégier une « family room » à des grandes chambres, un salon ouvert à une cuisine fermée ou l’inverse.

Le 9 février 2021, la Ministre déléguée au Logement Emmanuelle Wargon a annoncé la mise en place d’un référentiel de la qualité des logements, dont elle a confié le pilotage à l’architecte urbaniste François Leclercq et au directeur général de l’EpaMarne, Laurent Girometti. L’objectif était de « permettre de faire évoluer nos pratiques, d'inverser la tendance au logement toujours plus petit, en tenant compte des enjeux sociaux, économiques et environnementaux ». Ce rapport a été présenté à la Ministre lors de la deuxième table-ronde de la démarche « Habiter la France de demain », le 8 septembre 2021. Il confirme la baisse de la qualité des logements depuis les années 1980. Néanmoins, le développement des « chartes de qualité » mises en place par les collectivités territoriales, à destination des acteurs de la construction et notamment de la promotion, témoigne d’une volonté de contrôler la qualité. Ce rapport concorde avec d’autres documents, tels que l’étude « Nos logements, des lieux à ménager » d'IDHEAL qui confirme également la perte de qualité du logement. L’ensemble des acteurs interrogés par François Leclerc et Laurent Girometti pointent les défaillances actuelles de la production du logement : pression foncière, fiscalité lourde, logique de rentabilité et surtout existence de dispositifs fiscaux générant de moindres attentes de la part des acquéreurs qui « achètent pour louer ». « La majorité des entretiens réalisés s’accorde à dire que la principale cause de diminution de la qualité des constructions neuves aujourd’hui est liée aux effets induits des dispositifs de défiscalisation type Pinel, qui incitent à considérer le logement comme un simple produit financier », précise le rapport.

Avec ces travaux, alors que le gouvernement a lancé début septembre six semaines de débats dans le cadre de son programme de réflexion « Habiter la France de demain », promoteurs et agents immobiliers, dressant le constat d’une réalité pas si neuve, enfoncent les portes ouvertes (malgré tant de conflits de portes dans nos intérieurs trop petits).

Scoop : en vingt ans, les logements franciliens sont devenus trop petits et trop chers ! Conclusion ? Les Franciliens quittent Paris pour aller non pas en banlieue – nous ne sommes plus dans les années ’70 – mais dans les villes moyennes. Celles-là mêmes, temples érigés à la gloire des voitures, des centres commerciaux et de la maison Phenix, qui étaient désertées il y a quelques décennies à peine. Le Covid serait-il passé par là ? A moins que le monde de la promotion immobilière accoquiné aux courses politiques n’ait aussi joué un petit rôle dans le film ?

L’étude d’Idheal, intitulée « Nos logements, des lieux à ménager : études sur la qualité d’usage des logements collectifs, construits en Ile de France entre 2000 et 2020 » est au demeurant bien documentée. A l’échelle de la ville, c’est long vingt ans. Surtout pour découvrir que l’eau mouille toujours autant quand il pleut. Mais cela, les promoteurs participant au Think Tank Idheal le savent bien.

De l’art de faire passer une tempête tropicale en crachin breton, l’étude de 77 pages, hors bibliographie – c’est du sérieux – analyse à coups de jolis schémas et de pourcentages 52 opérations livrées ou en cours depuis 2000 sur le territoire francilien. Soit 1703 logements construits par 45 architectes, en zones aménagées ou dans le diffus. La caution de la neutralité ?

Pour apprendre quoi ? La faute de l’Etat qui fixe des objectifs de constructions aux maires sans plus vraiment planifier quoi que ce soit ? La faute aux lois fiscales ? La faute aux labels tous plus farfelus les uns que les autres ? Aux normes PMR et environnementales toujours plus contraignantes ? Sans doute mais, jusque-là, rien de vraiment neufs. Le feu, à l’inverse de la pluie qui mouille, ça brûle.

En revanche, la faute aux promoteurs, c’est à quelle page ? Sans doute, les lois, chartes et autres normes nivèlent par le minimum acceptable pour le commun des mortels les exigences des opérateurs économiques obnubilés par le bilan de leurs opérations. Cependant, et jusqu’à présent, il n’a jamais été interdit d’imaginer améliorer les minima. Ainsi page 58 de l’études, il est écrit que selon la Charte promoteur de la Ville de Saint-Germain-en-Laye (78), un T3 doit faire au minimum 55 m². Ce qui est petit pour une famille de trois personnes. 55m² ! Quid alors dans cette étude de l’hypocrisie ambiante, du promoteur renvoyant la balle au politique quand bien même tous s’entendent sur les prix, toujours à la hausse ?

La faute aux politiques publiques, c’est à quelle page ? L’étude d’Idheal dessine en négatif les vrais fautifs de la baisse de la qualité des logements en Ile-de-France, et pas seulement sur les vingt dernières années : la politique politicienne et la course à l’habitant, le développement territorial comme Graal des mandatures, encouragé par la baisse historique des taux d’emprunt.

A titre d’exemple, pour acheter un modeste T3 à Paris, il faut pouvoir justifier de près de 8 000 euros mensuels de revenus pour cette année 2021 (à condition d’avoir déjà un petit pécule). Les citadins quitteraient donc la Ville seulement à cause du Covid ? Allons-bon !

Quant au site seloger.com, les sondés semblent corroborer sans trop d’audace ce que les observateurs ont déjà compris depuis un an et demi au moins : que les citadins néo-bobos en ont marre des cages à poules, même de luxe. Ils veulent des jardins pour le basilic et un vrai parc avec de vrais arbres dedans pour que s’ébroue en sécurité la chair de leur chair. C’est beau comme les années ‘60. Bref, les 35-49 ans veulent une maison, aussi pour pouvoir y télétravailler. Au regard de l’argument, chacun a compris que les sondés, donc la cible, ne sont pas ouvriers dans le bâtiment ou femme de ménage (technicienne de surface en novlangue) dans des bureaux.

Emmanuelle Wargon, ministre déléguée au Logement, protégeant ses ouailles, tempère cependant*. « Plusieurs centaines de réalisations en France montrent que nous sommes capables de proposer des habitats respectueux de l’environnement, économes en espaces naturels, confortables et de grande qualité. Les Français connaissent peu ces réalisations mais ceux qui y habitent en sont pleinement satisfaits. Les modèles collectifs évoluent, ils sont plus écologiques, ouverts sur l’extérieur, lumineux », explique-t-elle. Il serait en effet un peu compliqué de gérer en plus une crise immobilière, mais le rôle d’un ministre est-il vraiment de se soustraire à un agent immobilier ?

Un tiers des acheteurs recherchent un bien dans une ville comptant entre 20 000 et 150 000 habitants. Les fameuses villes moyennes telles Angers, Saint-Etienne ou Libourne. Dans les faits, tandis que des acheteurs à fort pouvoir d’achat investissent la région, d’autres acheteurs ne désertent pas leur région mais déménagent vers les campagnes. C’est un autre exode urbain, l’exode des urbains, tant que les lignes à grande vitesse pourront remplacer le métro ! D’aucuns se poseront alors la question du bilan environnemental de ces déménagements qui oblige les ex-citadins à vélos à désormais se déplacer en voiture quotidiennement ou encore à chauffer des maisons plus grandes (malgré l’engouement noté pour le dispositif MaPrimRenov). La France de l’étalement urbain, épisode 2, est en marche.

A l’aune de ces deux études et à quelques semaines du verdict de la consultation citoyenne « habiter le monde de demain », quelle géographie se dessine progressivement depuis quelques mois ? Avec le retour en grâce des villes moyennes, c’est la France de Napoléon, découpeur régionaliste avant l’heure qui retrouve les grâces des Français, 170 ans après Haussmann, 150 ans après la première révolution industrielle et… 30 ans après la naissance d’internet.

Dans les années 1860, les grands travaux menés par Napoléon III et le Baron Haussmann avaient vu l’avènement d’une ville mixte et verte conçue par des promoteurs pour tous les habitants. Les classes populaires sous les toits, les bourgeois en bas. Puis il y eut l’invention fantastique mais aussi dramatique d’un point de vue urbain de l’ascenseur qui en apportant la lumière des hauteurs à la bourgeoisie, relégua les classes les moins aisées de la population d’abord dans les sombres cours d’immeuble, puis dans les arrondissements périphériques et enfin en banlieue.

Pendant les vingt ans scrutés à la loupe par Idheal, l’Ile-de-France a toujours un peu plus érigé ces distinctions de classes en modèle urbain, amplifiées sans doute par l’augmentation et l’ambition des CSP+ venus des régions et attirés par les fastes de la métropole. Aujourd’hui ce sont les mêmes, devenus néo-ruraux mais issus comme avant des catégories aisées, protégées et opportunistes, qui en fuyant vers les régions vont augmenter la tension foncière au point que la population historique de ces territoires ne pourra plus se loger.

Que signifie une hausse de 16% en un an de l’immobilier à Tourcoing, par exemple, où le revenu net moyen est de 1 927 € ? D’autant que le télétravail, qui permet de s’extraire des contraintes de déplacements et de temps, fera émerger une nouvelle dialectique entre télétravailleurs et travail en présentiel qui laisse présager une augmentation des inégalités entre ceux qui vivront dans des espaces agréables en télétravail et ceux obligés de se coltiner embouteillages et transports bondés version Grand-Paris avant de rentrer dans des banlieues dortoirs toujours plus éloignées des centres-villes. Car le luxe de l’espace retrouvé, c’est aussi du temps gagné.

Le « droit à la Ville » ou la gentrification globalisée…

Plusieurs études montrent que les logements urbains n’ont cessé de voir leur surface et même leur hauteur sous plafond se réduire, ces 20 dernières années. Dans le même temps, la crise sanitaire a rendu plus forte que jamais l’envie de disposer de plus d’espace et de plus de verdure. C'est dans ce contexte que la Ministre du logement, Emmanuelle Wargon, a lancé l’initiative « Habiter la France de demain ». Une table ronde organisée dans les locaux du ministère à l’occasion de la publication du rapport sur la qualité d’utilisation du logement rend compte des nombreux obstacles à surmonter pour améliorer la situation. Le président de l’association Qualitel, Bertrand Delcambre, a rappelé qu’une vaste enquête qu’il avait commandée à Ipsos l’an passé montrait que les logements français ont perdu 27 cm de hauteur sous plafond en 60 ans alors même que les Français ont grandi de 7 cm durant cette période. De son côté, Catherine Sabbah, déléguée générale d'IDHEAL, think-tank dédié au logement, est parvenue à des conclusions similaires en Île-de-France avec son étude. L’examen de 1700 plans de logements franciliens construits entre 2000 et 2020 a permis de constater le rétrécissement des logements, la perte de « périmètre meublable » et la transformation de bon nombre de cuisines en un simple « pan de mur dans le salon ».

Alors que la surface des logements français est déjà l’une des plus faibles de l’Europe de l’Ouest, les appartements neufs rétrécissent. Quelques jours après une première enquête en région parisienne de l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL), un nouveau rapport, rédigé par l’architecte François Leclercq et le haut fonctionnaire Laurent Girometti, vient confirmer ce constat à l'échelle nationale. Appartements non traversants, disparition des entrées, des cuisines séparées et des placards, chambres minuscules, hauteur sous plafond inférieure à 2,50 mètres. Les plans sont pourtant établis par des architectes diplômés par le gouvernement et censés faire respecter les règles de l’art. C’est l’une des rares professions à être représentées par un ordre, mais elle a de moins en moins de pouvoir face aux promoteurs, aux constructeurs, à l’empilage des normes et à la loi du marché foncier. Quant aux permis de construire, ils sont accordés par les maires qui ont les moyens d’imposer des chartes de qualité mais ne le font pas assez. Le gouvernement annoncera des mesures en octobre pour rectifier le tir. Mais on ne voit poindre aucune politique cohérente de lutte contre la spéculation foncière. Or on observe depuis longtemps que lorsque le prix des terrains s’envole, les promoteurs sont contraints de diminuer surface et qualité pour préserver leurs marges et ne pas trop augmenter les tarifs. On n’obtiendra aucune amélioration si l’on ne règle pas le problème du coût. De plus, il ne faut pas seulement penser construction, mais aussi urbanisme. De bons logements collectifs en centre-ville sont le meilleur remède au désastreux étalement urbain. Il est grand temps d’en faire une priorité nationale.

Le rapport sur la qualité des logements neufs remis mercredi 8 septembre par François Leclercq et Laurent Girometti à la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon constitue une étape importante dans la nécessaire révision de nos manières d’envisager et de construire l’habitat aujourd’hui. Ce rapport s’inscrit dans une prise de conscience collective et salutaire, qui n’est plus seulement celle des architectes, mais aussi des élus locaux et des citoyens : celle d’une dégradation de la qualité des logements construits depuis deux décennies dans notre pays. Les logements récents sont plus petits, plus bas de plafond, trop souvent mono-orientés, plus difficiles à meubler. Les confinements récents ont remis en lumière la valeur de ces qualités essentielles pour bien vivre dans son logement. Le constat est partagé avec les parutions récentes de l’étude "Nos logements, des lieux à ménager" publiée par IDHEAL, du dernier baromètre de l’association Qualitel, et du rapport de Pierre-René Lemas sur la qualité des logements sociaux.

Le Gouvernement souhaite que le dispositif qui succèdera au Pinel intègre des critères de qualité du logement. "Les critères retenus seront dévoilés mi-octobre", précise un communiqué du Ministère, qui a présenté mercredi un référentiel sur la qualité du logement réalisé à sa demande par Laurent Girometti, directeur général d'EpaMarne et François Leclercq, architecte-urbaniste. Le référentiel propose notamment d'établir un critère d'une "surface minimale par typologie de logement, gage d'un meilleur confort et de plus de polyvalence dans le temps". Une récente étude de l'Institut des hautes études pour l'action dans le logement (IDHEAL) montrait en effet que les appartements neufs étaient de plus en plus petits en Île-de-France et que le dispositif Pinel renforçait cette tendance. Le référentiel suggère également de considérer la luminosité et l'agencement intérieur. "Sans établir une nouvelle norme, il constitue une base équilibrée dont les élus et les opérateurs pourraient se saisir", a commenté Emmanuelle Wargon.

Lors de la 2e session du programme « Habiter la France de demain », tenue le 8 septembre, la Ministre déléguée au Logement a appelé à une « prise de conscience » globale de tous les acteurs sur la dégradation de l'état de la construction neuve. Emmanuelle Wargon a confirmé que le décret d’application sur le maintien du dispositif Pinel pourrait rependre des éléments du rapport Leclercq-Girometti. Pour la Ministre, le temps est venu de prendre conscience que le système de production du logement « atteint ses limites », victime d'un cercle vicieux amenant à produire des appartements toujours plus petits et bas de plafond. Ces défaillances étaient pointées dans le « Référentiel du logement de qualité » que venaient de lui rendre l’architecte-urbaniste François Leclercq et le directeur général de l’établissement public EpaMarne/EpaFrance, Laurent Girometti. Emmanuelle Wargon a aussi souligné la concordance de ce rapport avec d’autres documents, tel que le rapport Lemas ou les études produites par Qualitel ou par L’Institut des Hautes Etudes pour l'Action dans le Logement (IDHEAL).

La qualité des appartements récemment construits – leur superficie réduite, leurs plafonds de plus en plus bas, leur conception incohérente, leur mono-orientation qui réduit la luminosité et empêche tout courant d’air en été, voire l’absence d’espaces de rangements et de cave –, régresse depuis vingt ans. Ce constat inquiétant est établi, une fois de plus, dans le rapport de l’architecte François Leclercq et du directeur de l’Etablissement public d’aménagement EpaMarne, Laurent Girometti, remis, ce mercredi 8 septembre, à la ministre du logement, Emmanuelle Wargon. Ce travail vient corroborer les résultats d’une récente enquête de l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL), intitulée « Nos Logements, des lieux à ménager », et rendue publique le 27 août dernier. Elle mesurait ce recul entre 2000 et 2020, à propos des logements vendus sur plans. Pour remédier à cet état de fait, le gouvernement envisage de concevoir un nouveau dispositif fiscal qui prendrait le relais du Pinel dès 2023 et imposerait le respect de certains critères architecturaux et urbanistiques par les promoteurs.

Un rapport, commandé par le gouvernement à l'architecte et urbaniste François Leclercq et au spécialiste de l'habitat et de l'aménagement Laurent Girometti, confirme la dégradation de la qualité des logements ces dernières décennies et propose des pistes pour inverser la tendance. La dérive est également pointée du doigt dans une étude de l'Institut des hautes études pour l'action dans le logement (IDHEAL) ,rendue publique ces derniers jours, et qui s'est intéressée aux immeubles résidentiels construits en Île-de-France entre 2000 et 2020.

Moment incontournable de la fin de l’été, les Entretiens d’Inxauseta se sont tenus ce dernier vendredi d’août, dans le camping de Bunus, un petit village de cent cinquante habitants, perdu dans les collines des Pyrénées-Atlantiques. La journée est organisée par une association locale – le mouvement associatif est très actif dans le Pays basque – grâce à l’implication d’une centaine de bénévoles. 97 exactement qui ont pris part cette année à la préparation, comme le souligne dans son mot d’accueil Jean-Luc Berho. Ancien Vice-Président d’Action Logement et aujourd’hui directeur des analyses et débats du média en ligne News Tank Cities, cette figure bien connue des acteurs nationaux du logement est depuis près de quarante-cinq ans, au plan local, l’animateur de ce lieu original. Au départ consacré à des événements culturels, notamment musicaux, c’est en 2002 que la première manifestation à coloration citoyenne sur le thème du logement y est organisée. À l’époque, Marie-Noëlle Lienemann quitte le ministère du Logement où lui succède Jean-Louis Borloo. Le programme de rénovation urbaine est alors en incubation, suite à la décision d’engager la démolition de certains bâtiments des grands ensembles, dans les quartiers de logement sociaux. Pour donner de l’ampleur à cette dynamique, un plan de financement puissant doit être trouvé, auquel Action Logement entend prendre part. C’est notamment lors des échanges à Bunus que la logique de ce montage se formalise. L’épisode contribue ainsi à la mise en récit du rôle potentiel des entretiens d’Inxauseta dans le débat national. Il en découlera ensuite la volonté de contribuer sur le long terme à la question contemporaine du logement en France, d’autant que la problématique ne cessera de devenir plus préoccupante sur la période, comme l’ont mis en avant les deux premières tables-rondes de l’édition 2021. En matière d’architecture, deux importantes études ont ainsi été présentées par leurs coordinateurs respectifs au début de matinée, l’une achevée, sur l’Île-de-France, l’autre en voie de finalisation dans le cadre d’une commande de l’actuelle Ministre du Logement Emmanuelle Wargon. Les conclusions de la première, énoncées par Catherine Sabbah, Déléguée générale du think-tank IDHEAL, comme les pistes de travail de la seconde, dévoilées par l’architecte François Leclercq, sont clairement convergentes. Sur les deux dernières décennies, la France a certes connu une augmentation du niveau de construction, mais dans le même temps une régression globale de la qualité des logements neufs.

Les logements neufs rétrécissent et la surface habitable de la plupart des pièces diminue, selon une étude de l'IDHEAL. Ces chiffres sont contestés par les promoteurs. Des cuisines plus petites, un séjour étriqué, des espaces de rangement qui disparaissent… Une étude de l'Institut des hautes études pour l'action dans le logement (IDHEAL) publiée fin août épingle l'évolution des logements neufs au cours des 20 dernières années en région parisienne. L'institut a ainsi épluché 1703 plans de 52 immeubles collectifs d'Île-de-France sur la période 2000-2020.

Diminution de la taille des appartements, chambres trop exiguës, rangements en voie de disparition… En vingt ans, la qualité des logements neufs a baissé en Île-de-France. C’est en tout cas le constat dressé par l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL). Cet organisme, qui se veut un lieu de réflexion, vient de présenter une étude sur deux décennies de construction de logements en région parisienne.

Claire vient d’emménager dans un T3 au Pré-Saint-Gervais (Seine-Saint-Denis). Comme elle, de nombreux propriétaires d’appartements neufs ont l’impression d’une grande perte de place dans leur logement : salles de bains et sanitaires trop grands, séjours trop petits... Ces aménagements tant décriés sont toutefois imposés par la loi, afin de respecter la norme PMR (pour personnes à mobilité réduite).

Selon l'Institut des Hautes Études pour l'Action dans le Logement, en vingt ans les nouveaux logements en Île-de-France ont perdu jusqu'à 15 mètres carrés en moyenne dans les grandes typologies. Plusieurs explications peuvent être avancées à cet état de fait : la demande de logements, toujours plus forte dans la région capitale, qui a poussé les promoteurs à produire plus dans un marché de plus en plus contraint, la loi Pinel et les dispositifs de défiscalisation qui procurent un avantage fiscal pour l'achat d'un logement de moins de 300 000 euros et ont poussé mécaniquement les promoteurs à proposer des logements plus petits, ou encore les prix du m2 de plus de 5000 euros qui encouragent la construction de logements de 60m2 ou souvent moins.

Diminution de la taille des appartements, chambres trop exiguës, rangements en voie de disparition… En vingt ans, la qualité des logements neufs a baissé en Île-de-France. C’est en tout cas le constat dressé par l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL).

La qualité des logements neufs en Ile-de-France s’est dégradée au cours des vingt dernières années, révèle une étude de l’IDHEAL publiée le 27 août 2021. Les logements situés en dehors de Paris intra-muros ont « le plus perdu d’espace et de confort », précise sa déléguée générale, Catherine Sabbah, « avec une accélération de la dégradation de la qualité » depuis 2012. Au total, 1700 logements livrés depuis 2000 ont été examinés à travers un référentiel de qualité inédit, intégrant plus de 200 critères et dont plusieurs portent sur « la qualité d’usage » du logement (surface d’usage, « périmètre meublable », etc.). L’étude formule en outre un ensemble de propositions réalistes, que soutient souvent le Conseil National de l'Ordre des Architectes, pour définir et améliorer la qualité des logements.

Dans la foulée du confinement qui a servi de crash-test au parc français, une étude de l'IDHEAL révèle une baisse du « confort d’usage » des logements neufs, et propose des pistes d’amélioration.

Après avoir passé au crible les plans de 1703 appartements construits au cours des vingt dernières années en Île-de-France, l'Institut des Hautes Études pour l'Action dans le Logement fait le constat d'une diminution de la taille de nos habitations.

Recul des surfaces consacrées au rangement, absence de fenêtre dans l'espace cuisine, etc. La dernière étude de l'Institut des Hautes Études pour l’Action dans le Logement (IDHEAL) constate une dégradation généralisée et continue de la qualité des logements en Île-de-France au cours des vingt dernières années.

Au fil des ans, la qualité des appartements neufs en Île-de-France n'aurait cessé de se dégrader, alors même que leur prix augmentait. C'est le constat sévère dressé par l'Institut des Hautes Études pour l'Action dans le Logement (IDHEAL) dans une étude basée sur l'analyse de 1 700 appartements livrés entre 2000 et 2020 par 24 promoteurs, et publiée le 27 août. Un constat que la profession, de son côté, réfute...

Les logements en Île-de-France ont perdu entre 3,4 m² (dans les Yvelines) et 14 m² (dans l'Essonne) en moyenne en vingt ans, selon une étude de l'institut IDHEAL.

La qualité des logements neufs baisse depuis vingt ans, quoi qu’en disent les promoteurs. Leurs superficies se réduisent et les espaces de rangement disparaissent. Les appartements sont moins lumineux et de plus en plus souvent mono-orientés, ce qui est préjudiciable au confort d’été, sans oublier les parties communes des immeubles, de plus en plus mesquines. C’est l’implacable démonstration d’une étude de l’Institut des Hautes Études pour l’Action dans le Logement (IDHEAL), révélée le 27 août au cours des Entretiens d’Inxauseta qui réunissent tous les acteurs français du logement, un week-end par an, au Pays basque.

Après un an de pandémie, les attentes des habitants des villes ont évolué, exacerbées par les confinements et par le télétravail. Elles questionnent la qualité de l’habitat mais aussi la densité, les formes urbaines et les services accessibles. À partir de l’étude conduite par IDHEAL et des premières conclusions du rapport Girometti/Leclercq sur la qualité de la production : quelles sont ces
nouvelles attentes ? Sont-elles compatibles avec l’impérieuse nécessité d’agir pour le climat et l’environnement ? Peut-on « produire local » en matière d’habitat ?

› Catherine SABBAH, Déléguée générale de l’Institut des Hautes Études pour l’Action dans le Logement (IDHEAL).
› François LECLERCQ, Architecte-urbaniste.
Animateur : Cyrille POY, Chargé de cours à l’Université du Havre, ancien journaliste.
Rapporteure : Audrey CHARLUET, Architecte-urbaniste.

Le 16 juillet 2021, le Conseil national de l’Ordre des architectes (CNOA), désormais présidé par Christine Leconte, ainsi que l’Union nationale des syndicats français d’architectes (UNSFA) ont été auditionnés par la Commission pour la relance durable de la construction de logements, dite « Commission Rebsamen ». Celle-ci, qui ne compte pourtant aucun architecte dans ses rangs, a été chargée par le Premier ministre d’établir un diagnostic des freins à la construction de logements et de proposer des mesures pour les lever.

Afin de parler d'une même voix pour l’ensemble de la profession, un groupe de réflexion a été constitué qui réunit le CNOA, l'UNSFA, le Conseil régional de l’Ordre des architectes d’Ile-de-France (CROAIF), l’association Architectes français à l’export (AFEX), l’Académie d’architecture, le Syndicat de l’architecture, l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL) et la Mutuelle des architectes français (MAF), ainsi que des personnalités qualifiées.

Dans un communiqué de presse commun, le groupe fait part de son intention de poursuivre une réflexion à long terme appelant à prendre compte la qualité architecturale et la durabilité dans la réalisation de logements et à faire du logement un sujet d’intérêt général. Au delà des propositions émises par le CNOA et l'UNSFA devant la Commission, le groupe de réflexion affirme la nécessité d’une nouvelle politique du logement autour d'objectifs détaillés dans le communiqué.

Dans le cadre de leur audition par la Commission Rebsamen, le 16 juillet dernier, huit organisations d'architectes ou en lien avec la profession se sont alliées pour constituer un groupe de réflexion et émettre leurs recommandations pour concevoir « une nouvelle politique du logement ». Le point sur ces propositions.

Les Entretiens d’Inxauseta reviennent le 27 août ! Chaque année à Bunus dans le Pays basque, ils réunissent des élus de tous bords politiques et des professionnels du secteur immobilier pour discuter des nombreuses questions politiques liées au logement. Initié en 2001 par Jean-Luc Berho, ce rendez-vous accueillera la Ministre du logement, Emmanuelle Wargon. Le cru 2021 revêtira en outre des contours particuliers, à seulement neuf mois de l’élection présidentielle de 2022.

Parmi les intervenants, on citera l’ex-ministre Emmanuelle Cosse, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Pascal Boulanger, la directrice générale d’Action logement, Nadia Bouyer, le président de la société d'assurance du bâtiment SMABTP, Jacques Chanut, le délégué général de la Fondation Abbé Pierre, Christophe Robert, la déléguée générale de l’Institut des hautes études pour l’action dans le Logement (IDHEAL), Catherine Sabbah, les chercheurs spécialistes des politiques du logement, Jean-Claude Driant et Pierre Madec, les architectes-urbanistes François Leclercq et Audrey Charluet, l’administratrice territoriale Anne-Laure David, la chargée de mission auprès du président de la Fédération française du bâtiment, Claire Guidi, ou encore l’urbaniste François Rochon.

Avec l’essor du télétravail, de plus en plus de salariés déménagent loin du bureau. Mais la question de l’hébergement près du lieu de travail se pose parfois pour quelques jours par mois. Le logement partagé est en train de se développer.

Une cartographie des HLM réalisée par l'Observatoire de la mixité sociale (OMIS) et l'Institut des hautes études pour l'action dans le logement (IDHEAL) dans le cadre de leur étude sur la mixité sociale en Île-de-France publiée ce 16 juin, met en avant leur répartition inégale entre communes franciliennes. Ce travail de deux ans a débouché sur une cartographie des logements à loyers très bas, fixés dans l'enquête à moins de 6,22 € le m² mensuel, soit 622 € pour un 100 m². Moins de la moitié du parc HLM francilien (43 %), soit 512 000 unités, respecte ce tarif. Insuffisant pour loger les 762 000 ménages pauvres de la région la plus riche de France. Ces 250 000 HLM manquants sont « le fait de 250 municipalités qui demeurent récalcitrantes à la mixité sociale » selon les enquêteurs. « L’insertion des plus fragiles n’a de sens que si on est capables d’installer des familles en centre-ville, ainsi que dans tous les quartiers et territoires d'habitation ». Pour Olivier Launay, directeur général de l’association Habitat et Humanisme Île-de-France, le compte n’y est pas...

Selon une cartographie dressée par l'Observation de la mixité sociale (OMIS) et l'Institut des hautes études pour l'action dans le logement (IDHEAL), la part des appartements à bas prix diminue et ce type de logements est concentré dans quelques communes, notamment en Seine-Saint-Denis.

La SNCF a bien repensé ses abonnements pour séduire les télétravailleurs effectuant deux à trois allers-retours par semaine, en leur proposant des tarifs intéressants ! Et si le logement faisait de même ? Le think-tank dédié au logement IDHEAL (Institut des hautes études pour l’action dans le logement) participe justement à une réflexion sur une nouvelle typologie de logement, un pied-à-terre mutualisé que se partageraient plusieurs utilisateurs pour y habiter quelques jours de la semaine.

La double résidentialité ne date pas d’hier, mais avec le Covid-19 et ses confinements à répétition, elle séduit toujours davantage d’urbains. En tête : des Franciliens qui cherchent à combiner activité et vie citadines avec espace et verdure. A condition d’en avoir les moyens et de s’organiser...

Et si la montée en puissance du télétravail faisait émerger un nouveau besoin de logement : celui à temps partiel, avec un minimum de service ? Une équipe composée d’architectes (Majma), chercheurs (IDHEAL) et notaires (Cheuvreux) planche sur ce projet.

L’Institut des Hautes Etudes pour l’Action dans le Logement (IDHEAL) vient de lancer un nouveau sondage sur le thème « Quel logement pour les Parisien(ne)s à temps partiel ? ». En collaboration avec l’agence d’architecture et d’urbanisme Majma, lauréat du concours « Faire Paris 2020 », le Lab de l’Étude Cheuvreux et le Pavillon de l'Arsenal, ce think and do tank s’attache à cerner les contours d’une nouvelle demande de logements, celle des Parisiens et des habitants de régions (ils sont déjà très nombreux) qui viennent travailler à Paris quelques jours seulement par semaine et qui ont élu domicile ailleurs, à la ville ou à la campagne.

Comment envisager l'habitat de demain à la lumière des enseignements de la crise du Covid ? C'est pour tenter de répondre à cette question que l'agence Valode & Pistre a lancé, fin 2020, un concours autour de l'habitat durable, ouvert aux étudiants en école d'architecture et aux jeunes diplômés de moins d'un an. Pour sélectionner les lauréats, un jury composé évidemment d'architectes mais aussi de personnalités diverses s'est réuni autour de Denis Valode et Jean Pistre : Najoua Arduini, directrice du développement chez Nexity ; Aldrick Beckman, architecte ; Nicolas Bouzou, économiste et directeur-fondateur d'Asterès ; Thomas Coldefy, architecte ; Marie Godard Le Beux, directrice générale adjointe de Paris Habitat ; Gaëlle Hamonic, architecte ; Guillaume Poitrinal, président de Woodeum et de la Fondation du patrimoine ; ainsi que Catherine Sabbah, déléguée générale d'IDHEAL (Institut des hautes études pour l'action dans le logement).

Les confinements ont souligné l’importance d’ouvrir le logement sur l’extérieur mais aussi de pouvoir moduler les espaces au gré des besoins, explique Monique Éleb, psychologue et sociologue de l’habitat. Une étude de l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement vient confirmer cette affirmation. IDHEAL a recueilli, du 25 mars au 5 mai 2020, 8 000 réponses à son questionnaire sur la manière dont chacun avait vécu le confinement dans son logement. 11 % des répondants considèrent que leur logement a rendu la période difficile à vivre. Parmi eux, 92 % vivent en appartement. « Nombre de réponses évoquent l’étroitesse des pièces, le manque de lumière, le besoin ou l’envie de pousser les murs, de sortir, tout en restant chez soi, sur son balcon, sa terrasse ou dans son jardin », analyse Catherine Sabbah, déléguée générale d'IDHEAL.

L'Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL), créé le 25 novembre dernier, a présenté mardi 4 février sa première étude. Réalisée par deux économistes spécialistes de l’évaluation des politiques publiques, elle s’attaque à mesurer l’efficacité de l'article 55 de la loi SRU du point de vue de l'objectif de réduction de la ségrégation spatiale et conclut à une mixité « de façade ».

L’ouvrage, co-écrit par Catherine Sabbah, déléguée générale de l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL), et CITY Linked, agence de conseil en stratégies urbaines au service des créateurs de la ville, offre un large panorama de la situation du logement en France. A travers différentes questions thématiques autour du « toit » des Français, l’ouvrage interroge un élément essentiel : l’habitation comme lieu de vie.

Aucune fatalité. En mettant face-à-face un promoteur et un chercheur, l'Institut des hautes études pour l'action et le logement (IDHEAL) donne les clés économiques de cette néfaste évolution.

Il y a vingt ans, le 13 décembre 2000, la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) était adoptée. Avec une mesure très emblématique : l’article 55 qui imposait (et impose toujours) aux communes urbaines de se doter, sur leur parc de résidences principales, de 20 % de logements sociaux d’ici à 2020, un seuil concernant 60 % des communes depuis la loi Duflot de 2013, et porté à 25 % en 2025. Vingt ans après, où en est-on ? Entre 2000 et 2020, 900 000 logements sociaux ont été construits dans les communes déficitaires. Mais il aura fallu vingt ans de volonté politique ferme et repousser plusieurs tentatives parlementaires – et sur le terrain – de contourner cette loi ou d’en réduire la portée.

« Les logements HLM sont indéniablement mieux répartis dans les agglomérations urbaines et la loi SRU a stimulé leur construction là où ils manquaient » observe Tristan-Pierre Maury, économiste et coauteur de l'étude intitulée « Vingt ans après, la loi SRU produit une mixité de façade » et publiée par l'Institut des hautes études pour l'action dans le logement (IDHEAL). « Cependant, le mouvement a été contrarié par l'appauvrissement, dans la même période, des locataires de ce parc social qui se spécialise peu à peu dans l'accueil des plus pauvres. De plus, les 20% des ménages les plus riches se rassemblent plus que jamais dans des enclaves de prospérité et, lorsque la loi SRU a permis la construction de logements sociaux dans les quartiers chics, ils sont plutôt occupés par la frange la moins précaire des publics éligibles à un HLM », une population qui correspond aux 4ème, 5ème et 6ème déciles de revenus des ménages français, c'est-à-dire aux classes moyennes. La ségrégation socio-spatiale est particulièrement exacerbée en région parisienne et s'y renforce encore plus fortement qu'ailleurs, comme l'a montré une récente étude de l'Institut Paris Région.

« Habiter, demain », c'est le thème du concours « Archi Jeunes » que lancent les architectes Denis Valode et Jean Pistre pour faire plancher les étudiants en architecture sur les nouvelles attentes sanitaires, sociales et environnementales dans l'habitat collectif.
L'objectif ? Les faire réfléchir aux conséquences de la crise sanitaire, mais aussi des crises sociale et environnementale. "Une des conséquences de cette pandémie devra être l'impérative prise en compte, dans la conception de l'habitat, des nouvelles attentes" dans ces trois domaines, expliquent-ils. C'est aussi parce qu'ils sont conscients des difficultés d'insertion professionnelle de cette jeune génération, directement impactée par les effets de la crise (quasi absence de stages, formation à distance, etc.), qu'ils ont souhaité réagir concrètement et tendre la main aux talents de demain.

Le projet architectural attendu est « une proposition d'habitat collectif innovant apportant des réponses au constat d'inadaptation des logements et de leur environnement, ainsi qu'aux aspirations apparues à l'occasion de la crise du COVID et du confinement en particulier » : contradictions entre vie professionnelle, scolaire et familiale, entre vie collective et distanciation, entre confinement et aspiration au contact avec les éléments naturels et la végétation et diffusion des préoccupations écologiques sont notamment cités. Le contexte, la localisation, les caractéristiques urbanistiques (densité, dimensions, etc.) et le choix entre réhabilitation et construction neuve sont laissés à l'appréciation des candidats.

Le jury est composé de Najoua Arduini, directrice de développement du Groupe GA, Aldrick Beckman, architecte, Nicolas Bouzou, économiste et directeur-fondateur d'Asterès, Thomas Coldefy, architecte, Marie Godard Le Beux, directrice générale adjointe de Paris Habitat, Gaëlle Hamonic, architecte, Jean Pistre, architecte, Guillaume Poitrinal, président de Woodeum et de la Fondation du Patrimoine, Catherine Sabbah, déléguée générale d'IDHEAL (Institut des hautes études pour l'action dans le logement) et Denis Valode, architecte.

Les Français sont trop à l’étroit dans leur logement. L’enquête menée pendant le confinement par l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL) l’avait révélé. Les résultats du quatrième baromètre Qualitel consacré à la qualité du logement, présentés le 6 octobre 2020, viennent aujourd'hui le confirmer.

De tels chiffres viennent contredire les plans de la ministre du Travail, Élisabeth Borne, qui estimait mi-août dans une interview au Journal du dimanche qu'il fallait mettre le télétravail en place à «chaque fois que c'est possible dans les zones de circulation active du virus». L'Ile-de-France, où les nouveaux cas de Covid-19 ont fortement augmenté cet été, voit effectivement le virus circuler de plus en plus activement mais, si l'on en croit les données fournies par YouGov, cela ne frappe pas les esprits.

Toutefois, sur le terrain, ces données suscitent le doute. Directeur chargé de la transformation des environnements de travail chez JLL, l'une des plus importantes sociétés de conseil en immobilier d'entreprise, Rémi Calvayrac, les trouve surprenantes. «L'idée d'un retour massif au bureau est très contraire à ce que vivent nos clients, explique-t-il. Nous avons de grands groupes américains et quelques groupes français du CAC 40 qui parlent de ne faire revenir leurs salariés qu'en fin de premier trimestre 2021, voire au deuxième trimestre».

Après le confinement, certaines entreprises «avaient annoncé des plans de retour pour le mois de septembre», dit Rémi Calvayrac. Depuis, en août, les cas de Covid-19 ont augmenté et la perspective d'annonces gouvernementales sur l'obligation du port du masque ont freiné les élans. «Aujourd'hui, tout le monde est dans le flou, résume-t-il. Mais on ne peut pas imaginer que la demande de télétravail diminue et encore moins si le masque est obligatoire. En tout cas, nous n'avons pas rencontré d'entreprises qui voudraient imposer un retour au bureau à leurs collaborateurs.»

Depuis les ordonnances Pénicaud de 2017, le télétravail est un droit. Toutefois, fin juillet, une étude d'Ipsos démontrait qu'il n'était guère revendiqué. N'examinant que la situation des salariés «en bureau» (et non pas «en emploi» comme dans l'enquête YouGov), l'institut constatait que, même si 65% avaient basculé en télétravail lors du confinement, ils étaient désormais 55% à être retournés pour de bon au bureau, quoique pas forcément tous les jours. Pour ceux qui ont continué à œuvrer chez eux, le nombre de jours par semaine passés à domicile a quand même diminué de moitié.

D'une certaine façon, les salariés ont un rapport ambivalent au télétravail. «Ils y ont trouvé une forme d'équilibre et un gain en temps de transports», dit Rémi Calvayrac. Les chiffres de fréquentation de la RATP en témoignent : seuls 60% des voyageurs sont revenus à une semaine de la rentrée.

Néanmoins, selon Ipsos, seules 15% des personnes interrogées pensent que le télétravail va se généraliser, tandis que 28% se disent certaines que la fin de l’épidémie marquera aussi la forte diminution de la pratique. En fait, plus que le tout ou rien, de nombreux salariés semblent rêver d’un mélange des deux situations : 45% d’entre eux travailleraient volontiers moitié au bureau, moitié à la maison.

Le retour massif des employés sur les lieux de travail serait-il un soulagement pour les employeurs ? Pas forcément. «Personne ne veut prendre de risque avec la santé de ses salariés», remarque Rémi Calvayrac. Début juin, face à la perspective d'une situation potentiellement durable, le patronat acceptait d'entamer une série de réunions avec les syndicats sur le sujet. «Pour se documenter», dit-on au Medef, où l'on ne veut pas communiquer avant les deux dernières réunions prévues les 3 et 11 septembre. L'organisation patronale a déjà fait savoir qu'elle refuserait d'aller plus loin que le diagnostic et d'ouvrir une négociation interprofessionnelle. Côté patronal, une source citée par le Figaro résume : «Si les syndicats veulent nous faire payer la moitié de la maison des salariés en réclamant la prise en charge d'assurances ou de factures de chauffage, ils trouveront une fin de non-recevoir.»

Sans être aussi caricaturale, la question est pourtant bien celle des conditions de travail. Une enquête menée pendant le confinement par IDHEAL, un laboratoire d'idées consacré au logement, avait montré les invraisemblables bricolages d'installation des télétravailleurs pour assurer le boulot de chez eux. Si le télétravail s'ancre dans les habitudes, les employeurs devront bien équiper leurs salariés d'une manière ou d'une autre. Sauf s'il n'a été qu'une parenthèse, comme l'étude YouGov semble vouloir le montrer. Quant au risque de contamination dans les lieux de travail, il semble absent du débat.

Ils sont souvent jugés moches, parfois détestés. Mais les immeubles des années 1960-1970 sont dotés de grandes qualités que le confinement a permis de redécouvrir. Leurs logements sont spacieux et confortables, deux atouts précieux pendant les deux mois d’enfermement. L’enquête d’Idheal auprès de 8 000 personnes (par questionnaires écrits, du 25 mars au 5 mai 2020) sur le ressenti durant le confinement révèle que ceux qui ont mal vécu cette période vivent à 86 % en appartement, dont 66 % sans espace extérieur.

Concilier ces usages multiples dans un espace contraint a été une épreuve, notamment en zone urbaine dense. Selon une étude menée par l'Institut des hautes études pour l'action dans le logement (IDHEAL), 86 % des personnes qui ont mal vécu le confinement dans leur logement habitent en appartements, dont 66 % sans espaces extérieurs. Ce constat appelle les professionnels à imaginer des logements compatibles avec un nouveau confinement mais surtout en phase avec les modes de vie actuels.

« Et demain, on fait quoi ». Sous ce titre, le pavillon de l'Arsenal présente les contributions d’architectes, ingénieurs, paysagistes... sur les logements, les transports, les jardins dans les villes d’après le Covid-19. Qu’en pensent les Parisiens ?

Il s'est étendu et popularisé auprès des salariés durant le confinement mais le télétravail est aussi une opportunité de réaliser des économies pour les sociétés qui l'adoptent à grande échelle. Pour « La Story », le podcast d'actualité des « Echos », Pierrick Fay et ses invitées nous font découvrir ce phénomène grandissant des « remote companies », les entreprises sans bureaux.

Plus de place, de la lumière, un accès à l’extérieur… Les résultats du sondage « Aux Confins du Logement » lancé par l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement, IDHEAL[1], sont d’une édifiante simplicité. Ils révèlent ce que l’on sait sans trop le dire, mais qui a fini par sauter aux yeux de tous au bout de 55 jours d’enfermement : la taille compte !

Une étude sur la façon dont le confinement a été vécu au regard du logement confirme l'importance des conditions d'hébergement, tout en soulignant la pesanteur incompressible de l'assignation à résidence prolongée.

Alors que 67 millions de Français étaient assignés à résidence pour cause de crise sanitaire majeure, l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement, l’Idheal, lançait une enquête en ligne pour comprendre comment les gens vivaient cette période. Quelque 8 000 personnes ont répondu au questionnaire. Catherine Sabbah, la déléguée générale de l'organisme créé en novembre dernier, voit dans l’après-confinement un moment rare de réflexion collective sur l’habitat et plaide pour une mobilisation générale.

Des villas individuelles derrière leur haie de thuyas aux écoquartiers coopératifs, les logements ont révélé leurs forces et faiblesses pendant la pandémie. Autant de pistes pour mieux construire demain. Les acteurs de l’immobilier devront redéfinir les priorités, en se basant sur les expériences architecturales et urbaines les mieux vécues pendant la crise. Des études sont déjà en cours, en France (IDHEAL) et en Suisse (EPFL), sur la manière dont les logements ont été habités pendant le confinement.

Les logements, a fortiori quand ils sont exigus, ne sont pas forcément pensés pour le boulot. Comment réorganiser nos lieux de vie quand le travail s’y invite ?

L’Institut de réflexion Idheal lance une grande enquête auprès des confinés afin de mesurer comment ils vivent leur domicile à l’heure de l’assignation à résidence et du télétravail. Une expérience en vraie grandeur.

Locataire pendant dix ans d'un studio de 15 m2 dans le XVe, Théophile, 31 ans, n'en disconvient pas: «habiter une si petite surface vous conduit à n'y être que la nuit pour dormir. Et à passer vos journées à travailler au café ou en bibliothèque». Lorsque ce doctorant en anthropologie a dû partir poursuivre ses recherches en Ecosse, il fut très surpris de constater que «pour le même loyer, 600 € par mois, j'ai pu louer un trois pièces de 60 m2 à Aberdeen! Il m'a fallu plusieurs mois pour apprivoiser l'appartement et notamment utiliser le salon», confie-t-il. De retour à Paris depuis la mi-mars, il a préféré se réinstaller chez ses parents, propriétaires d'un logement de 80 m2.

«L'espace public doit d'abord prendre en compte les piétons (que nous sommes tous) et les vélos. Et ensuite organiser les circulations motorisées dans les artères qui le permettent», affirme l'architecte Elise Arnoux, associée de l'agence Urbanica.

En reconversion dans une école d'informatique, Florian, 28 ans, estime que «la situation des piétons s'est améliorée à Paris depuis dix ans». Et de citer «la piétonisation des Champs-Elysées un dimanche par mois ou de la voie Georges Pompidou». Cycliste, il plébiscite l'élargissement de la piste cyclable rue de Rivoli qu'il emprunte chaque matin pour aller en cours.

«La crise du Covid-19 rend indispensable la démultiplication des jardins, terrasses, balcons, individuels et collectifs. Il s'agit de planter partout où cela est possible», estiment les architectes Guillaume Sibaud et Olivier Raffaelli.

Guide-conférencière, Aurélie qui habite le XIe, ne l'envoie pas dire: «Créer plus d'espaces verts en ville, ça fait des années qu'on en parle mais on ne voit pas grand-chose venir...» Avant de se raviser: «A Paris, il y a un peu plus de verdure qu'il y a dix ans. Même les réalisations les plus minimes comptent, comme les pelouses sous les rails du tramway ou les fleurs que les riverains plantent au pied des arbres sur les boulevards...»

Votre logement est-il trop petit ? Adapté ou inadapté à la période actuelle de confinement ? Est-il parfait pour télétravailler ? etc. L’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL) a lancé une enquête en ligne (dix minutes à y consacrer, réponses anonymes) sur les conditions de logement en période de confinement afin de faire remonter assez de données pour nourrir des analyses ultérieures sur le sujet. Plus de 6000 réponses ont été collectées à ce jour qui donneront lieu, d’ici quelques semaines, à une présentation des résultats.

Que l’on ait quitté la ville pour la campagne ou que l’on n’ait pas bougé, le confinement redéfinit notre rapport à l’habitat. Le seul fait de se trouver assigné à résidence conduit à percevoir de manière plus aiguë les qualités et les faiblesses de nos lieux de vie.

L’obligation de construire 20% de logements sociaux instaurée en 2000 par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain, dite SRU, a-t-elle réussi, vingt ans plus tard, son pari de rééquilibrer la répartition des HLM sur le territoire national ? Le nouvel Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL) a présenté une passionnante étude menée par Kevin Beaubrun-Diant et Tristan-Pierre Maury qui tente de répondre à cette question.

Adoptée il y a vingt ans, la loi SRU, qui impose à un certain nombre de communes des quotas de logements sociaux , n'a que partiellement rempli ses missions en termes de mixité sociale. Tel est le principal enseignement d'une étude publiée ce mardi par le tout nouvel Institut des hautes études pour l'action dans le logement (Idheal), et menée par deux enseignants-chercheurs : Kevin Beaubrun-Driant (Université Paris-Dauphine) et Tristan-Pierre Maury (Edhec Business School).

La loi Solidarité et renouvellement urbains du 13 décembre 2000, a-t-elle, près de vingt ans après sa promulgation, contribué à réduire la ségrégation spatiale des ménages ? Pour l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (Idheal), récemment créé pour être un lieu de réflexion, qui a commandé une étude, le bilan est partagé : la loi SRU a, certes, réussi à mieux répartir géographiquement l’offre de logement social dans les communes urbaines mais pas à combler les écarts de revenus entre quartiers ni à contrecarrer une tendance de fond au creusement de l’inégalité entre enclaves de richesse et de pauvreté.