Où construit-on des logements en France ? Et peut-on mesurer le ruissellement de chaque mètre carré construit, à ses effets sur le développement urbain, l’artificialisation des sols, les recettes fiscales locales, les prix et finalement, l’essentiel, l’accès des ménages à un toit ? Tel était l’objet de l’étude menée Alexandre Coulondre et Vincent Lasserre, pour l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL), à travers une approche quantitative, qualitative et géographique, qui permet de raisonner à l’échelle des intercommunalités plutôt qu’en considérant des moyennes nationales ou même régionales.

Cette étude « permet de disposer d’une vision territoriale très fine des dynamiques productives et de leurs variations selon les contextes locaux, travail qui n’avait pas été mené jusque-là », apprécie Jean-Claude Driant, professeur à l’École d’urbanisme de Paris et membre du comité d’orientation d'IDHEAL. Elle dessine ainsi les pistes d’une géographie renouvelée de la politique du logement et interroge aussi sur les logiques de production, alors que les projections démographiques montrent que les besoins, comptabilisés en termes de ménages supplémentaires à loger (compte tenu du solde migratoire, naturel et des décohabitations), vont en diminuant. « Les perspectives ouvertes par cette étude sont nombreuses et devraient réjouir d’avance l’ensemble du monde du logement et de l’habitat », analyse Pierre Madec, économiste à l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE) de Sciences Po, également membre du comité d’orientation d'IDHEAL.

La construction de logements neufs a varié en France de 305 000 à 380 000 unités au cours de la dernière décennie. Trop ? Pas assez ? L’étude ne cherche pas à savoir si ce volume moyen de 336 000 logements annuels est suffisant, mais à déterminer dans quels types de territoires ces maisons et appartements ont été bâtis. Ainsi, entre 2010 et 2019, 40 % de la construction était concentrée dans 1 % des communes. En parallèle, 60 % des communes n’ont construit aucun ou qu’un seul logement en moyenne par an au cours des dix dernières années.

Se distinguent alors, selon les auteurs de l’étude, les « bâtisseurs », les « modérés » et les « en retrait », qui donnent une image inédite de la production résidentielle répartie entre 1 261 établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Une image plus fine et précise que le zonage ABC, répartissant les communes entre tendues ou détendues et dont on ne connaît pas la méthode d’élaboration, expliquent-ils.

Les bâtisseurs forment un groupe de 401 intercommunalités (32 %), au sein desquelles la production de nouveaux logements est très intense alors même que le stock de logements est souvent déjà très important. Les modérés (201 intercommunalités, 15 %) présentent des situations contrastées : le logement social tire la production de logements vers le haut. Enfin, dans les territoires en retrait (659 intercommunalités, 53 %), il ne se construit quasiment rien relativement aux autres catégories.

Autres conclusions : les modèles locaux de production du logement dépassent les distinctions « urbain/rural » et « marché tendu/détendu », qui fondent pourtant une partie de la politique du logement ; construction ne rime pas systématiquement avec artificialisation ; construction n’est pas toujours attraction ; le zonage ABC, support des dispositifs d’incitation à l’investissement par la défiscalisation, est partiellement découplé des dynamiques de la production. Reste à savoir s’il faut renforcer ou soutenir, rattraper ou encourager…

« La question est clairement posée de savoir si les zonages sont encore efficaces pour produire des logements là où se trouvent les besoins, donc pour intensifier la production, ou s’ils servent à orienter la production dans des zones jugées déficitaires », s’interroge le think tank.