P comme Propriétaire
« L’avenir appartient à ceux qui investissent tôt » (publicité pour la start-up d’accompagnement à l’investissement immobilier dans les logements anciens Masteos, 2022) , « Nos premiers mètres carrés, juste après son grand oui » (publicité pour la société de promotion immobilière Cogedim, 2023) , « Flash info immo, selon les experts ce ne serait pas le moment d’investir dans l’immobilier. Vraiment pas du tout. Cependant, d’autres savent que nous anticipons vos revenus locatifs, avant même votre livraison en vous offrant jusqu’à 1 500 euros par mois pendant 18 mois dès l’achat d’un logement neuf. D’ailleurs je vous laisse, j’ai un logement neuf à acheter ! » (spot publicitaire radiophonique pour Nexity diffusé en juin 2023). Dans les couloirs du métro parisien, sur les murs des villes, sur les ondes radiophoniques… j’écris ton nom : propriété.
La propriété, vol ou rêve ?
Acheter un logement n’est pas un acte anodin et pourtant nous sommes incités, en permanence, à sauter le pas – ou à recommencer. Crise financière, remontée des taux d’intérêt, hausse des prix… La communication s’adapte à toutes les situations, même contradictoires, pour vanter l’achat immobilier, l’acquisition de son logement ou l’investissement locatif. Ces publicités rangent le logement au niveau des biens de consommation. Là réside toute l’ambivalence des discours sur l’accession à la propriété : le logement est un droit, un bien essentiel, mais aussi un objet dont la possession peut s’avérer très rentable. Pour son propriétaire, pour les professionnels qui gravitent autour de sa construction et de sa commercialisation, pour les communes qui en perçoivent les taxes associées. Les ménages dépensent en moyenne un tiers de leurs revenus pour avoir un toit sur leur tête, pour répondre à ce besoin tout au long de la vie. Une dépense inaliénable donc, à moins… d’être propriétaire – et d’avoir entièrement remboursé son crédit. D’un côté un rêve, ne plus avoir à dépenser d’argent pour se loger, et toute l’idéologie que charrie la notion de propriété individuelle ; de l’autre un constat : la moitié des logements en location (hors logements sociaux) détenus par seulement 3,5% des ménages . D’un côté la propriété tranquille, de l’autre la possession voire l’accumulation spéculative. Être propriétaire, rêve ou vol ? L’un ou l’autre, ou les deux, selon qui habite le logement, où et dans quelles conditions.
Un projet de vie structurant …
En France, devenir propriétaire de son logement fait partie des rites de passage à l’âge adulte. On pourrait croire le rêve de la propriété hérité de la génération des baby-boomers et bien moins ancré chez les plus jeunes. Il n’en est rien. Selon une étude IFOP-CAFPI réalisée en mars 2021, 67% des 25 - 34 ans ont pour projet d’investir dans l’immobilier dans les 5 années à venir . Car le rêve, ou le besoin de propriété, correspond d’abord à celui de la sécurité. La garantie d’avoir un toit au-dessus de sa tête, peu importe les épreuves de la vie. Dans le parcours résidentiel, l’accession à la propriété est vue comme l’aboutissement d’un long cheminement, être logé chez soi et ne pas pouvoir en être délogé. Au-delà de cette sécurité immédiate, la propriété répond à d’autres objectifs, plus ou moins légitimes et aux effets plus ou moins délétères : léguer un patrimoine à ses enfants, ne plus avoir à rembourser son banquier lorsqu’au moment du passage à la retraite, les revenus, brusquement diminuent, s’assurer un complément en générant des flux financiers, s’enrichir, souvent un peu, parfois énormément… et pour cela, spéculer.
…ou une valeur refuge en temps de crise ?
Cette dernière logique pousse à la constitution d’un patrimoine immobilier par l’investissement locatif. Dans la grande famille des placements de rapport, le logement n’est pas un actif comme un autre. C’est même le seul qui permette de se constituer un capital, à partir de rien (ou presque : il est aujourd’hui difficile d’acheter un logement sans un apport d’au moins 10%). Les Français sont de bons épargnants, en comparaison avec leurs voisins européens (un taux d’épargne de 16,3% en 2022, supérieur aux scores de 10% des Italiens, de 8,5% des Anglais et de 6% des Espagnols ), mais prudents sur les marchés financiers. L’achat immobilier, moins risqué, demeure leur investissement favori, et constitue 62% de leur patrimoine brut . Ce n’est pas sans déplaire aux acteurs de l’immobilier, qui ont construit leur industrie et développé le parc résidentiel en nourrissant ces appétits et en faisant de la pierre une valeur refuge, avec succès. En 2021, les ménages propriétaires disposent d’un patrimoine brut 8,6 fois plus élevé que celui des locataires . D’un côté donc, tout indique que l’intérêt des ménages pour l’investissement locatif devrait se renforcer. De l’autre côté, les signaux envoyés par l'État peuvent aussi décourager les candidats à l’acquisition : suppression des dispositifs de défiscalisation après des décennies d'encouragement de ces systèmes, encadrement des loyers, contraintes autour de la qualité énergétique des logements loués, promesse de régulation des meublés de tourisme… Investir dans la pierre finirait par ne plus être si rentable. Et même les gains en plus-value ne semblent plus aussi assurés, en tout cas pas partout.
Un rêve à géométrie variable
La propriété ne permet pas la même accumulation de capital pour tous. Parce que tous les biens ne se valent pas, mais aussi parce que les stratégies mises en place pour les posséder ne répondent pas aux mêmes objectifs. Entre un logement acheté pour y habiter, parce qu’il nous plaît et nous convient et celui financé de loin, uniquement pour sa rentabilité, il y a un monde. Celui du marché immobilier, de son industrie, de son ingénierie, de ses montages. Doivent-ils servir à optimiser les revenus qu’il procure ; ou bien à envisager un partage plus équitable d’une valeur dont la hausse est considérée par les uns, comme un dû, quand d’autres l’entendent autrement, indue ?
Idheal décortique la propriété
Dans son Atlas publié le 14 novembre 2023, le think tank Idheal passe au crible 20 dispositifs d’aide à l’accession à la propriété. Fonctionnement, effets sur le marché, efficacité… l’étude vise à aider le lecteur, professionnel ou non, à voir clair dans ce que Catherine Sabbah, directrice générale d’Idheal, qualifie de « Tétris » de mécanismes et de réglementations.
(Lire +)L’Idheal défriche le maquis de l’accession à la propriété
Achat d’une résidence principale ou investissement locatif : l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (Idheal) a passé en revue vingt dispositifs d’accès à la propriété, pour les classer, entre autres, en termes de production de logements.
(Lire +)Un atlas pour faire le tour du propriétaire des dispositifs d’accession
L'Institut des hautes études pour l'action dans le logement (IDHEAL) vient de publier un atlas de l'accession à la propriété. Cette étude passe au crible 20 dispositifs permettant de devenir propriétaire, en tant qu'occupant ou investisseur, et les classe en fonction du niveau de spéculation à la revente de chacun.
(Lire +)Logement étroit, chambre à soi, cuisine ouverte : les nouvelles géographies de l'intime
ZAN ou pas ZAN ?
Le Grand Poitiers, laboratoire de la sobriété foncière
ZAN, trois lettres qui ont fait couler plus d’encre que de béton, pour un objectif qui interpelle les politiques d’urbanisme et d’habitat de tous les territoires. Le ZAN, fortement décrié par les territoires qui ne sont pas tous égaux dans leurs capacités à mettre en œuvre cet objectif national, pose la question de l’application aveugle aux situations locales d’une loi d’aménagement du territoire. L’ambition du ZAN est-elle globalisante ? A la fois nécessité de faire prendre conscience de l’urgence écologique associée à la consommation foncière et porteuse de plus de défis que ceux auxquelles elle entend répondre ?
(Lire +)V comme viager, vie âgée mais chez soi
La rue de la Paix n’a plus la cote… difficile de se relever. Une seule solution avant de passer par la case prison ou faillite : tout liquider. Ou bien… hypothéquer ses biens et découvrir cet état paradoxal que les anglo-saxons nomment « house rich, cash poor » pour désigner les propriétaires bien logés mais sans le sou. L’équation de départ du viager s’appuie sur cette contradiction, et sur l’opportunité de se recapitaliser à partir de sa maison sans déménager : une personne vend son logement en échange d’une rente versée jusqu’à son décès et consomme son propre héritage. L'acquéreur, lui, attend. Difficile d’imaginer destins plus opposés.
Cet aspect risqué et très incertain du dispositif, au moins de sa durée, fait hésiter entre le tragique et le comique. En 1972, Pierre Tchernia campe dans son film Le viager, un médecin qui achète la maison d’un de ses patients n'ayant plus que deux ans à vivre selon son propre diagnostic – qui bien sûr se révèle faux. Une autre anecdote, cette fois bien réelle, rappelle que Jeanne Calment, la doyenne des Français avait vendu sa maison, en viager… à son notaire.
CNR : le Gouvernement va lancer le volet Logement
Souhaité par le président de la République, le Conseil National de la Refondation (CNR) a pour ambition d’apporter des solutions sur les défis à venir, tant au niveau national que local. Ce lundi 28 novembre, le volet Logement sera officiellement lancé par le Gouvernement. Ces concertations auront lieu sur trois mois et se déclineront en trois grandes questions.
(Lire +)Logement : la construction se concentre dans un tiers des intercommunalités
Plus encore, 53% de la production résidentielle se concentre dans 109 EPCI sur 1 261. La dernière étude d'IDHEAL propose une image très contrastée de la construction de logements : un tiers des intercommunalités françaises peuvent être considérées comme "bâtisseuses", affichant une forte intensité de construction. En revanche, pour 15% "modérées", elles sont 53% "en retrait". L'étalement urbain ressort également de cette étude, comme un phénomène minoritaire, important mais très dispersé.
(Lire +)Le ZAN à l’épreuve du réel, avec le cas du Grand Poitiers
IDHEAL a présenté mardi 25 octobre une étude réalisée par des étudiants de master de l’université Paris Dauphine sur la mise en application de la politique du zéro artificialisation nette au sein du territoire du Grand Poitiers. Entre exacerbation de la spéculation immobilière et foncière, difficulté à bâtir des logements sociaux et rejet de construction neuve...
(Lire +)Logement : en attendant le choc d'offre
IDHEAL dessine les pistes d’une géographie renouvelée de la politique du logement
Où construit-on des logements en France ? Et peut-on mesurer le ruissellement de chaque mètre carré construit, à ses effets sur le développement urbain, l’artificialisation des sols, les recettes fiscales locales, les prix et finalement, l’essentiel, l’accès des ménages à un toit ? Tel était l’objet de l’étude menée Alexandre Coulondre et Vincent Lasserre, pour l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL), à travers une approche quantitative, qualitative et géographique, qui permet de raisonner à l’échelle des intercommunalités plutôt qu’en considérant des moyennes nationales ou même régionales.
(Lire +)Immobilier : 1 % des communes concentrent 40 % de la construction neuve
Où sont construits les logements en France ? Et qu'est-ce qui fait qu'un territoire est plus ou moins bâtisseur ? C'est à ces questions qu'a tenté de répondre l'Institut des Hautes Études pour l'Action dans le Logement (IDHEAL), dans une étude commandée à Alexandre Coulondre (LATTS - Laboratoire technique, territoires et sociétés) et Vincent Lasserre-Bigorry (Université Gustave-Eiffel).
Premier enseignement de cette étude : entre 2010 et 2019, 1 % des communes seulement ont concentré 40 % de la production de logements. Toulouse, Nantes, Montpellier ou Strasbourg sont en tête des communes les plus bâtisseuses de France sur la dernière décennie. Parmi ces 350 communes, on trouve aussi en haut de liste Rennes, Bordeaux, Nice, Lille, Villeurbanne, Annecy et Dijon. En Ile-de-France, la première ville du classement est Saint-Denis. Dans le même temps, 60 % des communes ont vu sortir de terre moins d'un logement en moyenne chaque année, entre 2010 et 2019...
(Lire +)L’étude "Territoires de la (non-)production" d'IDHEAL balaie certaines idées reçues sur la politique du logement
C comme Cuisine, recette d'une dilution annoncée
Est-ce même une pièce? Après tout, un trois-pièces c’est un séjour et deux chambres. La cuisine n’est même pas mentionnée. Parce que sa présence est évidente? Ou bien parce que, si petite, elle n’est même plus décelable sur un plan, réduite à une kitchenette, ou un coin cuisine qui dit bien ce qu’il est. L'histoire de la cuisine est celle d’une lente dilution spatiale. De la pièce commune des fermes qui servait à tout et à tous, au comptoir de petits appartements, le compactage aura pris environ un siècle. La cuisine “ouverte” est américaine, c’est bien outre atlantique que naissent, à la fin du 19ème siècle, les réflexions sur l’économie ménagère. Halte au procès en patriarcat! Ce sont souvent des femmes, ingénieures, architectes, qui imaginent de nouveaux espaces, plus rationnels.
Pour gagner du temps perdez des m2
Pour gagner du temps, perdez des mètres carrés, explique l'architecte Catherine Clarisse dans ses géniales recettes d’architecture… C’est bien pour faciliter un travail qu’elles sont les seules à accomplir, que certaines femmes réfléchissent à la meilleure manière d’en faciliter l’intendance. Dans les années 20, Paulette Bernège, critique et autrice d’ouvrages sur les arts ménagers, imagine ainsi des cuisines taylorisées en encourageant les femmes à définir les espaces dans lesquels elles seront amenées à vivre. Plus la cuisine est petite et moins l'épouse et mère de famille et ménagère, aura de pas ou de mouvements à faire pour atteindre l’efficacité maximale d’une “Shiva” aux 1000 bras, capable de tout attraper sans avoir à se lever, à la fois maîtresse et esclave de cet espace contraint. La petite cuisine de Margarete Schütte-Lihotzky reproduite à plus de 15.000 exemplaires à l’occasion du développement d’un nouveau quartier de Francfort à la même époque, mesure 6,27m2. Denrées, ustensiles et appareils ménagers, tout est à portée de main et la distance parcourue pour les tâches quotidiennes passe de 97 mètres à 8. Dans l’unité d’habitation de Marseille construite en 1952, Charlotte Perriand et Le Corbusier se concentrent sur la question du stockage et des flux. En rattachant la cuisine au système de ventilation, ils la font communiquer avec le couloir de l’immeuble pour faciliter les livraisons, mais l’éloignent de la façade. La porte est supprimée pour ne pas séparer la cuisinière de sa famille ou des personnes qu’elle reçoit, mais la cuisine ou ce qu’il en reste perd aussi sa fenêtre et la lumière naturelle. La pièce rétrécit encore jusqu’à 4,7 m2.
Question de genre
Dans un tout autre genre, en 1959, Hugh Hefner plus connu comme éditeur du magazine Playboy que comme aménageur pense aux hommes. Dans l’appartement de célibataire destiné à forger une identité masculine ancrée dans la modernité des grandes villes américaines, la cuisine n’est plus qu’un meuble, mais un beau! Cette kitchenless-kitchen, la cuisine sans cuisine rend le proverbial fourneau inutile. Minutieusement décrite et allégée de toutes les taches salissantes ou désagréables, elle constitue aussi ou surtout une des 25 étapes -celle où l’on boit des cocktails- du parcours très étudié censé mener la conquête du célibataire, de la porte jusqu’à son lit.
Pour gagner de l'argent perdez des m2
L’efficacité, teintée de féminisme, est bien pratique pour gagner de la place. Peu à peu, la cuisine ouverte sur le salon perd son statut de pièce pour s'aplatir sur un seul mur auquel sont suspendus quelques cubes de rangement, délimitée au sol par une petite surface de carrelage. Nos cuisines ne dépassent guère celles décrites plus haut comme des records minimalistes. En moyenne , 6,1 m2 dans l'échantillon de l'étude de l'étude d'Idheal sur la qualité des logements dont 70% n'ont pas de porte. Plusieurs raisons techniques et administratives expliquent cette fusion, et en premier lieu, la loi de 2005 pour l’égalité des droits et des chances qui impose, dans chaque pièce un rayon suffisant pour permettre à un fauteuil roulant d’effectuer un demi-tour: sans mur, c’est plus facile. Perdez des mètres carrés pour gagner du temps, disait-on, et de l’argent… Une pièce au lieu de deux, c’est aussi moins cher.
Aveugle ou borgne?
Alors, ouverte ou fermée? Mieux ou moins bien? Les avis sont partagés. La taille des cuisines a-t-elle fait baisser l’envie de mettre les petits plats dans les grands ou est-ce l’inverse ? Si les étudiants ou les jeunes actifs peuvent se contenter d’un comptoir car ils se font livrer ou dinent dehors, la table devient nécessaire avec de jeunes enfants et “cuisiner”, comme son nom l'indique, ne se fait pas dans le salon. L’évolution des plans a toutefois dans bien des cas rendu les choses irréversibles. Que les cuisines s’ouvrent soit, qu'elles ne puissent plus se refermer, voilà qui est plus ennuyeux. C’est pourtant le cas lorsque le “coin” situé au fond du salon ne dispose pas de fenêtre. Impossible alors d’imaginer, un jour, retrouver l’usage d’une pièce, car elle serait aveugle.
- Catherine Clarisse, Cuisines, recettes d'architecture, Eyrolles 2004, 256p.
*Nos logements, des lieux à ménager, idheal.fr
Au placard ?
Dans l’espace urbain, la question de la gestion de nos biens, de leur déplacement ou de leur stockage est un tabou. La recherche d’invisibilisation ou de relégation des entrepôts loin des centres-villes en témoigne. Nos sociétés cherchent à dissimuler les dimensions les plus fonctionnelles de nos modes de vie, jugées les moins nobles, et peinent à vouloir reconnaître l’empreinte matérielle et les contingences sociales qui y sont pourtant irrémédiablement associées. Dans le logement, notre rapport aux objets est également un sujet défendu, car trop intime. Il suffit de s’imaginer fouiller les placards d’un proche, un geste bien malvenu, pour en prendre la mesure. Nos possessions révèlent notre rapport à la consommation, renvoient à notre histoire, à nos souvenirs, à nos goûts ; nous flattent, mais aussi nous trahissent. Soit tabou, soit trop intime, le sujet du rangement est-il impossible à saisir par les architectes ? Incités à la neutralité, les architectes ont-ils choisi, consciemment ou inconsciemment, de rester dans une forme de réserve ? Peut-on faire l’hypothèse que le rangement soit peu abordé par les architectes parce qu’il interroge trop fortement leur pratique actuelle et la confronte à ses limites ? Si oui, quelles seraient ces prises de position que ne pourrait assumer l’architecte ?
(Lire +)W comme Water-Closet
C’est la plus petite pièce de la maison. Elle sert à tous, mais à un seul à la fois. Son statut est éminemment privé et pourtant tout le monde y va. On y passe ou on y reste, on doit parfois y filer. A l’anglaise? Indeed, to the “loo”. Les rapports franco-britanniques sont étroits sur ce sujet-là aussi: nous parlons de toilettes, mais aussi de WC pour “water-closet” parce que plusieurs sujets de Sa majesté ont inventé puis modernisé la chasse d’eau entre le 16ème et le 18ème siècle: un clapet et des tuyaux permettant de faire couler de l’eau et de l’évacuer en rinçant la cuvette. Devenu automatique, le mécanisme est bientôt installé dans un élégant meuble en bois servant surtout à masquer la plomberie. Avant ce grand progrès, les mêmes sujets d’Albion parlaient français (enfin c‘est eux qui le disent) en criant “Gardy loo”, “gardez vous de l’eau” une sorte de “TIMBER!!!” bien urbain, pour prévenir des vidanges de pots de chambre par la fenêtre…
Fertilisateur intégré
L’histoire domestique des toilettes est ancienne. Elle remonte à la sédentarisation des peuples qui en posant puis en connectant leurs maisons, leur ont fait une place. Alignés ou en cercle dans de grandes salles partagées, pour pouvoir discuter, les Romains passaient du temps assis sur ces plaques de marbre, une fois leur place chauffée par des esclaves. Les latrines furent aussi astucieusement disposées dans certains édifices médiévaux en Europe ou au Moyen-Orient, en hauteur et en porte à faux, pour profiter de la gravité. La matière, déversée plusieurs mètres plus bas, était récupérée parfois séchée, puis redirigée, via des canaux, vers des champs à fertiliser. Encore fallait-il utiliser ces lieux, ce que beaucoup plus tard à Versailles, peu se donnaient la peine de faire, préférant faire, justement, dans les petits coins ménagés par les encoignures de porte ou les épaisseurs des tentures.
Toilettes king size
Les monarques eux n'allaient pas sur le trône, leurs chaises percées venaient à eux. Le meuble a fini par se fixer dans une pièce, et passer de la cabane au fond du jardin ou du palier, à l’intérieur. Il a même grandi sous nos contrées. Depuis 2005 et la loi pour l'égalité des droits et des chances, ces lieux d’aisance méritent mieux leur nom. Agrandis pour pouvoir y accueillir un fauteuil roulant et lui laisser la place de faire demi-tour, ils peuvent parfois désormais abriter une bibliothèque, une armoire et d’autres usages. Se pose alors la question cruciale de savoir si les toilettes doivent être ou pas dans la salle de bain ? Et comment les ventiler dès lors que l’architecture contemporaine les a souvent rapprochées des noyaux centraux des immeubles et éloignées des fenêtres.
Confort et progrès
De la planche en équilibre instable aux toilettes japonaises, en passant par les turques, chacun a ses préférences. Le confort et le progrès sont incomparables en termes d’hygiène individuelle et collective, mais rien de très nouveau dans le principe qui rapproche étrangement, plusieurs fois par jour, notre intimité de celle de nos habitations, à travers un savant système de tuyauterie également dissimulé. L’objet lui-même que l’on pourrait appeler le terminal des départs n’évolue plus beaucoup : la cuvette fut décorée, posée puis suspendue, parfois transparente, dotée de services multiples comme des jets multidirectionnels et à température variable qui économisent le papier mais pas l’électricité, de canaux différents pour trier la récup.... Mais fondamentalement, un chiotte reste un chiotte.
Hygiène et santé
Nous, qui en bénéficions, devrions savourer notre bonheur tous les jours. Car ce confort et ce progrès, généralisés il y a une petite centaine d'années, manquent encore à près de la moitié de l’humanité. Le sujet a du mal à mobiliser les médias comme les responsables politiques, pourtant il est essentiel et l’Organisation des Nations Unies le rappelle chaque année, le 19 novembre, lors de la journée internationale des toilettes: “Il suffit que quelques membres d’une communauté n’aient pas de toilettes pour que la santé de tous soit menacée. Faute d’assainissement, les sources d’eau potable, les rivières et les cultures vivrières sont contaminées.” En 2017, plus de 4 milliards de personnes ne pouvaient utiliser des latrines reliées à une quelconque forme d'assainissement, 367 millions d’enfants fréquentaient des écoles sans toilette.
X comme Xénon
J’ai un nom grec court mais improbable, je suis à la fois noble et apatride, présent dans chaque bouffée d’air que vous inspirez mais si rare que vous n’avez peut-être jamais entendu parler de moi, je coûte cher mais je peux vous faire économiser des centaines d’euros cet hiver.
Qui suis-je ?
Je détends l’atmosphère
Mon nom provient du mot grec ξένος, « étranger » et j’ai été découvert à la fin du XIXe siècle par un duo de chimistes britanniques qui n’arrivaient pas à me rattacher aux autres éléments périodiques. Je constitue seulement un vingt-millionnième des molécules de l’atmosphère terrestre et je m’échappe facilement lorsqu’on tente de me capturer. Comptez 25 tonnes d’oxygène liquide pour isoler seulement 1 kg de moi-même. C’est bien plus que pour mes banals cousins, les autres gaz nobles (krypton, argon, néon), avec qui je daigne quand même cohabiter dans le tableau de Mendeleïev. Ma présence dans l’air est donc très rare et cela vaut mieux... Puissant narcotique et sédatif utilisé en chirurgie, je pourrais bien vous embarquer dans mon trip. Vous avez mon nom ?
Ça gaze dans vos doubles vitrages !
Alors que les interstices de vos doubles vitrages étaient remplis d’air dans les années 80-90, c’est désormais moi qu’on y enferme. Car si l’on préfère encore souvent mes cousins pour des raisons économiques, je suis bien plus smart qu’eux ! Grâce à mes excellentes propriétés calorifiques, j’offre la meilleure isolation à vos nids douillets. Doté du plus faible coefficient de transmission thermique (Ug), je ne laisse pas la chaleur se dissiper par vos ouvertures, responsables de 15% des déperditions en moyenne. J’isole mieux vos fenêtres dans une lame de 8mm que l’argon dans une lame deux fois plus épaisse ! A vrai dire, je suis tellement efficace que les experts techniques du bâtiment du CSTB estiment que je rends le triple vitrage inutile. Toujours pas trouvé ?
Faut pas me chauffer !
L’étendue de mes pouvoirs dépasse le domaine de vos baies vitrées. Je règne en maître sur vos domiciles, à commencer par vos éclairages. J’étais présent dans les premières ampoules de l’histoire, dites à décharge. J’étais là, dans les ampoules fluorescentes, très répandues dans vos intérieurs entre les années 1970 et 2000, aujourd’hui remplacées par les LED. Présent aussi dans les phares de vos voitures. Présent encore dans les tubes lumineux qui illuminent vos salles de bains, buanderies et bureaux, d’une lumière un peu terne ceci dit. Mais on ne peut pas m’accuser d’être maussade. Créature de la nuit, j’illumine vos soirées en ville. J’embrase les néons bleus ou violets qui constituent un élément esthétique essentiel de vos paysages urbains. D’ailleurs, justice doit m’être faite. Qu’on arrête de me voler la vedette ! Les néons n’ont aucune raison de s’appeler “néons” car ils n’en sont remplis que quand ils sont rouges. Ce sont bien plus souvent des… “xénons” ! Alors, vous m’aviez sur la langue ou pas ? Avouez que non.
De l’eau dans le gaz
Nombreux sont les écologues et thermiciens du bâtiment qui rêvent de m’injecter dans vos fenêtres. Dans un monde id(h)éal, je les remplirais toutes. Problème : je reste un produit de luxe. Je coûte environ 15 euros le litre, soit dix fois plus que l’argon ou le krypton. Ce prix exorbitant compromet mon usage, qu’on restreint aux fenêtres des projets immobiliers les plus haut-de-gamme, sauf en Suisse. C’est dommage parce que je pourrais vous permettre de baisser le chauffage cet hiver et vous faire économiser des centaines d’euros. J’ai des super pouvoirs, mais pas celui d'anesthésier la crise énergétique !
L comme Loggia
Roméo et Juliette auraient-ils connu une fin si tragique si la fille de la Maison Capulet avait demandé au fils Montaigu d’abdiquer son nom, depuis une loggia ? L’aurait-il aussi bien vue, entendue ? Elle le fit depuis un balcon et cela a peut-être à voir avec la postérité de cette histoire. Car cette petite dalle débordant de la façade d’une construction, a justement pour fonction de mettre en avant, celui ou celle qui s’y tient et vers qui tous les regards convergent. Aussi divers que le Pape bénissant les pèlerins depuis le balcon de la Basilique Saint-Pierre de Rome ; Michael Jackson, en roi de la pop, présentant son nouveau-né à la foule de fans massée au pied de son hôtel berlinois en 2002 ; « Je vous ai compris » lance le Général de Gaulle depuis le balcon du Palais du Gouvernement à Alger en 1958. Tous les châteaux ont des balcons pour que les familles royales puissent, d’un petit geste ou d’un sourire, contenter les badauds agglutinés dessous. C’est parfois de ces mêmes perchoirs que sont proclamées les révolutions. Les lieux demeurent aussi célèbres que les évènements qui s’y déroulent, car en ville, comme à l’opéra ou au théâtre, le balcon tient un rôle ambivalent : celui de donner à voir autant que d’offrir une vue imprenable.
Au panthéon des loggias, quelques belles pièces aussi
La loggia, n’a ni les mêmes atours ni le même rôle. Redevenue française après être passée par l’Italie, cette « galerie à colonnes », ordinairement construite sur un côté des palais italiens pour servir de lieu de loisir, c’était d’abord, une loge, venue elle aussi du théâtre et que l’on confond souvent dans le langage courant avec un… balcon. La loggia est pourtant moins vaniteuse, car construite en creux dans la façade. Ouverte sur l’extérieur, elle expose moins qu’elle ne protège, de la vue et des intempéries. Elle aussi a ses célébrités, comme « le balcon de l’Etat » qui désigne la majestueuse loggia de l’Hôtel de la Marine sur la place de la Concorde à Paris, restaurée en 2009, ou celle qui habille la façade du Palais Garnier ; à Florence, l’incontournable loggia des Lanzi, ou loggia de la Seigneurie sur la place du même nom, donne un toit au faste statuaire composé notamment de L’Enlèvement des Sabines (1579-1583) de Jean Bologne. Dans l’architecture moderne à la sobriété lisse, la loggia est un élément parfait. Elle habille sans que cela se voit bon nombre des grands ensembles et des immeubles construits dans les années 70.
Une pièce en plus ?
Un plancher et un plafond, trois murs, une ouverture vers l’extérieur qui apporte ventilation et vue… n’y aurait-il pas là, avant les fonctions d’apparat, de quoi ajouter à sa maison une pièce en plus ? Voilà en tout cas de précieux mètres carrés, alors que la taille moyenne des logements a diminué, en ville, en France au cours des dernières décennies. Une table et des chaises pour déjeuner, un matelas ou un lit dans les pays chauds où les régions qui le deviennent, et cet espace devient une cuisine extérieure, une salle à manger d’appoint, une chambre d’ami. Au Liban, de grands rideaux permettent d’y conserver l’ombre et un semblant de frais. L’architecture contemporaine dote souvent les loggias de volets ou de panneaux coulissants qui dessinent des façades mouvantes. Cet espace quasi clos fait aussi parfois office de cave ou de cellier quand les placards manquent. Depuis la rue, le bric-à-brac entassé se voit moins que sur un balcon, et surtout la loggia peut en supporter beaucoup plus. Intégrée à la structure de l’immeuble, elle n’est pas soumise comme le balcon aux limites du porte-à-faux. Elle ne peut pas tomber !
L’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation définit précisément cette surface entre extérieur et intérieur : même dotée d’un point d’eau et de prises électriques, elle ne compte pas dans la surface habitable d’un logement sauf si elle est close par des baies vitrées. Elle devient alors une pièce à part entière, habitable au sens de la loi Carrez selon la Cour de cassation, saisie à ce sujet à de nombreuses reprises. La différence entre ces mètres carrés « non habitables » souvent très habités, tient alors à leur prix, beaucoup plus élevé, lorsqu’ils rentrent dans le calcul de la surface du logement vendu.
Un instrument pour l’adaptation des logements au changement climatique
Tous ces avantages octroient à la loggia quelques longueurs d’avance, pour l’adaptation des logements au changement climatique. Car elle peut aussi servir d’espace tampon, entre un balcon et l’intérieur de l’appartement. Le système mis en œuvre dans plusieurs projets des architectes Lacaton-Vassal permet de mieux isoler l’intérieur qui exige alors moins de chauffage et offre un usage intermédiaire dans un espace très lumineux. La Charte de la construction durable de la Ville de Marseille la classe comme un élément « d’architecture bioclimatique méditerranéenne ». La référence était toute trouvée : les loggias qui prolongent chacune des pièces à vivre de la machine à habiter, la Cité Radieuse bâtie par Le Corbusier à Marseille en 1952, sont pensées comme des brise-soleils. Le fada ne l’était pas tant que ça, les loggias contribuent au confort thermique en été comme en hiver et remplissent une fonction de modulation de la lumière. Ajoutons que la loggia provoque moins de ponts thermiques et est moins coûteuse à construire que le balcon, cet élément-clé du répertoire de l’architecte a de beaux jours devant lui.
Entretiens d'Inxauseta 2022 : Quelle politique du logement demain ?
T comme Tente
Une tente… Que vous évoque cet objet-lieu de vie? Un week-end nature, un camp scout, un festival de rock, du glamping (glamourous camping…) ? La tente se fait écolo ou bobo dans sa version yourte voire chic lorsqu’on y ajoute des guirlandes et des sanitaires. Dans la rue, l’occupant d’une tente est un sans-domicile-fixe, sur une place, c’est un manifestant engagé, dans la nature un baroudeur, sur un théâtre de guerre, un militaire ou un médecin. Dans le désert, la tente témoigne d’une vie nomade et en ville, parfois d’un combat inégal avec des policiers qui piétinent et évacuent violemment ces bouts de toiles et leurs occupants, comme place de la République à Paris en novembre 2020.
Une tente et de multiples usages...
C’est que la tente est un objet difficile à catégoriser. Solution de logement temporaire et mobile pour qui veut, -ou doit- voyager en portant sa maison sur son dos, elle est également le premier lieu de sédentarisation, le premier seuil vers un espace « à soi », protégé du regard des autres et des intempéries. La tente est la première unité d’habitation, le premier logement construit. La plus ancienne a été découverte en Moldavie et daterait de -40 000 avant J.C.. Est-ce son côté pratique, léger et indispensable, elle n’a jamais cessé d’être fabriquée et peut l’être à l’aide de toutes sortes de matériaux. De nouveaux modèles apparaissent, toujours plus résistantes au froid, ergonomiques, ou écologiques. Les tentes belges ORIG-AMI distribuées aux SDF sont par exemple des abris en carton recyclé, facilement pliables et transportables. Elle change de taille: une personne se glisse dans la « Quechua 2 s » qui se déploie en un clin d’œil et se replie en à peine plus (une fois compris comment faire un 8). Il faut un peu plus de temps pour installer les tentes berbères aux sols recouverts de tapis, mais elles peuvent abriter des assemblées entières.
Une tente pour se loger
La tente permet aux SDF de soustraire du paysage urbain et à la vue des passants, la vision de leur corps fragilisé. Paradoxalement, le campement comme phénomène urbain mondialisé, issu de la précarité et des mouvements politiques qui la combattent, leur apporte, une visibilité nouvelle. En France, l’usage récent des tentes comme dispositif politique date de l’hiver 2006 avec l’installation des enfants de Don Quichotte le long du canal Saint Martin dans le 10ème arrondissement, pour faire réagir opinion publique et classe politique. En 2009, l’association Médecins du monde décide de distribuer ces abris aux démunis comme sur un lieu de catastrophe. La même année, au Japon, le village de tentes installé près du palais impérial par Renzo, la Confédération des syndicats du travail, dénonçait le sort des personnes qui perdaient leur emploi et n’avaient pas accès au chômage.
Une tente pour alerter
La géographe Djemila Zeneidi-Henry analyse ces mouvements qui mêlent l’usage des tentes, objet de survie et support d’action politique, comme une complexification des signifiants associés à la présence des SDF, et une politisation de l’ordinaire et de l’habitat. D’unité d’habitation, la tente s’impose comme « unité d’évaluation de la situation » pour dresser un état des lieux. La tente devient un symbole d’occupation de l’espace, non pas furtif et caché, mais revendiqué et militant, comme celui d’Utopie 56 qui accueille des mineurs sur la très touristique place de la Bastille, à Paris en 2022. Plus de 15 ans avant, le président de l’association Les Enfants de Don Quichotte déclarait: « on bougera s’il y a du concret. Chaque fois que quelqu’un sera relogé, on pliera la tente.». Pour le collectif Yes We Camp, l’accueil de touristes dans un camping au pied des centres d’hébergement, dans des projets d’urbanisme transitoire permet de replacer l’hospitalité au cœur des métropoles en occupant les interstices urbains et de montrer la tente pour ce qu’elle est, une étape intermédiaire entre le dénuement total de la rue et les lieux d’hébergement ou un vrai logement. Elle en possède parfois les attributs. Les tentes de la Jungle de Calais étaient décorées, « meublées » d’objets rappelant des ambiances ou des petits morceaux de la maison quittée.
Une tente pour protester
Le combat politique à travers cet objet ne se cantonne pas à la lutte pour le droit au logement. Le campement en ville est également associé aux grands mouvements de contestation. La tente y est utilisée comme le symbole d’une manifestation qui s’impose, via une infrastructure légère, durablement dans l’espace public. Elle s’installe souvent sur les lieux symboliques, places Tahrir au Caire, de la République à Paris avec le mouvement Nuit Debout, à New York avec Occupy Wall Street…
Une tente pour habiter ?
Héberger c’est loger, dit le sociologue Julien Damon. Et camper? Que nous dit une telle multiplicité d’usages, d’occupants, de dimensions sociales et spatiales? Si la tente peut constituer un « logement » pour ceux qui n’en ont pas, permet-elle d’habiter, dans le sens de se construire et se créer un rapport au monde ? Les sans-abris ou les sans-maison vivent à la rue, habitent un espace, une tente, dans l’attente de le quitter un jour.
K comme Kibboutz
Le kibboutz remet la terre au centre, celle du pays, celle du jardin. Il évoque le don biblique, le rêve pastoral, le choix marxiste de la collectivisation du foncier et la modernité économique d’Israël, fondée sur une production agricole technicisée pour être autosuffisante. Le kibboutz, de l’hébreu « קיבוץ » (assemblée), est d’abord une organisation sociale et politique, une expérience de vie et d’habitat en commun. Il est structuré autour d’un village agricole, établi en régime de propriété mutualisée et anti-spéculative… “Grain de maïs”, “Degania” est le premier à germer en 1909, au bord du lac de Tibériade. Ses fondateurs sont des immigrants, sionistes et socialistes, membres du Bund, l’organisation des travailleurs, juifs et (mais?) laïcs. D’origine russe, lituanienne et polonaise, ils redescendent aux champs après être “montés” en Terre promise selon l’expression consacrée... Soixante-quinze ans après l’émergence du fouriérisme, dix après la publication des thèses de Théodore Herzl et la naissance des kolkhozes en URSS, ils défendent le collectivisme, l’agrarisme et l’idéal millénariste du retour à la terre. « Poussière tu es né, poussière tu redeviendras » dit Dieu à Adam et Ève dans le Livre de la Genèse. Le kibboutz (ou la Bible?) développe une pensée écologique avant l’heure.
Une terre très terre à terre
Le kibboutz est une façon d’« habiter la terre ». Il propose un modèle d’autogestion qui emprunte à l’anarchisme et organise les rapports sociaux de manière horizontale. Tous les kibboutznik (habitants) sont des égaux. Aucune tête n’y pousse plus haut que l’autre. Les décisions sont prises par une assemblée, sans chef, ni représentant élu, qui se réunit à chaque fois que se pose une question concernant la vie de la communauté ou la gestion de la copropriété. L’égalité des sexes y est revendiquée. Les hommes sont à la cuisine, les femmes labourent les champs et se forment à l’ingénierie agronomique et inversement. Les enfants, séparés de leurs parents la plupart du temps, sont éduqués par la collectivité-providence, que l’historien Moshe Lewin decrit comme « arbre faisant croître des fruits en abondance ».
Le kibboutz pense enfin et surtout l’oikonomia, la « science de la gestion de la maison », de manière très… terre à terre ! Les lieux sont organisés selon un modèle d’habitat collectif fonctionnaliste dont les plans sont minutieusement établis, parfois par des architectes issus du Bauhaus qui réfléchissent aux distances à parcourir dans la journée, à celles qui séparent parents et enfants, les lieux publics de ceux de l’intimité… Au centre se déploient les édifices de vie collective (réfectoire, auditorium, bureaux, bibliothèque), entourés des jardins publics et des logements privés. Les équipements sportifs et les bâtiments industriels sont en retrait. Enfin, les bâtiments agricoles, champs et vergers sont construits à la périphérie. Symbole d’une société égalitaire, le Kibboutz tient aussi par son organisation stricte, de la journée, de la vie matérielle, de la sociabilité, de l’éducation, des temps de loisir, d’intimité et de repos. et… son contrôle social.
Vaincu par le soft power et le rêve yankee
Les greffes du modèle prennent rapidement et des centaines fleurissent entre 1920 et la décennie suivant la création de l’État d’Israël (1948-1960). Mais le modèle régresse en Israël à partir des années 70. La terre est désertée par ceux qui préfèrent habiter la ville. Le labeur agricole ne fait plus rêver. Les kibboutzniks, à peine 4% de la population israélienne en 1960, n’en représentent plus que 0,8% en 2020. Dans « The Kibbutz Dwelling : Ideology and Design », Eyal Amir, Arza Churchman et Avraham Wachman, chercheurs au Technion montrent que ce modèle finit par s’éroder, à mesure que le soft power américain diffuse le rêve d’un mode de vie libéral et individualiste. Dans le même temps, le renouveau des mouvements religieux favorise le repli des femmes et des enfants de certaines familles vers la sphère intime du foyer.
Jadis portée aux nues, le modèle essuie les critiques contre ce qui fit un jour son succès : surveillance et coercition sociales, trop faible intimité ou égalitarisme jugé répressif. Dans un article intitulé « The Limits of Equality : Insights From the Israeli Kibbutz », le professeur d’économie à Stanford, Ran Abramitzky, montre qu’entre les années 80 et 2000, les kibboutzim n’ayant pas réussi à moderniser leur production agricole sont soumis à des appétits de privatisation des ressources collectives, comme le foncier ou l’eau. Certains kibboutzniks commencent à trouver un peu stérile , surtout pour eux, le partage égalitaire de la terre et de ses produits.
Le mur de la propriété
Les kibboutzniks ont rendu la clé des champs, pour aller vers les villes… L'expérience demeure toutefois source d’inspiration pour des formes d’habitat moins radicales, collectives, participatives, coopératives qui se développent sous nos latitudes. Nés de nouvelles utopies, de contraintes économiques ou environnementales, ces montages qui tentent de faire cohabiter partage et portage ont encore peu de poids face aux solides murailles de la propriété privée. Pas sûr qu’il suffise d’en faire 7 fois le tour pour les faire tomber…
S comme Solastalgie
Si la vie est faite de mouvements, l’expérience spatio-temporelle après une longue absence, du retour dans un lieu où l’on a vécu est parfois plus marquante que le déchirement du départ. Singulière et pourtant universelle: la maison semble plus petite, la végétation dans la rue moins fournie, le paysage différent, comme si l’attachement aux lieux vécus leur conférait un impératif d’immuabilité. Peu importe, en réalité, que ceux-ci aient réellement changé en notre absence, loin des yeux, ils ont bougé, en tout cas pour la personne que nous sommes devenue.
La solastalgie est une autre forme de nostalgie. Celle des lieux que l’on n’a pas quittés, moins empreinte de nos propres mutations que de celles de notre environnement. Formé du latin solacium (le réconfort, le soulagement) et du suffixe grec algia (relatif à la douleur), ce concept développé par le philosophe australien Glenn Albrecht se définit comme l’« expérience d’un changement environnemental vécu négativement » La douleur de voir s’évanouir les lieux qui procurent du bien être ou rassurent. Une vue bouchée par une nouvelle construction, l’ambiance d’un quartier dont on s’aperçoit un beau jour qu’elle n’est plus la même, des changements brutaux et des évolutions lentes. Le logement, ancrage et refuge, est le lieu d'observation privilégié de ce mal du pays ressenti par ceux qui ne sont jamais partis.
Solastalgie+Eco-anxiété
Depuis toujours, les catastrophes naturelles ont un impact sur nos milieux de vie. C’est de l’intensification de ces phénomènes, notamment là où ils n’étaient pas anticipés, qu’est venu le besoin de nommer ce ressenti. Par les victimes d’inondations dans des villes aux rivières apparemment calmes, des feux en bord de mer, des canicules sous des latitudes tempérées... Et de phénomènes tout aussi dévastateurs pour les territoires et les paysages : la sécheresse, la désertification ou encore le recul du trait de côte. La solastalgie se double aujourd’hui d’une éco-anxiété? Certains de ces phénomènes sont prévisibles, même à moyen ou long terme. La startup Callendar, spécialisée dans l’évaluation des risques climatiques, permet par exemple de mesurer le risque de submersion de n’importe quelle adresse en France métropolitaine. Voire d’une éco-éco-anxiété, lorsque les risques climatiques ont pour conséquences immédiates et calculables, la dévalorisation de leur patrimoine immobilier, qu’il l’habitent ou le louent. Ou bien, si ces changements se traduisent dans les politiques publiques, par l’élaboration de documents d’urbanisme restrictifs et/ou contraignants qui rendent des terrains inconstructibles.
Solastalgie+exposition sociale
Si le réchauffement climatique et les mutations de l’environnement nous concernent tous, notre exposition à la solastalgie varie selon notre capital financier et les politiques publiques mises en oeuvre par ceux qui nous gouvernent. A quelques exceptions près, comme les belles villas en bord de mer, les quartiers défavorisés sont plus exposés aux aléas climatiques, parce qu'installés sur des sites moins protégés, constitués d’habitats plus précaires ou moins pris en charge par des préventions publiques. Le géographe Francois Mancebo, spécialiste de la justice environnementale attire notre attention sur le fait qu’une catastrophe naturelle est « fondamentalement, une catastrophe humaine, en ce qu’elle résulte de choix d’exposition ou non à l’aléa ». Il estime par exemple qu’un ouragan comme Katrina (Floride et Louisiane, 2005) ne constituait pas seulement une menace extérieure. A La Nouvelle-Orléans, les quartiers les plus élevés par rapport à la mer et les moins touchés par l’ouragan étaient les quartiers les plus aisés. Par ailleurs, dans des quartiers pauvres formés de maisonnettes en bois qui n’ont pas été les plus touchés par les inondations, comme le Lower 9th ward, peu de réhabilitations ont été menées faute de moyens de la part de leurs habitants mais aussi de fonds publics, plutôt orientés vers les sites les plus rentables. Pour les habitants restés sur place, la solastalgie s’est alourdie d’un sentiment d’abandon par les pouvoirs publics. Comme une continuité historique, une forme de fatalité solastalgique… « They are trying to wash us away » chante Aaron Neville. Ce ne sont pas les dégâts humains provoqués par Katrina qu’il évoque, mais des inondations de 1927, dont la répétition était prévisible…
E comme Encorbellement
Attention la tête ! Vous risquez de vous prendre une poutre… Un encorbellement désigne, accrochez-vous, “une saillie portant à faux d’un mur, qui permet de supporter une charge en surplomb et en avant-corps de son nu”. A ce stade, il nous faut peut-être un dessin ! L’encorbellement vient du mot corbeille, en vieux français “corbeaux”, qui désigne en architecture des éléments posés les uns sur les autres, dont chacun est plus saillant que celui du dessous. Superposés, ces corbeaux en pierres taillées ou en poutrelles de bois, plus tard en métal, élargissent la maison ou l’immeuble d’étage en étage, au fur et à mesure qu’ils s’élèvent. De profil, les encorbellements dessinent une sorte d’ “escalier à l’envers”. Plutôt inconfortable donc, pour les volatiles qui pourraient s’y reconnaître et voudraient s’y installer !
Dans les villes européennes, l’encorbellement est typique de l’architecture médiévale tardive. Les immeubles bourgeois sont alors réalisés en pans de bois ou en colombages. Cette inversion apparente de la logique gravitationnelle des formes urbaines puise ses justifications dans des registres variés. Technique d’abord, avec des avancées qui font office de gouttière et protègent les façades inférieures en bois ou en torchis ainsi que les fondations et l’eau de pluie qui ne ruisselle plus sur les murs et ne stagne pas. Sécuritaire ensuite, puisque ces dépassements épargnent les passants et commerçants installés en rez-de-chaussée des solides et liquides dont la coutume est à l’époque de se débarrasser par la fenêtre. Urbanistique également, car les encorbellement servent à gagner de la place dans des villes souvent denses, dont l'extension est limitée par la topographie ou les remparts. Enfin et surtout, la fiscalité calculée sur la taille de la parcelle occupée au sol explique que certains propriétaires tentent d’en diminuer l’assiette en ajoutant quelques mètres carrés suspendus à leur bâtiment.
Elégance et opulence
Compte tenu de la faible avancée d’un étage sur l’autre, il est probable que les encorbellements, plus que réellement pratiques, furent aussi des prouesses d’architectes devenus signes extérieurs de richesse. Les styles sont variés, élégants et sophistiqués. Outre les traditionnelles terrasses à balustrades ou les auvents protecteurs, l’“AOC encorbellement” prend aussi la forme de loggias, des galeries situées en avant-corps de l’un des étages construites pour jouir d’un panorama, prendre l'air ou voir sans être vu derrière des croisées de bois, ou des moucharabiehs dans d’autres cultures. Il peut aussi soutenir des poivrières, tourelles coiffées de chapeaux pointus placées à l’angle d’un château ou d’un hôtel particulier, ou des échauguettes, plus souvent carrées, originellement réservées aux guetteurs, qui permettent d’ouvrir des vues bien plus larges que le seul coin d’une construction. Autant d’espaces où s’isoler, circuler, à la fois extérieurs et intérieurs, dont les fonctions redeviennent actuelles depuis notre expérience collective du confinement.
Dangereuse promiscuité
A la fin du Moyen- âge et à la Renaissance, l’architecture en encorbellement est tellement répandue qu’elle mène parfois à l’obstruction complète de rues et ruelles, réduites à l’état d’obscurs tunnels. Les échevins de Rouen interdisent en 1520 la construction de ces maisons, dont les étages supérieurs presque contigus privent les rues du soleil, de la pluie et de la nécessaire circulation d’air qui les rend praticables. L’encorbellement est ainsi jugé responsable d’une dégradation de la salubrité des immeubles et de l’espace public, et d’une augmentation du risque de propagation des incendies. En 1659, le chroniqueur, paysagiste et urbaniste anglais John Evelyn décrit la ville de Londres comme un « agrégat anarchique de maisons de bois s’avançant chacune davantage que l’autre sur la voirie ». Sept ans plus tard, 85% de la superficie de la ville est détruite par le Grand Incendie de 1666. Le feu se propage à toute vitesse en empruntant ces ponts de bois qui relient les étages supérieurs.
De beaux restes de ces beaux gestes
A Paris, on peut encore apercevoir des auvents en bois aux toits des immeubles médiévaux des 11 et 13 rue François Miron, dans le quartier du Marais. On retrouve aussi des encorbellements de pierre supportant les poivrières des hôtels particuliers, sur les façades de l’Hôtel des Archevêques de Sens, rue du Figuier, ou de l’Hôtel de Clisson-Soubise au 58 rue des Archives. De nombreux centres-villes médiévaux français ont aussi conservé des traces de cette architecture. A Vannes, Quimper, Saint-Brieuc, Rouen, Troyes, Bourges, Dijon, Strasbourg, Colmar, Bourg-en-Bresse, Albi, Cahors ou Figeac, on peut encore admirer de beaux encorbellements s’avançant sur des façades en colombage, de torchis ou de brique.
R comme ruine, ruineux, ruiné...
L'architecture c'est ce qui fait de belles ruines disait Auguste Perret. La bonne architecture en fait-elle de plus belles?
À l’heure du dynamitage, les uns viennent applaudir la disparition d’une «verrue urbaine», les autres pleurent leur enfance retournée à la poussière. Que reste-t-il quelques minutes après le grand boum ? La ville se sédimente de plus en plus vite, les ruines modernes en sont un précipité brutal, vite dissous. Vingt-cinq, trente ans, voilà le court horizon des constructions ordinaires.. Depuis plusieurs décennies, les immeubles de bureaux, de logements ou les locaux commerciaux existent parce que le «marché» les réclame. Des produits de consommation issus d’une société libérale et en croissance, peu durables et qui durent peu. Comme l’explique le philosophe Bruce Bégout, ils sont « in-signifiants», n’ont que la fonction d’abriter la précarité du travail ou de ses fruits, eux-mêmes fabriqués par une urgence spéculative, dont témoignent leurs murs trop fins, leur mode de construction trop rapide, leurs matériaux, leur caractère négligeable, même en pièces détachées. Irrécupérables, et pourtant si encombrants... Une fois vidées de leurs usages et de leurs usagers, ces ruines, car c’en sont, peuvent pourrir sur pied pendant des années.
Défaire
Les exemples sont partout. A Detroit, aux Etats-Unis, le dessin est encore net des parcelles de dizaines de milliers de maisons réduites à quelques tas, enterrées dans leurs sous-sols, vite recouvertes par la nature redevenue sauvage et conquérante. Comme après une guerre, celle-ci est économique. La ville, privée de contribuables, trop pauvres ou absents, n’a même plus les moyens d’assurer la démolition des ruines dont elle partage la propriété avec les banques qui les ont fabriquées.
Les traces de la crise sont aussi gravées à Sesena Nueva, en Espagne, au sud de Madrid, dans le paysage d’une ville nouvelle prévue pour 40 000 habitants, stoppée net en 2008, figée, faute de clients et de crédits. Ici, la ruine précède l’existence même. La crise, encore elle, explique la galerie mortuaire de deadmalls.com, un site américain dédié aux centres commerciaux vidés de leurs visiteurs et de leurs boutiques. L’urbex, exploration de lieux généralement fermés et interdits met en scène ce déclin photogénique. Les photos, les posts sur Instagram feront leur histoire. Car bien qu’elles témoignent d’une époque, la nôtre, ces ruines, sans passé ni avenir, ces bâtiments au service plutôt qu’à la gloire de... n’obtiendront jamais ni le titre de vestige, ni l’attention qui parfois l’accompagne. Quasi automatiques pour le moindre mur d’avant 1900, outrageusement patrimonialisé, les soins sont chichement prodigués aux édifices du 20ème siècle, en béton, en verre ou en pierre. Paradoxe de la modernité, l’innovation les rend aussi plus rapidement obsolètes : formes balayées par une nouvelle pensée urbaine, matériaux repoussoirs, performances thermiques minables… Il faut remonter plus loin, à des volumes pensés pour l’industrie, mais comme des cathédrales, pour tirer à nouveau parti de l’existant en en changeant l’usage. Mais la transformation ne vaut que sur des terrains valorisables, financièrement.
Refaire
« La ruine permet de prendre la mesure des stratifications et de l’appareillage qui ont présidé à l’édification. C’est parfait pour un professeur ou un archéologue, car c’est quand le malade est en train d’être opéré que la leçon devient intéressante », dit l’architecte chinois Wang Shu. Le réemploi promu par l’architecte Yves Ubelmann est plus vital encore. Les drones de sa société Iconem survolent et mitraillent les villes en guerre avant leur fin. Rien de mieux que les débris d’un bâtiment fraîchement détruit pour comprendre comment il a été construit. Et permettre de le reconstruire grâce aux milliers de photos et aux reconstitutions en 3D. L’image est ainsi la meilleure assurance-vie des monuments des grands sites, comme des lieux qui n’intéressent encore personne. Le groupe de recherche Forensic Architecture utilise aussi l’architecture des théâtres de guerre ou de guérillas pour documenter la violence urbaine.
Mieux faire
Faut-il conserver les ruines, les protéger, les exposer ? Ou pourrait-on éviter de se poser la question en retournant la critique de Bruce Bégout. Pour ne plus avoir à recycler notre propre gaspillage, pensons l’avant et allégeons le plus possible les traces qui resteront. En reconstruisant, en réutilisant ou en pensant l’architecture éphémère ou mutable, transportable dans certains cas. Banksy l’avait mis en scène à Dismaland en Angleterre près de Bristol : un parc d’attractions construit en ruines, comme mise en abîme d’un passé féérique post-apocalyptique. Comble de l’ironie ou du cynisme, le bois de ce happening a été réutilisé pour des abris dans la jungle de Calais, eux-mêmes démolis quelques mois plus tard.
Vivre à l'étroit en Île-de-France
La crise sanitaire et les multiples périodes de confinement qui se sont succédé entre 2020 et 2021 ont rappelé le rôle primordial des conditions de logement pour la qualité de vie des Franciliens. Le télétravail et l’enseignement à distance ont encore renforcé cette prise de conscience car ils conduisent à intensifier l’usage du logement. Les différentes enquêtes menées depuis ont d’ailleurs mis en évidence le manque d’espace comme l’une des principales insatisfactions des Franciliens vis-à-vis de leur logement. Disposer d’un logement adapté à sa taille apparaît comme un facteur essentiel de bien-être, mais aussi de santé, qui participe à la capacité des ménages à se projeter dans leurs parcours de vie.
(Lire +)À quoi ressemble le logement à temps partiel idéal à Paris ?
Vous êtes un adepte du télétravail et vous vous rendez deux à trois fois par semaine à Paris lors de vos retours ponctuels au bureau. Quel logement désirez-vous, même à temps partiel, pour éviter l’hôtel? Le télétravail concerne désormais un quart des actifs contre 7% avant la pandémie de Covid. Il s’est démocratisé et ne concerne plus uniquement des cadres, ce qui accélère le phénomène de double résidentialisation, qui concernerait 17% des Français.
L’agence d’architectes Majma a mené une enquête en ligne auprès de 600 répondants en partenariat avec le think tank IDHEAL, l‘institut des Hautes Etudes pour l’Action dans le Logement, un institut de recherche et de formation, pour connaître les attentes des Parisiens à temps partiel. Il en ressort que les participants souhaitent avoir leur propre espace dans leur logement à temps partiel, entre 17 et 20 m², équipé d’un lit, d’un bureau, d’une plaque de cuisson, d’un micro-ondes, un mobilier sommaire pour une question économique.
(Lire +)Le nouveau marché des logements à mi-temps
Promoteurs, bailleurs sociaux ou encore hôteliers pourraient se lancer dans les résidences à mi-temps, qui en est à ses balbutiements en France. L'opportunité a été étudiée par le cabinet d'architectes Majma, le think-tank IDHEAL et le Pavillon de l'Arsenal.
(Lire +)La France urbaine est avant tout une France de ruraux déracinés
« Reconstruire des communs : pour une foncière citoyenne »
La revue Urbanisme se réinvente
Le 90 ans de la revue Urbanisme signent le renouveau d’un média qui entend demeurer une référence pour les acteurs qui réfléchissent, conçoivent, financent et réalisent la ville tout en réveillant son contenu afin d’élargir son lectorat, notamment en direction des collectivités territoriales. « Nous voulons à la fois rester ou redevenir la revue de référence des professionnels de l’urbanisme, mais aussi élargir notre lectorat, notamment en direction des collectivités territoriales » indiquait Julien Meyrignac, mercredi 23 mars 2022, lors du cocktail de lancement de la refonte de la revue à la librairie du Musée des arts décoratifs, rue de Rivoli, à Paris.
Fondée en 1932, la revue dont l’actionnaire est la SCET, filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations, s’adresse toujours « à ceux qui réfléchissent, conçoivent, financent et réalisent la ville ». Des instituts de recherche et des bibliothèques universitaires françaises et étrangères des Conseils d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE), des SEM, des aménageurs ainsi que des urbanistes, architectes et paysagistes composent aujourd’hui l’essentiel de son lectorat.
« Alors que nous vivons dans un monde d’infobésité où l’on vous propose 50 webinaires si vous tapez ZAN sur Google, nous souhaitons nous distinguer en proposant une information concise dispensée par les meilleurs experts en la matière » souligne le rédacteur en chef. Qui entend aussi rompre avec la ligne éditoriale précédente, jugée insuffisamment attrayante. « Notre prochain numéro comprendra un dossier sur le logement, avec trois interviews croisées, de maîtres d’ouvrages, avec la sénatrice Marie-Noëlle Lienemann et Jean-Baptiste Blanc, rapporteur logement au Sénat, d’opérateurs avec Alain Dinin (Nexity) et André Yché (CDC Habitat) ou d’experts, avec Catherine Sabbah (Institut des hautes études pour l’action dans le logement) et Thibault Tellier, professeur des universités à l'IEP de Rennes ».
(Lire +)Des campagnes pas si mal habitées
Le pavillon est dépassé, ils choisissent l’habitat collectif
Ne pas grignoter trop de sols, ni multiplier les grandes tours… Comment satisfaire les besoins en nouveaux logements – entre 2,7 millions à 3,9 millions sur la période 2017-2030 [1] – tout en préservant l’environnement ? D’autant que chaque ménage occupe de plus en plus d’espace, en raison de la recomposition des familles et du vieillissement de la population. Selon l’Insee, on est passé d’un peu plus de trois personnes par ménage, en 1968, à 2,3 en 2016. Le nombre de mètres carrés par personne est passé de 31 en 1984 à 40 en 2006.
La réponse pourrait passer par la mutualisation : c’est ce que permet l’habitat participatif, qui consiste à partager sous diverses formes des espaces d’un logement collectif. On dit aussi habitat partagé ou habitat groupé. Ce mouvement se développe progressivement depuis les débuts des années 2000, et intéresse de plus en plus de citoyens et de collectivités. Il reste toutefois timide en France. Il y a aujourd’hui près de 270 habitats de ce type ayant abouti, 170 en travaux et 500 à l’étape de la réflexion ou d’étude, selon le mouvement Habitat participatif France.
(Lire +)L'hébergement, un secteur en expansion perpétuelle
Le sociologue Julien Damon a réalisé une étude inédite pour IDHEAL (Institut des hautes études et d'action dans le logement) sur les multiples structures d’hébergement qui prennent une part exponentielle dans la politique du logement, une mise en perspective de cette question complexe.
(Lire +)Logement social : selon Emmanuelle Cosse, « la maîtrise d'ouvrage directe ne garantit pas la qualité ».
Invitée par Cadre de ville à s'exprimer sur la qualité du logement social, Emmanuelle Cosse, Présidente du Mouvement HLM, a pointé les difficultés d'accès à des fonciers de qualité, ainsi que la problématique de l'équation économique dans le cadre de la RE2020 pour "sortir les logements très abordables dont le pays a besoin".
(Lire +)Le logement à temps partiel, suite logique du télétravail ?
Un pied à Paris, l'autre ailleurs. En 2020, l’agence d’architecture Majma a entamé une réflexion sur le logement à temps partiel. Elle s’est associée à l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL) pour mener une enquête en ligne afin de mieux cerner les besoins. Ce qu'exposent à Enlarge your Paris Antoine Maitre et Martin Jaubert, leurs co-fondateurs, ainsi que Catherine Sabbah et Jean Vannière, d’IDHEAL. L'entretien proposé est extrait du dernier numéro de Paris Projet, « La ville essentielle : quels changements attendre de la crise de 2020 ? » dans la section « La ville habitée : la crise aura-t-elle un impact durable sur les attentes des ménages concernant leur logement ? » coordonnée par l’urbaniste Stéphanie Jankel de l'Atelier parisien d'urbanisme (Apur), l'agence d'urbanisme de la ville de Paris. La revue Paris Projet à laquelle a contribué Enlarge your Paris est éditée par l’Apur.
(Lire +)Comment inventer l'avenir du logement en Île-de-France ?
Qui pourra encore se loger en Île-de-France en 2030 ? La question ne manque pas d'inquiéter les acteurs du logement, comme l'a montré la première table ronde organisée par l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF) lors de son colloque du mardi 7 décembre. « Dès 2017, les promoteurs ont tiré la sonnette d'alarme face à la baisse de production de logements dans la région », rappelle Fouad Awada, directeur de l'Institut Paris Région. Malheureusement, la situation ne s'est pas améliorée depuis. « Les prix de l'immobilier ayant été multipliés par trois en vingt ans, les ménages les plus pauvres connaissent de plus en plus de difficultés à se loger », souligne-t-il. En témoignent l'augmentation du nombre de logements suroccupés et l'explosion du nombre de demandes d'habitat social : de 400 000 demandeurs en 2010 à 750 000 en 2020, soit une hausse de 90 %.
Des efforts doivent donc être faits pour favoriser la rénovation urbaine. « En dehors des cas où l'on n'arrive pas à sortir des énergies fossiles après rénovation, le bilan environnemental est plutôt favorable à la rénovation qu'à la démolition ou reconstruction » rappelle Rémi Babut, ingénieur et urbaniste au Shift Project. Cela ne suffira cependant pas à couvrir tous les besoins, l'Île-de-France gagnant près de 50 000 habitants par an. Pour sortir de l'ornière, il n'y aura pas d'autre choix que de « financer beaucoup de logements sociaux et construire beaucoup de logements neufs », insiste Fouad Awada. Pas seulement pendant deux ou trois ans. « Il est indispensable d'arriver à stabiliser l'effort de construction sur une période d'au moins vingt ou trente ans » estime Jean-Claude Driant, professeur à l'Ecole d'urbanisme de Paris.
Construire plus, d'accord, mais quoi ? Pour quoi ? Pour qui ? « En 2016-2017, on a atteint un pic de production » note Jean-Claude Driant, « sauf que les logements qui sont sortis de terre à ce moment-là n'étaient pas destinés à fluidifier le marché mais à être vendus à bon prix par les promoteurs. » Résultat, beaucoup d'entre eux ne correspondent pas aux besoins des occupants. « Or c'est en réfléchissant à la qualité que l'on augmentera l'acceptabilité de ces opérations, et notamment de leur coût environnemental » souligne Catherine Sabbah, déléguée générale de l'Institut des hautes études pour l'action dans le logement (IDHEAL).
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« De la surface. De la lumière. Des accès à l’extérieur ». Ces trois besoins ont obsédé beaucoup de Français bloqués dans les grandes métropoles durant le confinement dur du printemps de 2020, résume Catherine Sabbah, la déléguée générale de l’Institut des Hautes Etudes pour l’Action dans le Logement (IDHEAL). Mais « quoi d’étonnant quand on est enfermé ? » En fait, nuance l’experte, « on connaît mal la demande des ménages en matière de logement, surtout dans les zones tendues où le prix est déterminant ». Une demande qui tranche avec la réalité du parc. Sur ce point, l’étude menée par IDHEAL en 2021 sur un échantillon de 1 700 plans montre des tendances de fond : « À l’intérieur des logements, des cuisines qui rétrécissent et finissent pas n’occuper qu’un morceau de mur du salon, des chambres trop exiguës pour y caser un bureau. Des fenêtres d’un seul côté, pas idéal pour la luminosité ou la ventilation naturelle. Enfin, les espaces communs sont souvent inexistants ou insuffisants. Pourtant, ils permettent à la fois d’élargir les logements et de bénéficier de nouveaux services ».
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Deux études concernant le logement des Français sont parues à l’été 2021. La première, présentée le 27 août et menée par l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL) analyse la baisse de la qualité d’usage des logements en Ile-de-France. La seconde, à l’initiative de SeLoger avec OpinionWay et dévoilée le 31 août, analyse les envies d’évasion des Français en matière d’immobilier. Concordance des temps ?
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P comme Pereire, ou les débuts de la pierre liquide
En portugais, leur nom signifie « poirier », dont on se régale des fruits juteux. De fait, personne n’a su mieux qu’eux faire fructifier un capital financier sous le règne de Napoléon III. Émile et Isaac Pereire sont des entrepreneurs et banquiers français d’origine portugaise ayant joué un rôle majeur dans la modernisation financière et le développement industriel de la France du Second Empire. Promoteurs immobiliers, ils ont financé de vastes opérations d’aménagement dans les 8e et 17e arrondissements de Paris, à Marseille et à Arcachon, décrites par Jean Autin dans Les frères Pereire : le bonheur d’entreprendre.
Émile et Isaac Pereire, c’est d’abord une vision renouvelée de la finance. Jusqu’alors gérée en « bon père de famille », la Grande Banque était dominée par les Rothschild et finançait ses opérations en fonds propres. Les Pereire généralisent le crédit et encouragent la spéculation immobilière. En bons précurseurs de la financiarisation du marché immobilier, ils participent à la « liquéfaction du capital ». Selon eux, pour prospérer, l’argent doit circuler, « couler, s’infiltrer partout » et « être le ferment de toute végétation sociale » pour reprendre les termes de Zola dans La Curée, récit à peine déguisé de l’entreprise des deux frères dont le personnage principal, Aristide Rougon dit Saccard, est inspiré. Auparavant considéré comme un bien solide et « ancré » auquel le destin des familles était attaché, le logement devient un simple véhicule de placement financier et de spéculation.
Les Pereire, c’est ensuite le quartier résidentiel de la Plaine-Monceau à Paris. Sous le Second Empire, durant l'expansion économique frénétique que connaît la France entre 1852 et 1873, les deux frères se font un nom et une fortune liés à la pierre. En 1852, pour financer ses travaux de construction à Paris, Haussmann a besoin d’argent. Crédits d’État, crédits municipaux, investissements privés, etc. : toute ligne de financement est bonne à prendre. Émile et Isaac créent alors le Crédit Foncier pour financer la transformation architecturale et urbanistique de la capitale.
Toujours début 1853, Haussmann leur vend 17 hectares de terrain à viabiliser et reconstruire donnant sur la rue de Rivoli à prix préférentiel — 380 francs le mètre carré alors qu’il en vaut déjà 1000 à la Concorde, porte d'entrée des beaux quartiers, seulement un kilomètre plus loin ! En contrepartie, le préfet impose un cahier des charges strict : toits en dos d’âne et zinc, pierres de taille pour les façades des immeubles, galeries piétonnes, arcades équilibrées, frises linéaires. Il exige aussi l’achèvement des travaux pour le 1er mai 1855, date de l’Exposition universelle, soit moins de deux ans de chantier ! Les Pereire acceptent et créent la Société Anonyme de l’Hôtel et des Immeubles de la rue de Rivoli en 1854…
... Qui devient Société Immobilière de Paris en 1858. Rapidement, l'entreprise achète, bâtit, échange et revend des terrains d'un bout à l'autre de la capitale ! Elle construit les grands magasins du Louvre, participe à la rénovation du quartier de l’Opéra, acquiert des immeubles déjà bâtis pour 98 millions de francs le long du boulevard Voltaire (11e), des rues du Caire, Saint-Denis, Réaumur, des boulevards de Sébastopol (2e), des Capucines, des Italiens (9e), des rues Marbeuf, François-Ier, de Marignan, de l’avenue Montaigne (8e), du boulevard Malesherbes et de la rue de Courcelles (17e). Servant d’intermédiaire foncier, elle achète aussi des terrains non-bâtis à Levallois et Clichy qu’elle revend à prix d’or. Enfin, elle fait construire les célèbres hôtels particuliers de la Plaine Monceau dans le 8ème, dont on admire encore les luxueuses façades en se promenant aux abords du Parc Monceau, ainsi que bon nombre d'immeubles de rapport dans le 17ème.
L’entreprise des Pereire laisse un impressionnant héritage bâti à Paris, surtout résidentiel. Toutefois, les dépenses faramineuses des grands travaux haussmanniens auxquels les frères prennent part créent une dette béante et sont critiquées de toutes parts par la Banque de France alors conservatrice, l’aristocratie catholique moralement hostile à la modernisation de la finance, les Rothschild et le milieu de la Haute banque majoritairement ashkénaze, qui considèrent avec mépris ces parvenus sépharades.
À partir de 1863, à cause de tensions politiques à l'international, les difficultés des Pereire se multiplient. Les investisseurs deviennent craintifs. Les immeubles ne se vendent plus. Déjà volatiles, les cours boursiers deviennent instables. En 1866, le Crédit mobilier qui détient des créances considérables sur le patrimoine de la Société immobilière en est réduit à lancer une augmentation de capital en bourse pour se refinancer, suscitant la défiance d’actionnaires anxieux. La panique boursière provoquée par la victoire de la Prusse contre l’Autriche à Sadowa scelle définitivement le sort des deux frères qui doivent démissionner de leurs propres banques en 1867, démis par leur actionnariat. Six ans plus tard, en 1873, la première bulle immobilière de l’Histoire éclate et les loyers parisiens s’effondrent brutalement. Comme le disait Marx, « tout ce qui est solide se volatilise » un jour. Même la valeur de la pierre, liquide, qu’Émile et Isaac pensaient maîtriser...
Le logement, un espace pour être bien avec les autres
O comme Ostiarium, obscur objet fiscal
Il transforme votre maison en grotte et vous, en chauve-souris ou en rat cavernicole. L’ostiarium est une taxe frappant les portes des maisons. Pas bête, toutes en ont une ! Rendons à César ce qui est à César : cette idée lumineuse date de 46 avant Jésus-Christ et de la promulgation de la Lex Julia Sumptuaria, une des lois « somptuaires » réglementant et imposant les habitudes de vie et de consommation résidentielles des citoyens romains. Officiellement, cet instrument fiscal vise à mettre à contribution l’ensemble des propriétaires de l’Empire. Officieusement, son dessein est plus sombre... À propos de l'ostiarium et du columnarium (impôt similaire sur les colonnes), le sénateur romain et gouverneur de Syrie, Metellus Scipio, déclare cyniquement vouloir : « suffoquer les provinciaux et oppresser le peuple par l’impôt ». L’étouffement fiscal se double d’une réelle asphyxie. Pour ne pas payer, les Romains se calfeutrent dans des logements moins ouverts, aérés et éclairés, qui favorisent le développement de maladies infectieuses, pulmonaires et articulaires liées à l’air vicié ou au manque de vitamine D.
Quelque siècles plus tard, à l’époque des Lumières où le fruit de l’impôt dont bénéficie la Noblesse est perçu comme une injustice par le Tiers-État, l’ostarium, pourtant disparu, est toujours cité comme instrument de tyrannie par les intellectuels de la bourgeoisie éclairée. Ces derniers souhaitent faire souffler un vent frais et nouveau sur une société d’ordres nécrosée par les inégalités. Dans l’Encyclopédie, Diderot et d’Alembert le définissent comme « tribut que l’on faisoit payer de porte en porte et qui étoit très injuste, puisqu’il étoit égal pour le pauvre et le riche ». Injuste mais rentable... Ironie du sort, juste après la Révolution, le Directoire réinstaure un prélèvement exactement similaire, appelé sans détour « impôt sur les portes et fenêtres ». Le Législateur ne manque pas d’air ! Le principe d’inviolabilité de l’habitat privé venant d'être sanctuarisé par l’article 2 de la DDHC en 1789, ce dernier fourbit le sombre dessein de comptabiliser le nombre d’ouvertures des logements comme signe extérieur de richesse et donc comme base de l'assiette fiscale, plutôt que la surface habitable ou le nombre de cheminées intérieures.
L’impôt sur les portes et fenêtres fait partie des « quatre vieilles ». Avec la contribution foncière (revenus des terres), la mobilière (rente locative) et la patente (revenus industriels et commerciaux), il est l’une des quatre contributions directes aux finances publiques établies à la Révolution qui sévissent tout au long du XIXe siècle : siècle des « maisons meurtrières » et du repli sur la sphère de la domesticité, de la famille bourgeoise mononucléaire, confinée et étriquée et des plus sordides affaires civiles qui lui sont liées, comme celle de la Séquestrée de Poitiers décrite par André Gide. La principale victime de cet impôt indexé sur la surface totale des portes et fenêtres (encadrements compris) d’une habitation est la classe ouvrière, emmurée par les bailleurs-Thénardier qui condamnent les fenêtres des logements mis en location afin de réduire leurs charges. Dans Les Misérables, Victor Hugo fait d'ailleurs dire à l'un de ses personnages, l'évêque de Digne : « Il y a en France trois cent quarante-six mille maisons qui n'ont qu'une ouverture à cause d'une chose qu'on appelle l'impôt des portes et fenêtres. Mettez-moi de pauvres familles dans ces logis-là, et voyez les fièvres et les maladies. Hélas ! Dieu donne l'air aux hommes et la loi le leur vend ».
L’ostiarium moderne est accusé de pousser à la construction de logements insalubres, sombres, mal aérés, munis de trop petites ouvertures et dans lesquels les locataires pauvres se sentent emprisonnés. Il faut attendre la première moitié du XXe siècle pour que cet impôt fasse l’objet d’une première dispense, d'abord en 1921 dans les habitations à bon marché (HBM). Sous l’influence des hygiénistes, sa suppression définitive est obtenue cinq ans plus tard, en 1926. Il a toutefois laissé des traces dans le patrimoine historique bâti, par la condamnation de nombreuses ouvertures dont ne subsistent souvent que les encadrements, parfois juste le linteau et les jambages, et parfois les meneaux.
Logement : rencontre avec Catherine Sabbah d'IDHEAL
H comme Habiter
Le terrain est mouvant... Nombre d’illustres se sont essayé à creuser cette notion et ont tracé de profonds sillons dans la philosophie comme dans les théories de l’architecture et de l’urbanisme. Désignant et pour longtemps ce que dans l’Histoire, « Habiter » pouvait bien signifier pour l’Homme, avec 3 grands « H ». Commençons par du concret : mettons que j’habite la terre… C’est un peu vague, néanmoins c’est encore pour l’instant la seule possibilité. Et ce simple constat me place dans un endroit unique de l’univers. Où et dans quelles conditions ? Mes possibilités sont subitement multipliées par cinq puisque je peux choisir un continent. Vertige de la multiplication, plus de 140 pays me tendent les bras et des centaines de milliers de villages, des millions de quartiers dans des centaines de mégalopoles.
Me voilà dans une rue ou ce qui y ressemble, étroite ou large, plus ou moins goudronnée. Quelqu’un a-t-il déjà calculé le nombre et la longueur de ces bandes qui cheminent entre deux rangées d’habitations ou qui mènent généralement jusque chez quelqu’un, jusqu’à une porte ? Puis-je me rapprocher davantage? Il me semble difficile de compter : quelque 7 milliards d’humains, combien cela ferait-il de maisons, sachant qu’un certain nombre n’en ont pas. Ça se complique : est-ce à dire qu’ils n’habitent nulle part ?
Moi, J’habite là. C’est chez moi avant d’être un logement, un logis, un foyer, un appartement ou une maison, affublé de tous les noms que lui donnent nos langues, nos cultures et les formes que lui assignent nos architectures. C’est là que je me sens bien, si je peux m’y reposer, m’y réjouir, y grandir, seul ou avec d’autres, m’y abriter de la pluie ou des ennuis de la vie. C’est là que j’ose me dévêtir, me confier et m’abandonner. Je peux vivre là parce que j’y ai un toit. Mais s’abriter suffit-il à habiter ?
Il serait trop simple et un peu rapide d’enfermer le concept entre des murs et un toit et de retirer au verbe sa forme active. Si le logement s’arrête juridiquement pour chacun au pas de la porte de son appartement ou à la grille de son jardin, habiter consiste bien à être au monde, aux autres, donc à agir. En prenant soin du déjà-là, suggère Heidegger, sans abîmer le monde. En le ménageant, ce qui laisse pensif sur le sens de ce « a » privatif qui nomme « a-ménagement » toutes les actions de transformation du territoire ayant pour but, précisément, de le rendre habitable, pour notre espèce et pour les autres.
Habiter représenterait ainsi un contrat social défini à la fois par un système de règles collectives que l’on pourrait nommer «cité» dans laquelle se nouent et se dénouent des relations humaines ; et par un tracé entre espaces vides et bâtis que l’on pourrait nommer «ville», suivant la distinction qu’en fait le sociologue américain Richard Sennett. Les politiques décident du premier, les ingénieurs, les urbanistes et les architectes du second, plus visible. Même si elles le reflètent souvent, les constructions transforment plus sûrement et plus durablement les paysages qu’un régime politique, qui lui peut basculer. La nature de ces deux structures qui organisent le monde et attribuent à chacun une place dans l’espace et dans l’échelle sociale définit pourtant bien la manière de co-habiter, collective et individuelle. La brutalité des sociétés se mesure, entre autres critères, à l’attention qu’elles portent à cet « habitat », compris comme un espace et un temps que l’on ne peut réduire à ses seules dimensions physiques. Revenons au concret, la qualité des Etats se jauge aussi à la manière qu’ils ont d’entasser leurs membres ou de leur permettre, depuis chez eux, une barre de 1000 logements, une cabane perdue dans les bois ou l’espace qu’ils s’approprient dans leur ville, d’ouvrir une perspective sur un autour visible et intelligible et de développer une pensée sur le monde.
B comme Bâdguir, le double effet « kiss cool »
Brrrr… Fujitsu, LG, Mitsubishi, Panasonic, Toshiba et autres fabricants de clims peuvent bien aller se rhabiller, au sens propre comme au figuré ! Place au bâdguir, l'attrape-vents dont le nom, aussi évocateur que poétique, désigne les tours émergeant des villes basses de certains déserts. Le bâdguir est une sorte de cheminée qui fonctionnerait à l’envers, une tour rectangulaire, hexagonale ou octogonale percée et exposée de façon à intercepter les vents qui soufflent à son sommet. Encore faut-il qu’ils ne soient pas brûlants, moins, en tout cas, que l’air stocké à l’intérieur. Ces constructions millénaires ont été pensée pour capter les courants les plus froids, et permettent d'apporter un air vif et frais dans les logis sous la chaleur de l’été indien… ou plutôt iranien ! C’est dans la région de la Perse historique en particulier à Yazd, ville « du désert » et « capteurs de vent », qu’ont été construits les plus beaux bâdguirs. Le palais Dowlat-Âbâd y abrite le plus haut du monde, dont la colonne octogonale s’élève à 35 mètres. La plupart mesurent plutôt de 5 à 20 mètres, taille optimale pour un refroidissement de 13 degrés celsius à la base.
Simple et efficace
Deux principes, l’un climatique, l’autre mécanico-thermique, confèrent aux bâdguirs leur simplicité et leur génie écologique. Susan Roaf, architecte, écologue et enseignante à Oxford, s’est prise de passion pour ces édifices, jusqu’à leur consacrer une thèse et un ouvrage, Ecohouse, explorant les techniques architecturales vernaculaires au service de la transition écologique au XXIème siècle. Tout est pensé pour accentuer l'effet réfrigérant : leur matériau, de l'adobe, un mélange d'argile et de paille isolant, leur forme longue et étroite qui oriente la circulation descendante de la moindre brise d’air jusqu’à la base de l’édifice creux. Au contact de la cavité plongée en permanence dans la pénombre, l'air se rafraîchit. En l’absence de vent, le second effet, l'effet « cheminée», prend le relai. La dépression créée par la différence de température fait remonter l’air chaud dans les pièces de la maison et dans la tour. Il s’en échappe en créant un courant d’air qui ventile les pièces reliées à la base du bâdguir.
Simple et sain
L’effet réfrigérant est encore plus efficace si le bâdguir est relié à un « qânât », canal sous-terrain approvisionnant les habitations des zones désertiques en eau potable au contact de laquelle l’air se refroidit. À la base des bâdguirs les plus performants et avant l’apparition des congélateurs, les familles bourgeoises iraniennes avaient d’ailleurs aménagé des « yakhtchals », pièces isolées par des murs de plusieurs mètres d’épaisseur, dans lesquelles on parvenait à conserver de la glace ! En plein été, dans des villes du désert où le thermomètre peut monter jusqu’à 50 degrés, le bâdguir garantit ainsi une température avoisinant les 15 degrés au niveau de l’orifice distribuant l’air réfrigéré au rez-de-chaussée. La qualité de l'air sans cesse renouvelé surpasse aussi celle de l'atmosphère « en conserve » nourri de microparticules passé par les filtres encrassés de nos clims.
Simple et plein d'avenir
Pourrait-on remplacer les climatiseurs hideux et monstrueusement énergivores qui mitent les façades des logements de nos métropoles? À l’heure où nos centre-villes anciens et minéralisés se révèlent particulièrement vulnérables au réchauffement climatique et au phénomène résultant des îlots de chaleurs, la technique du bâdguir peut apparaître adaptée à des zones plus tempérées, en ajoutant un clapet qui permet de les fermer l’hiver. Ces tours « réfrigérantes », très répandues dans l’industrie, pourraient trouver un large usage domestique... et le trouvent en fait déjà, notamment au Royaume-Uni et aux Pays-Bas ! Adaptées aux climats chauds et neutres en énergie, pas besoin de chercher très loin pour leur garantir un avenir !
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A comme Airbnb...zzness
Trois siècles après la mort de Bernard Mandeville, une autre « fable des abeilles », moins heureuse, mériterait de nous être contée. L’abeille en question s’appelle Airbnb. Elle souhaite disrupter le modèle économique de nos « ruches » afin de produire plus de miel. Elle a révolutionné le fonctionnement du parc locatif de nos villes. Moderne et individualiste, rebelle mais capitaliste, Airbnb fait son nectar de l’ubérisation de la ville et du droit locatif, à l’ombre des fleurs d’amandiers et de jacarandas de Californie. Au pays du lait, du miel… et des business angels !
Fin 2007, avec l'aide de l'investisseur et homme de réseaux Nathan Blecharczyk, deux jeunes designers, Brian Chesky et Joe Gebbia, créent la société « matelas gonflable et petit déjeuner », « AirBed & Breakfast » . Ils vivent alors à San Francisco, immense et vrombissant couvain à ciel ouvert, incubant les jeunes cadres créatifs de demain. Ces deux-là ont l'idée de proposer des locations de courte durée aux touristes et à ces abeilles solitaires d’un genre nouveau que sont les nomadic workers : ces jeunes surdiplômés, hyper-mobiles trimballant leur bureau dans un laptop et leur maison dans une valise. Ils se déplacent en essaim, au rythme des vols internationaux entre deux villes-monde où le prix d’une nuitée hôtelière dans une chambre simple dépasse 100 euros, d’où l’intérêt de leur proposer un pool de logements locatifs à bas prix. À l’époque, San Francisco connaît déjà une fièvre démographique et immobilière liée au développement des startups informatiques qui ont colonisé toute la Silicon Valley. Les prix des logements se sont envolés ! L’équation marchande d’Airbnb est alors toute trouvée : pour les propriétaires ou les locataires, le service proposé offre l’occasion d’accueillir un « hôte » et d’empocher un joli pactole en louant ou sous-louant son logis à un loyer mensuel plus élevé que celui offert par la location traditionnelle. Les voyageurs en transit trouvent un toit moins onéreux que l’hôtel et la promesse d’une expérience, authentique et locale. Il y en a pour tous les goûts et budgets, de l’alvéole minable à la loge digne de la reine des abeilles !
Du buzz au bizz
Rapidement, Airbnb essaime partout dans le monde. Des centaines de milliers de logements du parc locatif traditionnel sont transformés en locations touristiques, pour quelques jours ou pour de bon. Le « bzz » de l’abeille devient « buzz », puis « bizz’ ». Le chiffre d’affaire et la capitalisation boursière de l’entreprise s’envolent avec le volume du précieux pollen qu’elle extrait, en butinant les frais de services facturés aux usagers. Alors que l'entreprise ne possède même pas un mètre carré. Situés dans les cœurs des principales villes, les grands logements, et plus encore les petits, sont massivement convertis en locations touristiques et mis en ligne sur le site de la firme. Le modèle se développe partout, même dans les territoires ruraux et peu tendus, où il représente ceci-dit l’opportunité d’entretenir et valoriser des résidences secondaires ou des logements anciens sous-utilisés ou désaffectés.
Dans la ville cependant, le bilan d’Airbnb est moins vertueux. Pêchant par excès de gourmandise, l’abeille est aujourd’hui responsable d’une raréfaction de l’offre locative dans les quartiers centraux des grandes villes. Vorace, elle a en réalité tout d’un faux bourdon : sa promesse vaporeuse annoncée dans sa formule marketing « belong anywhere » (« chez soi partout dans le monde ») est une supercherie et surtout une menace pour les vrais habitants. Plus prompte à extraire le miel qu’à le produire, elle est responsable d’une forte inflation des loyers et d’« expropriation différée » qui prive les ménages locataires en début de parcours résidentiel d’une partie du parc auquel ils pouvaient prétendre.
L'abeille vrombit moins fort
La chute de la fable pourrait changer. Aujourd’hui, de nombreuses municipalités tentent d’encadrer ou d’interdire les locations touristiques dans leurs centres. A Paris, Londres, Madrid, Seattle, San Francisco, Amsterdam… il est illégal de louer son bien plus de 60, 90 ou 120 jours par an. Berlin interdit de louer plus de 50% de la surface de son logement pour une courte durée. Tandis que Vienne a purement et simplement interdit toute location Airbnb dans plusieurs de ses arrondissements. L’adversité administrative n'est pas seule à menacer l'insecte. La crise du Covid remet également en cause la pérennité du modèle économique somme toute très « liquide » et précaire de la ruche Airbnb. Le déclin massif du nombre de clients internationaux, lié à l’effondrement des voyages l’a fortement fragilisé en l’espace de quelques mois. Trop gloutonne la reine a dû licencier un quart de son personnel -1900 employés-, afin de faire face à un bilan commercial annuel lourdement déficitaire.
Z de la Zone au Zan, le zig-zag du Z urbain
C’est la zone… interlope, dangereuse, attirante et dérangeante. La zone des trafics, de la débrouille. A Paris, juste au-delà de la ceinture des boulevards des Maréchaux, déjà plus tout à fait la ville, pas encore la banlieue. « No man’s land », « non aedificandi », plutôt définie par ce qu’elle n’est pas lorsqu’elle n’est suivie d’aucun adjectif. Elle fut aussi rouge et interdite, libre ou occupée.
Ainsi qualifiée, la "zone" détermine un périmètre, dont les limites fixent certaines règles, parfois à l’écart du droit commun, ce qui est bien pratique pour aménager le territoire. Le terme est si prisé par l’administration qu’il est, depuis des décennies, ré-utilisé pour désigner des lieux qui troquent leur nom contre un statut facile à repérer, à classer et souvent avantageux. Il n’est plus ici question de lieux dit, de paysage, de topographie ou d’histoire, mais d’avantage fiscal, de taux bonifiés ou de prix au mètre carré.
Ainsi, des grands ensembles : les « ZUP », ou les zones à urbaniser en priorité à partir de 1959 pour accueillir les populations nouvelles, font oublier qu’on est à Marseille, à Bron ou à Clichy. Ainsi des nouveaux quartiers qui les suivent à partir de 1967, les « ZAC », les zones d’aménagement concertés qui définissent un mode de faire et bientôt des typologies urbaines, se ressemblent et finissent pas zaccager le paysage. Ainsi des « ZRR », les zones de revitalisation rurale dans lesquelles les constructions de résidences de tourisme censées relancer ou retenir l’économie, sont encouragées par des avantages fiscaux entre 1995 et 2005. Et encore les merveilleuses « ZPPAUP » entre 1983 et 2010, zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (devenues AVAP). Plus récemment, les zones ont gagné une personnalité, presqu'un caractère. Elles sont tendues, stressées, et forcément peu amènes, quand la demande de logement y est forte, détendues, relax, quoi -ou désertes-, et à nouveau accueillantes lorsque personne ne veut plus y habiter.
A l’exception des enclaves qui visent à préserver les vues, l’espace, bâti ou pas, dans la « zone AU » (à urbaniser), il est toujours question de construire. Sauf pour ceux qui luttent contre les grands projets plus ou moins utiles, au nom de la défense de l’environnement, d’un mode de vie ou d’une opposition frontale au capitalisme. Avec défi et humour ils ont gardé les codes tout en détournant les « zones d’aménagement différé », en « ZAD », différé à jamais et surtout à défendre.
Ces « Z » administratifs dont on finit par reconnaître les images standardisées racontent en deux dimensions les méandres de la ville moderne et banale qu’Apollinaire a si bien su capter dans le long poème qui ouvre Alcools. Il parvient à rendre à la Zone toute sa richesse, sa diversité, son humanité habitée en évoquant des bribes de villes qu’une errance peut laisser entrevoir. En 2020, le Z urbain a pris un sacré virage sémantique en passant de la zone au zéro artificialisation nette des sols. Il faudra bien du zèle pour passer de la zone au zan.
F comme Foncier
Comme foncier ou comme "F word..." ? Restons polis, mais tout de même, ce foncier est bien embêtant! Un vrai souci. Car il est presque toujours flanqué de quelques acolytes comme "pollué", "enclavé", et surtout ses deux inséparables, “trop" et “cher". Le foncier est toujours trop cher. Sinon, on emploie un autre mot et on parle d'un beau terrain, d'une parcelle, en laissant aux spécialistes de l’aménagement urbain ou de l’immobilier ce "foncier". Il sonne un peu technique et ôte à la terre toute la symbolique archaïque et poétique. La notion est pourtant simple: le foncier, c’est le sol, la condition même de toute construction, puisqu’il faut bien la poser quelque part. Mais ce mot-là n'évoque ni la douceur de l'herbe qui y pousse, ni le goût de la pomme qui finit toujours par tomber, il ne parle que d'argent. Car le foncier a un super-pouvoir, celui, selon l'endroit où il se trouve, de multiplier sa valeur.
Ce n’est évidemment pas le prix de la pelletée de terre à excaver qui varie, mais selon les documents d’urbanisme en vigueur dans le secteur, ce que l’on peut construire sur ces mètres carrés. Un projet d’immeuble et un PLU transforment ainsi le foncier en "charge foncière" ou en "droits à construire", qui représentent la surface constructible maximale autorisée, et déterminent son prix. L’alchimie est d’autant plus troublante qu’une fois bâti, le "foncier" disparait, mêlé à la valeur intrinsèque du bâtiment, jusqu’à son éventuelle démolition. Le cycle magique peut alors recommencer.
Selon que sa parcelle est située en rase campagne où personne ne veut vivre, ou bien au coeur d’une agglomération où tout le monde se précipite et où les promoteurs se livrent une concurrence acharnée, selon la hauteur ou le volume autorisés, le vendeur de foncier verra ses gains s’envoler. Et aura tout intérêt à céder son terrain à celui qui lui offrira le plus gros chèque. A priori, un promoteur capable de bâtir un immeuble de 4 étages plutôt que son voisin désireux d’agrandir sa propriété. Est-ce juste? Ce n’est pas une question que se pose la spéculation immobilière qui encourage cette "rente", elle aussi "foncière". Elle désigne le prix atteint par des terrains qui, sans bouger -par définition-, profitent de tout ce qui se passe autour d’eux: changement du plan local d’urbanisme qui transforme en un secteur constructible une zone jusque là réservée aux betteraves, arrivée d’une route, d’une gare ou d’un métro... Ces décisions politiques, publiques et financées par la collectivité, (c'est à dire nous), ont ainsi presque toujours pour effet de faire exploser les prix de foncier, augmenter les prix de vente des bâtiments construits dessus, tout en enrichissant des propriétaires qui parfois n’en attendaient pas tant.
Le foncier est-il condamné à être toujours “plus“ ou “trop“ cher? La main invisible du marché peut tasser les prix, si la demande disparait ou si des nuisances provoquées par exemple par le changement climatique rendent des terres,-même constructibles- inhabitables. Des gestes politiques et autoritaires peuvent aussi limiter le prix des terrains à vendre, dans des secteurs d’aménagement. Mais plus l’urbanisation se développe, plus le foncier devient rare, là où il est convoité. Et plus les promoteurs sont prêts à le payer cher sans menacer leurs bénéfices, puisqu'ils répercutent cette valeur du sol dans les prix de vente des bâtiments construits dessus. ce qui mène à un intéressant syllogisme faisant de l'achat d'un foncier toujours une bonne affaire: après tout, ce qui est rare est cher, un foncier bon marché est rare donc un foncier bon marché est cher, mais vaut le cou(t)... CQFD.
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Loi solidarité et renouvellement urbain : 20 ans de volontarisme au nom de la mixité sociale
F comme Fenêtre
«Le mur a beaucoup fait pour l’homme. Par son épaisseur et sa résistance, il l’a protégé de la destruction. Mais bientôt, la volonté de regarder au dehors a poussé l’homme à faire un trou dans ce mur», écrit l’architecte Louis Kahn. Ouvrant une brèche dans la structure, la fenêtre fragilise l’édifice tout en lui offrant une fonction: la lumière rend les lieux habitables, comme la possibilité d’y entrer ou d’en sortir. Par la fenêtre la pensée s’évade et, plus subrepticement ceux qui font...le mur. La transparence ouvre des perspectives, une vue ou, comme dans l’architecture japonaise, s’arrange pour mettre en scène l’extérieur, à l’intérieur, en encadrant un tableau naturel qui change avec les saisons.
Ces jours-ci, la fenêtre retrouve ses fonctions : ventilation naturelle prônée par le courant hygiéniste des années 20, vital en milieu confiné; mesure du temps qui passe à l’aune de la luminosité, et... contrôle social : les va-et-vient de lumières et les ombres chinoises disent qui n’est pas là et révèlent les rythmes de vie de nos voisins. Appuyé au bâti, ou assis sur le bord de leur fenêtre, les uns se saluent. Les autres, postés derrière un rideau s’épient. Ils ont, un temps, applaudi un drame qu’ils ne voyaient pas, mais dont ils voulaient remercier les acteurs, Ces protections varient avec le soleil : vitres entièrement dégagées au nord de l'Europe, grande ouvertes, "à l’anglaise" dit-on, les battants dirigés vers l’extérieur pour capter le moindre rayon. L’ouverture à la française se fait vers l’intérieur déjà dissimulé par l’épaisseur du mur et "mange" de la surface lorsque les fenêtres sont ouvertes. Encore plus au sud, les moucharabieh diffusent une douce lumière filtrée par la dentelle de pierre ou de bois qui permet surtout de voir sans être vu, tout comme les jalousies qui portent bien leur nom. Les réglementations sur le climat ont rajouté une dimension moins poétique aux fenêtres. Considérées comme des zones de déperdition d’énergie, elles ont parfois tendance à rétrécir, comme les pièces qu’elles éclairent. Et à devenir les meurtrières d’une architecture généreuse.
M comme Mètre Carré
Ce n’est pas bien grand un mètre carré, une grande taie d’oreiller, un carré d’un mètre de côté. Mais cette surface a tendance à fuir les villes denses à tire-d’aile. Au point qu’aménageurs et promoteurs courent toujours derrière, prêts à dépenser des fortunes pour en attraper quelques-uns. Le plus simple consisterait évidemment à aller les cueillir là où ils poussent en pagaille, les campagnes en sont pleines. Le hic, c’est que même petit, le mètre carré est intransportable. Il faut faire avec, là où il est. Or le mètre carré naturel a deux contraintes majeures. D’abord, il fait partie des réserves agricoles ou de terres non bâties qu’il faudrait laisser intactes, Ensuite, et malgré cette valeur refuge qu’on lui attribue désormais, loin des gares, des routes et des villes, il ne vaut pas un clou.
Bizarrement, le mètre carré pollué, se vend un peu mieux, à condition qu’il soit bien situé et briqué. Les villes ont grandi, absorbant peu à peu les terrains et les bâtiments des usines dont l’activité était reléguée plus loin. Ces anciennes halles, ces grands vides, ces «trous noirs» font d’excellents sites à rebâtir ou à rénover, malheureusement souvent bourrés de métaux lourds et d’hydrocarbures. Une fois frotté et astiqué, plus propre que jamais, le mètre carré industriel devient un intéressant placement. Le mètre carré bâti, plus ou moins ancien, à agrandir ou rénover ne fait pas toujours rêver les opérateurs. Ils aiment apercevoir l’horizon et imaginer le leur... Ici il faut faire avec l’existant, tenir compte du déjà là, d’un quartier, de bâtiments, et même d’habitants encombrants qui voudraient aussi donner leur avis. Ce mètre carré là, parfois un peu cabossé, pas très droit est pourtant désormais le plus abondant dans les villes.
Faut-il encore le mesurer. A Paris officie un notaire au nom prédestiné: depuis 1997, Maître François Carré, comme tous ses pairs, s’assure qu’un texte presqu'aussi géométrique que lui, est bien respecté lorsqu’il scelle la vente d’un appartement. La loi «Carrez», du nom de son rapporteur, prédestiné lui aussi, certifie que le nombre de mètres carrés vendus est bien le bon. Elémentaire... Il suffirait de prendre un mètre. Pas tout à fait, le législateur a tous les droits, même de changer la manière de faire des additions, dans le but utile, ont dû penser députés et sénateurs de l’époque, de ne compter -et donc ne payer- que la surface «habitable». Ainsi disparaissent les épaisseurs des murs, les surfaces où les grands ne tiennent pas debout, à moins d’un mètre quatre vingt, les balcons, les trémies d’escaliers, les embrasures de portes fenêtres...C’est faire bien peu de cas de tout un tas d’endroits bien réels. Des coins où l’on se sent bien, des greniers où l’on s’invente des vies, des balcons où l’on prend le soleil ou des nouvelles de son voisin, des entre-deux portes où l’on se cache, tout un univers spatial qui prend ces jours-ci une autre dimension. La loi ne s’applique d’ailleurs toujours pas aux maisons individuelles, sans doute trop pleines de ces recoins non mesurables donc inexistants? Etalon du prix de l’immobilier, le mètre carré a aplati tout ce qui fait l’unicité d’un chez soi et mené à la fabrication de boites de plus en plus carrée, simples et efficaces. A un marché dont le cours monte et descend selon les cycles économiques et n’a plus grand chose à voir avec le plaisir d’habiter. Faut-il passer au mètre cube, pour tenir compte des volumes ? Ou inventer une autre unité de mesure, le «mètre coeur» par exemple qui tiendrait compte pour fixer le prix d’un logement de quelques critères qui n’en ont justement aucun.
C comme Confinement
Le lien est récent. L’avenir dira s’il était conjoncturel. Ou bien si confinement rimera désormais avec logement. En 2020, d’un bout à l’autre de la planète, plusieurs milliards de personnes ont été renvoyées à leurs pénates, cloitrées chez elles, plus ou moins strictement et plus ou moins longtemps. Enfermées, entre 4 murs, dans un espace souvent trop petit pour accueillir, 24 heures sur 24, tous ses occupants, y travailler, y faire l’école, du sport et la cuisine. Qui a le premier employé ce mot ? "Confinée" se dit «d'une population animale trop nombreuse dans un espace trop restreint», ce qui renvoie parfaitement au sentiment d’oppression que peuvent provoquer des séjours trop longs dans l’espace souvent exigu de l’habitat en ville. Le terme était jusqu’alors plus usité, d’après la sémiologue Mariette Darrigrand, dans la sphère juridique et pénitentiaire, donc punitive. Cette connotation renvoie aux anglo-saxons, plus directs -ou plus francs- qui emploient le «lockdown», et même «The Great Lockdown» pour évoquer la période, en assumant la dimension, coercitive et brutale d’enfermement et de verrouillage. Le mot a suivi le virus autour du monde pour s’imposer au détriment des expressions locales. Le «lockdown» a pris de nombreux accents. Pas en France. Nous avons conservé notre confinement. Il n’a rien d’agréable, alors qu’un «chez-soi» devrait l’être, tant ce terme contient d’intimité et d’identité.
Cette injonction à y rester était sidérante début 2020, lorsqu’elle fut d’abord déployée en Chine, à l’échelle de mégalopoles de plusieurs millions d’habitant.e.s, «aux confins» d’un monde que l’on regardait de loin et, avouons le, un peu goguenards. Elle l’est devenue plus encore quelques mois plus tard lorsque des pays entiers ont été comme figés par l’interdiction au plus grand nombre de sortir de chez soi. Pour se mettre à l’abri ou pour sauver des vies, selon la teneur du message politique jugé le plus efficace. Le confinement saison 1 a renvoyé chacun.e à sa condition d’habitant.e, faisant ressortir pour les un.e.s, le confort d’un lieu choisi et aménagé avec soin, pour les autres, la promiscuité, le manque d’intimité, l’envie d’être ailleurs. Faisant des logements des refuges ou des prisons, dans lesquels, selon son lieu de résidence ou ses revenus -ce qui va souvent ensemble-, le risque sanitaire n’était pas le même. «Au sein de la métropole du Grand Paris, l’épidémie au printemps a d’abord tué les personnes âgées des villes pauvres. L’habitat surpeuplé et souvent dégradé a joué un rôle décisif», expliquait Luc Ginot, le directeur santé publique de l'agence régionale de santé d'ile de France, au Monde. En sortaient les travailleurs.es «essentiel.le.s» au bon fonctionnement, des hôpitaux bien sûr, et de ces grandes villes qui ne tournent pas rond sans commerces alimentaires, ni réseau électrique, eau, ramassage des ordures... Etaient donc sémantiquement exclu.e.s de cette «utilité essentielle» tou.te.s ceux/celles sommé.e.s de rester «au foyer», y compris les femmes ainsi nommées, quand elles arrêtent de travailler pour élever leurs enfants. Pour tou.te.s, le moment a aussi été celui d’une apnée de 55 jours au coeur d'une vie personnelle privée des soupapes habituelles, les autres et l’ailleurs.
Rester chez soi a été l’occasion d’observer que notre habitat n’est pas toujours pensé pour justement être... habité. Chambres exiguës, bureaux ou espaces de travail inexistants, cuisines ouvertes et trop petites, manque de lumière, absence d’un balcon digne de ce nom, ou d'un jardin... Tous ces défauts nous ont subitement sauté aux yeux, révélant de façon frappante, ce dont nous manquons, et, en creux, la faiblesse de l’innovation et la médiocre qualité des appartements construits depuis plusieurs décennies. Paradoxalement, le confinement fut un révélateur qui devait pousser à faire mieux, au cas où... peut-être un jour, il se reproduirait.
A comme Abordable
Le logement « abordable » est directement issu de la notion anglo-saxonne "d’affordable house". Littéralement, le logement qu’un ménage peut "se permettre" d'acheter ou de louer, sans mettre en péril son pouvoir d’achat quotidien. Il commence bien notre alphabet... Comme toute politique publique de l'habitat qui devrait, d'abord, rendre suffisamment de logements « Abordables ». Pour y parvenir, il faut d'abord s'assurer que tout le monde puisse rembourser ses mensualités d'emprunt ou payer son loyer. Et ne pas oublier les charges, notamment en copropriété, les impôts locaux et les dépenses d’éclairage et de chauffage. La charge, aussi appelée le taux d’effort, c'est-à-dire la part de revenus qu'un ménage dépense pour habiter quelque part est considérée comme trop lourde au-delà de 30% . C’est d’ailleurs peu ou prou la limite au-delà de laquelle les banques ne prêtent plus.
Fabriquer des logements abordables est devenu une obsession des différents gouvernements depuis plus d’une décennie, comme un aveu d’impuissance face à un marché qui ne se régule pas seul et dont les prix en hausse permanente excluent de plus en plus de ménages des zones qu’ils convoitent car c'est là que se trouvent les emplois. Plusieurs dispositifs organisent la production de ces logements plus ou moins « abordables », plus ou moins accessibles, un autre A . Le logement social en est un et la France dispose d’un stock de HLM de 5,5 millions pourtant, insuffisant : ceux qui sont bien situés sont occupés, les autres parfois ne trouvent pas de locataire. Les logements intermédiaires créés en 2014 par la loi ALUR appartiennent à de grandes foncières qui les louent à des tarifs plafonnés. D’autres systèmes se mettent en place comme l’intermédiation locative ou le "bail réel solidaire". Ces montages parfois complexes, qui exigent plusieurs acteurs, fractionnent la propriété dans le temps ou dans l'espace font baisser le coût d’accès au logement. Ils sont encore trop expérimentaux, ou pas assez connus pour faire du logement en France un bien « abordable ».
I comme Intérieur
Le printemps a fleuri en vase clos cette année. Carrés, plus ou moins encombrants, posés sur des consoles, des tables ou des commodes et allumés en permanence... qui dévoilent, sans pudeur, des intérieurs confinés mais ouverts à tous les vents. Que disent de nous ces nouveaux Espèces d’Espaces dont George Perec aurait dressé une géniale classification? Le bureau, pour qui en possède un, est le meuble roi et la pièce maîtresse de ce nouvel échiquier. Les chambres ne sont plus privées, si c’est là qu’il est possible de s’isoler pour s’ouvrir au monde. Le salon devient salle de sport ou de cours, à pratiquer à plusieurs. La cuisine, si elle est assez grande fait office de communs. Lieu de retraite solitaire, les toilettes seules garantissent encore l’intimité. Mais vite fait, car derrière la porte, les autres attendent. Dès lors qu’il faut au même endroit, faire l’école et l’amour, travailler et cuisiner, se réunir en s’isolant, que peut-on montrer, que doit-on encore cacher?
S’installe une acceptation forcée et presque enjouée, accompagnée d’une mise en scène de chez-soi, ce miroir impossible à critiquer sous peine de se renier soi-même. Le désordre devient un sympathique signe de vitalité de la famille, les bibliothèques fournies signalent la culture, les moulures l’aisance, la lumière, le confort. Chaque détail parle... La distance déjà diminuée entre nos vies professionnelles et privées n’a plus que l’épaisseur d’un écran, traversé parfois par de familiers intrus en pyjama. Les fenêtres sur le monde se sont retournées, mobiles et fouineuses, à toute heure. Attirantes comme un «trou noir» dit Mona Chollet dans son Chez-soi, Une odyssée de l’espace domestique, un manuel de survie utile ces jours-ci. Par-là, on peut sortir dans l’espace public, mais ce canal est désormais ouvert dans l’autre sens, aux collègues pourtant jamais conviés à la maison, à la chaîne hiérarchique subitement aplatie par un sort commun. La foule domestique et extérieure est envahissante. Elle entre partout et souvent sans frapper. Les caves, zone blanche des villes connaîtront peut-être un nouvel engouement. Ou le refuge dans le refuge, à l’abri des ondes, du son et de la vue. Le printemps c’est aussi le temps des cabanes. L’hiver qui vient, celui des igloos...
Les logements actuels répondent mal aux besoins des Français
Télétravail : sitôt adopté, déjà délaissé ?
Le retour des vieilles habitudes ? Selon une étude du cabinet YouGov rendue publique ce mercredi par Les Échos et réalisée début août, les travailleurs qui avaient été renvoyés chez eux en quarante-huit heures début mars sont revenus au bureau presque aussi brutalement, et en gros bataillons.
Ainsi, alors que 27% des personnes en situation d’emploi en France s’étaient retrouvées en télétravail du jour au lendemain, le chiffre serait tombé à 15% une fois le déconfinement achevé. La chute serait encore plus nette en Ile-de-France avec un passage de 39% de télétravailleurs à 14%. À Paris, où l’on décomptait 45% de salariés travaillant de chez eux pendant le confinement, ils seraient seulement 22% à y être restés.
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La politique du logement n'est pas à la hauteur de l'enjeu
L'habitat en temps de crise
À la maison, le télétravail fait chambre à part
Mon logement à l’heure du confinement
Une exposition qui imagine un nouveau demain
Sous le titre on ne peut plus évocateur « Et demain, on fait quoi? », le pavillon de l'Arsenal* présente jusqu'au 6 septembre, les contributions imprimées sur de grandes affiches qu'il a reçues sur son site web depuis le 16 avril. Rédigés par des architectes, ingénieurs, paysagistes, promoteurs, urbanistes, etc., ces textes constituent autant de boîtes à idées fourmillant de propositions pour le monde d'après le coronavirus. Logement, transports, environnement et climat constituent les principaux thèmes abordés.
Claire Flurin, directrice recherche et développement de Keys Am et Catherine Sabbah, déléguée générale d'IDHEAL, livrent notamment le fruit de leur réflexion après deux mois de confinement : « La cuisine est-elle vraiment utile quand tout le monde dîne dehors ou se fait livrer ? La réponse est oui. Avec une fenêtre et des portes ? Oui. Faut-il que le logement dispose de surfaces supplémentaires où s'isoler ? Encore oui. Peut-on vivre confortablement dans des micro-appartements ? En aucun cas. ».
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Nouveaux Horizons
– Paris 18e
Deux tours de 50 mètres ont poussé dans le nouveau quartier de la Chapelle Internationale dans le 18ème arrondissement de Paris. C’est là, en bordure de ville que ce genre d’immeuble a à nouveau droit de cité. Face à face, ou presque, les deux bâtiments sont légèrement décalés, pour éviter les vis-à-vis trop proches ou trop nombreux. Difficile toutefois d'éviter la cohabitation, compte tenu du nombre de logements imposés. Les deux tours se toucheraient presque. Et l’interstice qui les sépare rappelle les silhouettes hérissées des villes asiatiques. Au fur et à mesure de la montée, les vues se dégagent dans certains angles, un paysage inédit apparaît vers Montmartre. Notamment dans les cages d’escaliers abritées mais ouvertes qui scindent la tour E2 et créent une faille dans la E1.
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Les ambitions d'IDHEAL, l’Institut des Hautes Études pour l’Action dans le Logement, impulsé par Action logement
L’Institut des hautes études pour l’action dans le logement, à l’acronyme prometteur, sera lancé mardi 26 novembre 2019 lors de la convention annuelle d’Action Logement qui en a impulsé la création. Cet institut de recherche et de formation, que dirigera Catherine Sabbah, jusque-là journaliste aux Échos, se veut "think/do tank", lieu de mobilisation des acteurs publics et privés du logement et de l'habitat.
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