La rue de la Paix n’a plus la cote… difficile de se relever. Une seule solution avant de passer par la case prison ou faillite : tout liquider. Ou bien… hypothéquer ses biens et découvrir cet état paradoxal que les anglo-saxons nomment « house rich, cash poor » pour désigner les propriétaires bien logés mais sans le sou. L’équation de départ du viager s’appuie sur cette contradiction, et sur l’opportunité de se recapitaliser à partir de sa maison sans déménager : une personne vend son logement en échange d’une rente versée jusqu’à son décès et consomme son propre héritage. L'acquéreur, lui, attend. Difficile d’imaginer destins plus opposés.
Cet aspect risqué et très incertain du dispositif, au moins de sa durée, fait hésiter entre le tragique et le comique. En 1972, Pierre Tchernia campe dans son film Le viager, un médecin qui achète la maison d’un de ses patients n'ayant plus que deux ans à vivre selon son propre diagnostic – qui bien sûr se révèle faux. Une autre anecdote, cette fois bien réelle, rappelle que Jeanne Calment, la doyenne des Français avait vendu sa maison, en viager… à son notaire.

Vendre en viager pour… vieillir chez soi

Tant qu’à mourir, autant finir dans son lit… Les Ehpad ne faisaient déjà pas envie, le Covid et le livre de Victor Castanet, Les fossoyeurs ont achevé leur réputation… Avec l’arrivée à la retraite des baby boomers, ces structures seront de toutes façons insuffisantes. La vente en viager peut être une solution pour transformer sa maison ou payer une aide à domicile. A rebours de l’image négative et angoissante qu’elle véhicule, elle pourrait au contraire fonder une politique publique favorisant le maintien à domicile des personnes âgées. Si actuellement les opérations en viager se concentrent dans les zones les plus tendues du territoire métropolitain (la région Ile-de-France et la Côte d’Azur), les économistes Arnaud Simon et Jean-Baptiste Coulomb considèrent que ce dispositif pourrait servir à dynamiser les territoires vieillissants, en y injectant des liquidités, une « politique vieillesse territorialisée » qui pourrait assurer la revitalisation de bourgs ruraux anémiés dont les services et notamment personnels de santé disparaissent.

Vendre en viager pour … Vivre longtemps et déjouer les pronostics

On n’en est pas encore là… Au bout de 12 siècles d’existence, le viager, connu dans de nombreux pays, représente à peine plus de 1% des transactions chaque année en France. Est-ce parce qu’il remet en question un des attributs et objectifs de la propriété - la transmission d’un patrimoine à ses enfants, et renverse la notion d’héritage ? C’est justement celui qui devrait le léguer qui en profite ! Est-ce bien moral ? Pour les vendeurs comme pour les acquéreurs, le concept même du viager, le pari sur la mort n’est guère incitatif. La vente en viager repose en effet sur le principe d’aléa qui empêche le vendeur comme l’acquéreur au moment de la signature de l’acte de vente, de deviner combien le bien sera finalement payé, ou quand il sera disponible. Un chèque en blanc à un tueur à gage et sans dead-line !

Vendre en viager pour … Voir ses enfants accéder à la propriété de son vivant

Le viager peut aussi servir à favoriser les transferts entre les générations : pas la maison, mais sa valeur… Les prix de l’immobilier a augmenté de 250% entre 1997 et 2017, le patrimoine des propriétaires a gonflé d’autant. Le viager permettant au vendeur de disposer comme il le souhaite et en complément de la rente, d’un “bouquet” versé en une fois, libre à lui de l’offrir à ses enfants, de son vivant. Ils héritent aujourd'hui en moyenne à 52 ans, et pourraient avantageusement profiter d’un coup de pouce un peu plus tôt. Le potentiel serait énorme : le patrimoine mis en viager en 2021 ne représente que 0,2% des 1 000 milliards d’euros stockés dans les murs et les matelas des retraités. Un sacré magot et un projet de retraite, intéressants en ces temps incertains …

Vendre en viager sans… Vendre son âme à des fonds vautours

Les investisseurs professionnels ne s’y sont pas trompés : des fonds spécialisés achèteraient des dizaines de biens, limitant leur risque en le mutualisant. Ces nouveaux acteurs paient cash, tout et tout de suite, ce qui élimine le pari sur la mort et l’incertitude sur la somme finale. Ainsi, 7% des acquéreurs d’un logement en viager en 2022 étaient des investisseurs institutionnels, attirés par la rentabilité du dispositif. Elle est par nature difficile à calculer, à partir du prix d’achat décoté. Financiarisation (morbide) du logement ou calcul gagnant - gagnant ? Sachant que ce marché immobilier est le seul dont l’offre domine largement la demande, l’intérêt de ces nouveaux acteurs n’est pas forcément à voir d’un mauvais œil. La ville de Paris, dont la population vieillit, serait même prête à se lancer, pour reconstituer son parc social.