Compacité des plans, taille des unités et distribution des surfaces ont un lien direct avec le cout de revient des opérations.

Étude Le plus grand architecte, c'est Bercy : filière de production des logements et qualités d'usage

Entre 2000 et 2020, le nombre de logements produits par la promotion immobilière a pris un essor sans précédent. Des conditions économiques, politiques et urbaines favorables ont renforcé le rôle des promoteurs immobiliers dans la fabrique urbaine. Mais peut-on établir des rapports entre la diffusion de la construction spéculative de logements et les évolutions récentes de la morphologie des logements collectifs ?
En lien avec la conférence acteur-chercheur d'Idheal du 10 décembre 2020, Alexandre Neagu présente un extrait de sa thèse.

Auteur: Alexandre Neagu, architecte DPLG, doctorantLAVUE UMR 7218, Centre Recherche sur l'Habitat | 19 janvier 2021
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Rénovation urbaine, Les Ulis (91) 3F : Brenac & Gonzalez, photo Julien Lanoo

Étude 20 ans après, la loi SRU produit une mixité de façade

La ségrégation résidentielle augmente en France, malgré la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) , qui tente depuis 20 ans de lutter contre cette fracture sociale et territoriale, en mixant les statuts des immeubles construits et ceux de leurs occupants. L’étude « Logement social et ségrégation en France » menée par Kevin Beaubrun-Diant, (Université Paris-Dauphine PSL) et Tristan-Pierre Maury (Edhec Business School) mesure ce phénomène et avance des explications, sur une période de 15 ans, de 1999 à 2015, entre les habitants des quelque 5 millions de logements du parc social et les quelque 30 millions de locataires ou propriétaires du parc résidentiel privé.
( Photo : Zone ANRU, programme de rénovation urbaine Quartier de la Daunière, Les Ulis (91) Équipes d’architectes des opérations 3F : Brenac & Gonzalez, Patricia Leboucq. Urbanistes : Jean-Michel Daquin, photographe Julien Lanoo )

Auteur: Idheal | Kevin Beaubrun-Diant et Tristan-PIerre Maury | 04.02.2020
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Photo Hortense Soichet « Intérieurs, logements à la Goutte d’Or », 2010

Enquête-Sondage Aux confins du logement

55 jours à l'intérieur, 24 heures sur 24 à la maison, Idheal a voulu comprendre comment chacun avait vécu la période de confinement, imposée dans toute la France entre le 16 mars et le 11 mai 2020. Cette expérience a renvoyé chacun a sa condition d'habitant, lui révélant parfois la difficulté de vivre à plein temps dans des espaces jusqu'alors impensés pour cet enfermement à plusieurs. Le sondage lancé par l'Institut, auquel ont répondu plus de 8000 personnes, nous aide à mieux comprendre, en creux, ce dont manquent nombre de nos concitoyens chez eux: des mètres carrés, de la lumière, un accès à l'extérieur. Aussi grande soit la maison, elle finit par étouffer.

Auteur: Idheal | 06.06.2020
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23 février 2021

B comme Bâdguir, le double effet « kiss cool »

Les "capteurs de vent" du Complexe Amir-Chaghmagh à Yazd

Brrrr… Fujitsu, LG, Mitsubishi, Panasonic, Toshiba et autres fabricants de clims peuvent bien aller se rhabiller, au sens propre comme au figuré ! Place au bâdguir, l'attrape-vents dont le nom, aussi évocateur que poétique, désigne les tours émergeant des villes basses de certains déserts. Le bâdguir est une sorte de cheminée qui fonctionnerait à l’envers, une tour rectangulaire ou octogonale percée et exposée de façon à intercepter les vents qui soufflent à son sommet. Encore faut-il qu’ils ne soient pas brûlants, moins, en tout cas, que l’air stocké à l’intérieur. Ces constructions millénaires permettent de capturer et conserver un air vif et frais sous la chaleur de l’été indien… ou plutôt iranien ! C’est dans le sud du pays, en particulier à Yazd, la ville des « capteurs de vent », qu’ont été construits les plus beaux bâdguirs. Le palais Dowlat-Âbâd y abrite le plus haut du monde, dont la colonne octogonale s’élève à 35 mètres. La plupart mesurent plutôt de 5 à 20 mètres, taille optimale pour un refroidissement de 13 degrés celsius à la base.

Simple et efficace
Deux principes, l’un climatique, l’autre mécanico-thermique, confèrent aux bâdguirs leur simplicité et leur génie écologique. Susan Roaf, architecte, écologue et enseignante à Oxford, s’est prise de passion pour ces édifices, jusqu’à leur consacrer une thèse et un ouvrage, Ecohouse, explorant les techniques architecturales vernaculaires au service de la transition écologique au XXIème siècle. Tout est pensé pour accentuer l'effet réfrigérant : leur matériau isolant, de l'adobe, un mélange d'argile et de paille isolant, leur forme longue et étroite qui oriente la circulation descendante de la moindre prise/brise d’air jusqu’à la base de l’édifice creux. Au contact de la cavité plongée en permanence dans la pénombre, l'air se rafraîchit. En l’absence de vent, le second effet, l'effet « cheminée», prend le relai. La dépression créée par la différence de température fait remonter l’air chaud dans les pièces de la maison et dans la tour. Il s’en échappe en créant un courant d’air qui ventile les pièces reliées à la base du bâdguir.

Simple et sain
L’effet réfrigérant est encore plus efficace si le bâdguir est relié à un « qânât », canal sous-terrain approvisionnant les habitations des zones désertiques en eau potable au contact de laquelle l’air se refroidit. À la base des bâdguirs les plus performants et avant l’apparition des congélateurs, les familles bourgeoises iraniennes avaient d’ailleurs aménagé des « yakhtchals », pièces isolées par des murs de plusieurs mètres d’épaisseur, dans lesquelles on parvenait à conserver de la glace ! En plein été, dans des villes du désert où le thermomètre peut monter jusqu’à 50 degrés, le bâdguir garantit ainsi une température avoisinant les 15 degrés au niveau de l’orifice distribuant l’air réfrigéré au rez-de-chaussée. La qualité de l'air sans cesse renouvelé surpasse aussi celle de l'atmosphère « en conserve » nourri de microparticules passé par les filtres encrassés de nos clims.

Simple et plein d'avenir
Pourrait-on remplacer les climatiseurs hideux et monstrueusement énergivores qui mitent les façades des logements de nos métropoles? À l’heure où nos centre-villes anciens et minéralisés se révèlent particulièrement vulnérables au réchauffement climatique et au phénomène résultant des îlots de chaleurs, la technique du bâdguir peut apparaître adaptée à des zones plus tempérées, en ajoutant un clapet qui permet de les fermer l’hiver. Ces tours « réfrigérantes », très répandues dans l’industrie, pourraient retrouver un usage domestique. Adaptées aux climats chauds, neutres en énergie… pas besoin de chercher très loin pour leur garantir un avenir !

24 fevrier 2021

H comme Habiter, quelque part

Le terrain est mouvant…. Car nombre d’illustres se sont essayé à creuser cette notion et ont tracé de profonds sillons dans la philosophie comme dans les théories de l’architecture et de l’urbanisme. Désignant et pour longtemps ce que dans l’Histoire, Habiter pouvait bien signifier pour l’Homme, avec 3 grands H. Commençons par du concret : mettons que j’habite la terre… C’est un peu vague, néanmoins c’est encore pour l’instant la seule possibilité. Et ce simple constat me place dans un endroit unique de l’univers. Où et dans quelles conditions ? Mes possibilités sont subitement multipliées par cinq puisque je peux choisir un continent. Vertige de la multiplication, plus de 140 pays me tendent les bras et des centaines de milliers de villages, des millions de quartiers dans des centaines de mégalopoles.

Me voilà dans une rue ou ce qui y ressemble, étroite ou large, plus ou moins goudronnée. Quelqu’un a-t-il déjà calculé le nombre et la longueur de ces bandes qui cheminent entre deux rangées d’habitations ou qui mènent généralement jusque chez quelqu’un, jusqu’à une porte ? Puis-je me rapprocher davantage ? Il me semble difficile de compter : quelque 7 milliards d’humains, combien cela ferait-il de maisons, sachant qu’un certain nombre n’en ont pas. Ça se complique : est-ce à dire qu’ils n’habitent nulle part ?

Moi, J’habite là. C’est chez moi avant d’être un logement, un logis, un foyer, un appartement ou une maison, affublé de tous les noms que lui donnent nos langues, nos cultures et les formes que lui assignent nos architectures. C’est là que je me sens bien, si je peux m’y reposer, m’y réjouir, y grandir, seul ou avec d’autres, m’y abriter de la pluie ou des ennuis de la vie. C’est là que j’ose me dévêtir, me confier et m’abandonner. Je peux vivre là parce que j’y ai un toit. Mais s’abriter suffit-il à habiter ?

Il serait trop simple et un peu rapide d’enfermer le concept entre des murs et un toit et de retirer au verbe sa forme active. Si le logement s’arrête juridiquement pour chacun au pas de la porte de son appartement ou à la grille de son jardin, habiter consiste bien à être au monde, aux autres, donc à agir. En prenant soin du déjà-là, suggère Heidegger, sans abîmer le monde. En le ménageant, ce qui laisse pensif sur le sens de ce « a » privatif qui nomme « a-ménagement » : toutes les actions de transformation du territoire ayant pour but, précisément, de le rendre habitable. Pour notre espèce et pour les autres.

Habitat serait ainsi un contrat social défini à la fois par un système de règles collectives que l’on pourrait nommer « cité » dans laquelle se nouent et se dénouent des relations humaines ; et par un tracé entre espaces vides et bâtis que l’on pourrait nommer « ville», suivant la distinction qu’en fait le sociologue américain Richard Sennett. Les politiques décident du premier, les ingénieurs, les urbanistes et les architectes du second, plus visible. Même si elles le reflètent souvent, les constructions transforment plus sûrement et plus durablement les paysages qu’un régime politique, qui lui peut basculer. La nature de ces deux structures qui organisent le monde et attribuent à chacun une place dans l’espace et dans l’échelle sociale définit pourtant bien la manière de co-habiter, collective et individuelle. La brutalité des sociétés se mesure, entre autres critères, à l’attention qu’elles portent à cet « habitat », compris comme un espace et un temps que l’on ne peut réduire à ses seules dimensions physiques. Revenons au concret, la qualité des Etats se jauge aussi à la manière qu’ils ont d’entasser leurs membres ou de leur permettre, depuis chez eux, une barre de 1000 logements, une cabane perdue dans les bois ou l’espace qu’ils s’approprient dans leur ville, d’ouvrir une perspective sur un autour visible et intelligible et de développer une pensée sur le monde.

4 fevrier 2021

A comme Airbnbzzness

Trois siècles après la mort de Bernard Mandeville, une autre « fable des abeilles », moins heureuse, mériterait de nous être contée. L’abeille en question s’appelle Airbnb. Elle souhaite disrupter le modèle économique de nos « ruches » afin de produire plus de miel. Elle a révolutionné le fonctionnement du parc locatif de nos villes. Moderne et individualiste, rebelle mais capitaliste, Airbnb fait son nectar de l’ubérisation de la ville et du droit locatif, à l’ombre des fleurs d’amandiers et de jacarandas de Californie. Au pays du lait, du miel… et des business angels !

Fin 2007, deux jeunes designers, Brian Chesky et Joe Gebbia créent la société « matelas gonflable et petit déjeuner », « AirBed & Breakfast » . Ils vivent alors à San Francisco, immense et vrombissant couvain à ciel ouvert, incubant les jeunes cadres créatifs de demain. Ces deux-là ont l'idée de proposer des locations de courte durée aux touristes et à ces abeilles solitaires d’un genre nouveau que sont les nomadic workers : ces jeunes surdiplômés, hyper-mobiles trimballant leur bureau dans un laptop et leur maison dans une valise. Ils se déplacent en essaim, au rythme des vols internationaux entre deux villes-monde où le prix d’une nuitée hôtelière dans une chambre simple dépasse 100 euros, d’où l’intérêt de leur proposer un pool de logements locatifs à bas prix. À l’époque, San Francisco connaît déjà une fièvre démographique et immobilière liée au développement des startups informatiques qui ont colonisé toute la Silicon Valley. Les prix des logements se sont envolés ! L’équation marchande d’Airbnb est alors toute trouvée : pour les propriétaires ou les locataires, le service proposé offre l’occasion d’accueillir un « hôte » et d’empocher un joli pactole en louant ou sous-louant son logis à un loyer mensuel plus élevé que celui offert par la location traditionnelle. Les voyageurs en transit trouvent un toit moins onéreux que l’hôtel et la promesse d’une expérience, authentique et locale. Il y en a pour tous les goûts et budgets, de l’alvéole minable à la loge digne de la reine des abeilles !

Du buzz au bizz
Rapidement, Airbnb essaime partout dans le monde. Des centaines de milliers de logements du parc locatif traditionnel sont transformés en locations touristiques, pour quelques jours ou pour de bon. Le « bzz » de l’abeille devient « buzz », puis « bizz’ ». Le chiffre d’affaire et la capitalisation boursière de l’entreprise s’envolent avec le volume du précieux pollen qu’elle extrait, en butinant les frais de services facturés aux usagers. Alors que l'entreprise ne possède même pas un mètre carré. Situés dans les cœurs des principales villes, les grands logements, et plus encore les petits, sont massivement convertis en locations touristiques et mis en ligne sur le site de la firme. Le modèle se développe partout, même dans les territoires ruraux et peu tendus, où il représente ceci-dit l’opportunité d’entretenir et valoriser des résidences secondaires ou des logements anciens sous-utilisés ou désaffectés.
Dans la ville cependant, le bilan d’Airbnb est moins vertueux. Pêchant par excès de gourmandise, l’abeille est aujourd’hui responsable d’une raréfaction de l’offre locative dans les quartiers centraux des grandes villes. Vorace, elle a en réalité tout d’un faux bourdon : sa promesse vaporeuse annoncée dans sa formule marketing « belong anywhere » (« chez soi partout dans le monde ») est une supercherie et surtout une menace pour les vrais habitants. Plus prompte à extraire le miel qu’à le produire, elle est responsable d’une forte inflation des loyers et d’« expropriation différée » qui prive les ménages locataires en début de parcours résidentiel d’une partie du parc auquel ils pouvaient prétendre.

L'abeille vrombit moins fort
La chute de la fable pourrait changer. Aujourd’hui, de nombreuses municipalités tentent d’encadrer ou d’interdire les locations touristiques dans leurs centres. A Paris, Londres, Madrid, Seattle, San Francisco, Amsterdam… il est illégal de louer son bien plus de 60, 90 ou 120 jours par an. Berlin interdit de louer plus de 50% de la surface de son logement pour une courte durée. Tandis que Vienne a purement et simplement interdit toute location Airbnb dans plusieurs de ses arrondissements. L’adversité administrative n'est pas seule à menacer l'insecte. La crise du Covid remet également en cause la pérennité du modèle économique somme toute très « liquide » et précaire de la ruche Airbnb. Le déclin massif du nombre de clients internationaux, lié à l’effondrement des voyages l’a fortement fragilisé en l’espace de quelques mois. Trop gloutonne la reine a dû licencier un quart de son personnel -1900 employés-, afin de faire face à un bilan commercial annuel lourdement déficitaire.

6 fevrier 2021
France Inter Olivier Marin
6 janvier 2021

Z, de la Zone au Zan, le zig-zag du Z urbain

C’est la zone… interlope, dangereuse, attirante et dérangeante. La zone des trafics, de la débrouille. A Paris, juste au-delà de la ceinture des boulevards des Maréchaux, déjà plus tout à fait la ville, pas encore la banlieue. « No man’s land », « non aedificandi », plutôt définie par ce qu’elle n’est pas lorsqu’elle n’est suivie d’aucun adjectif. Elle fut aussi rouge et interdite, libre ou occupée.

Ainsi qualifiée, la "zone" détermine un périmètre, dont les limites fixent certaines règles, parfois à l’écart du droit commun, ce qui est bien pratique pour aménager le territoire. Le terme est si prisé par l’administration qu’il est, depuis des décennies, ré-utilisé pour désigner des lieux qui troquent leur nom contre un statut facile à repérer, à classer et souvent avantageux. Il n’est plus ici question de lieux dit, de paysage, de topographie ou d’histoire, mais d’avantage fiscal, de taux bonifiés ou de prix au mètre carré.
Ainsi, des grands ensembles : les « ZUP », ou les zones à urbaniser en priorité à partir de 1959 pour accueillir les populations nouvelles, font oublier qu’on est à Marseille, à Bron ou à Clichy. Ainsi des nouveaux quartiers qui les suivent à partir de 1967, les « ZAC », les zones d’aménagement concertés qui définissent un mode de faire et bientôt des typologies urbaines, se ressemblent et finissent pas zaccager le paysage. Ainsi des « ZRR », les zones de revitalisation rurale dans lesquelles les constructions de résidences de tourisme censées relancer ou retenir l’économie, sont encouragées par des avantages fiscaux entre 1995 et 2005. Et encore les merveilleuses « ZPPAUP » entre 1983 et 2010, zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (devenues AVAP). Plus récemment, les zones ont gagné une personnalité, presqu'un caractère. Elles sont tendues, stressées, et forcément peu amènes, quand la demande de logement y est forte, détendues, relax, quoi -ou désertes-, et à nouveau accueillantes lorsque personne ne veut plus y habiter.
A l’exception des enclaves qui visent à préserver les vues, l’espace, bâti ou pas, dans la « zone AU » (à urbaniser), il est toujours question de construire. Sauf pour ceux qui luttent contre les grands projets plus ou moins utiles, au nom de la défense de l’environnement, d’un mode de vie ou d’une opposition frontale au capitalisme. Avec défi et humour ils ont gardé les codes tout en détournant les « zones d’aménagement différé », en « ZAD », différé à jamais et surtout à défendre.
Ces « Z » administratifs dont on finit par reconnaître les images standardisées racontent en deux dimensions les méandres de la ville moderne et banale qu’Apollinaire a si bien su capter dans le long poème qui ouvre Alcools. Il parvient à rendre à la Zone toute sa richesse, sa diversité, son humanité habitée en évoquant des bribes de villes qu’une errance peut laisser entrevoir. En 2020, le Z urbain a pris un sacré virage sémantique en passant de la zone au zéro artificialisation nette des sols. Il faudra bien du zèle pour passer de la zone au zan.

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Institut Des Hautes Études pour l'Action dans le Logement Moins d'idéologie, plus d'idées au logis Institut Des Hautes Études pour l'Action dans le Logement Moins d'idéologie, plus d'idées au logis