Ainsi qualifiée, la "zone" détermine un périmètre, dont les limites fixent certaines règles, parfois à l’écart du droit commun, ce qui est bien pratique pour aménager le territoire. Le terme est si prisé par l’administration qu’il est, depuis des décennies, ré-utilisé pour désigner des lieux qui troquent leur nom contre un statut facile à repérer, à classer et souvent avantageux. Il n’est plus ici question de lieux dit, de paysage, de topographie ou d’histoire, mais d’avantage fiscal, de taux bonifiés ou de prix au mètre carré.
Ainsi, des grands ensembles : les « ZUP », ou les zones à urbaniser en priorité à partir de 1959 pour accueillir les populations nouvelles, font oublier qu’on est à Marseille, à Bron ou à Clichy. Ainsi des nouveaux quartiers qui les suivent à partir de 1967, les « ZAC », les zones d’aménagement concertés qui définissent un mode de faire et bientôt des typologies urbaines, se ressemblent et finissent pas zaccager le paysage. Ainsi des « ZRR », les zones de revitalisation rurale dans lesquelles les constructions de résidences de tourisme censées relancer ou retenir l’économie, sont encouragées par des avantages fiscaux entre 1995 et 2005. Et encore les merveilleuses « ZPPAUP » entre 1983 et 2010, zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (devenues AVAP). Plus récemment, les zones ont gagné une personnalité, presqu'un caractère. Elles sont tendues, stressées, et forcément peu amènes, quand la demande de logement y est forte, détendues, relax, quoi -ou désertes-, et à nouveau accueillantes lorsque personne ne veut plus y habiter.
A l’exception des enclaves qui visent à préserver les vues, l’espace, bâti ou pas, dans la « zone AU » (à urbaniser), il est toujours question de construire. Sauf pour ceux qui luttent contre les grands projets plus ou moins utiles, au nom de la défense de l’environnement, d’un mode de vie ou d’une opposition frontale au capitalisme. Avec défi et humour ils ont gardé les codes tout en détournant les « zones d’aménagement différé », en « ZAD », différé à jamais et surtout à défendre.
Ces « Z » administratifs dont on finit par reconnaître les images standardisées racontent en deux dimensions les méandres de la ville moderne et banale qu’Apollinaire a si bien su capter dans le long poème qui ouvre Alcools. Il parvient à rendre à la Zone toute sa richesse, sa diversité, son humanité habitée en évoquant des bribes de villes qu’une errance peut laisser entrevoir. En 2020, le Z urbain a pris un sacré virage sémantique en passant de la zone au zéro artificialisation nette des sols. Il faudra bien du zèle pour passer de la zone au zan.

Ce n’est évidemment pas le prix de la pelletée de terre à excaver qui varie, mais selon les documents d’urbanisme en vigueur dans le secteur, ce que l’on peut construire sur ces mètres carrés. Un projet d’immeuble et un PLU transforment ainsi le foncier en "charge foncière" ou en "droits à construire", qui représentent la surface constructible maximale autorisée, et déterminent son prix. L’alchimie est d’autant plus troublante qu’une fois bâti, le "foncier" disparait, mêlé à la valeur intrinsèque du bâtiment, jusqu’à son éventuelle démolition. Le cycle magique peut alors recommencer.

Selon que sa parcelle est située en rase campagne où personne ne veut vivre, ou bien au coeur d’une agglomération où tout le monde se précipite et où les promoteurs se livrent une concurrence acharnée, selon la hauteur ou le volume autorisés, le vendeur de foncier verra ses gains s’envoler. Et aura tout intérêt à céder son terrain à celui qui lui offrira le plus gros chèque. A priori, un promoteur capable de bâtir un immeuble de 4 étages plutôt que son voisin désireux d’agrandir sa propriété. Est-ce juste? Ce n’est pas une question que se pose la spéculation immobilière qui encourage cette "rente", elle aussi "foncière". Elle désigne le prix atteint par des terrains qui, sans bouger -par définition-, profitent de tout ce qui se passe autour d’eux: changement du plan local d’urbanisme qui transforme en un secteur constructible une zone jusque là réservée aux betteraves, arrivée d’une route, d’une gare ou d’un métro... Ces décisions politiques, publiques et financées par la collectivité, (c'est à dire nous), ont ainsi presque toujours pour effet de faire exploser les prix de foncier, augmenter les prix de vente des bâtiments construits dessus, tout en enrichissant des propriétaires qui parfois n’en attendaient pas tant.

Le foncier est-il condamné à être toujours “plus“ ou “trop“ cher? La main invisible du marché peut tasser les prix, si la demande disparait ou si des nuisances provoquées par exemple par le changement climatique rendent des terres,-même constructibles- inhabitables. Des gestes politiques et autoritaires peuvent aussi limiter le prix des terrains à vendre, dans des secteurs d’aménagement. Mais plus l’urbanisation se développe, plus le foncier devient rare, là où il est convoité. Et plus les promoteurs sont prêts à le payer cher sans menacer leurs bénéfices, puisqu'ils répercutent cette valeur du sol dans les prix de vente des bâtiments construits dessus. ce qui mène à un intéressant syllogisme faisant de l'achat d'un foncier toujours une bonne affaire: après tout, ce qui est rare est cher, un foncier bon marché est rare donc un foncier bon marché est cher, mais vaut le cou(t)... CQFD.