Rénovation urbaine, Les Ulis (91) 3F : Brenac & Gonzalez, photo Julien Lanoo

Étude 20 ans après, la loi SRU produit une mixité de façade

La ségrégation résidentielle augmente en France, malgré la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) , qui tente depuis 20 ans de lutter contre cette fracture sociale et territoriale, en mixant les statuts des immeubles construits et ceux de leurs occupants. L’étude « Logement social et ségrégation en France » menée par Kevin Beaubrun-Diant, (Université Paris-Dauphine PSL) et Tristan-Pierre Maury (Edhec Business School) mesure ce phénomène et avance des explications, sur une période de 15 ans, de 1999 à 2015, entre les habitants des quelque 5 millions de logements du parc social et les quelque 30 millions de locataires ou propriétaires du parc résidentiel privé.
( Photo : Zone ANRU, programme de rénovation urbaine Quartier de la Daunière, Les Ulis (91) Équipes d’architectes des opérations 3F : Brenac & Gonzalez, Patricia Leboucq. Urbanistes : Jean-Michel Daquin, photographe Julien Lanoo )

Auteur: Idheal | Kevin Beaubrun-Diant et Tristan-PIerre Maury | 04.02.2020
Télécharger le rapport complet ici

Photo Hortense Soichet « Intérieurs, logements à la Goutte d’Or », 2010

Enquête-Sondage Aux confins du logement

55 jours à l'intérieur, 24 heures sur 24 à la maison, Idheal a voulu comprendre comment chacun avait vécu la période de confinement, imposée dans toute la France entre le 16 mars et le 11 mai 2020. Cette expérience a renvoyé chacun a sa condition d'habitant, lui révélant parfois la difficulté de vivre à plein temps dans des espaces jusqu'alors impensés pour cet enfermement à plusieurs. Le sondage lancé par l'Institut, auquel ont répondu plus de 8000 personnes, nous aide à mieux comprendre, en creux, ce dont manquent nombre de nos concitoyens chez eux: des mètres carrés, de la lumière, un accès à l'extérieur. Aussi grande soit la maison, elle finit par étouffer.

Auteur: Idheal | 06.06.2020
Télécharger le rapport complet ici
+ lire la suite
6 janvier 2021

Z, de la Zone au Zan, le virage du Z urbain

C’est la zone… interlope, dangereuse, attirante et dérangeante. La zone des trafics, de la débrouille. A Paris, juste au-delà de la ceinture des boulevards des Maréchaux, déjà plus tout à fait la ville, pas encore la banlieue. « No man’s land », « non aedificandi », plutôt définie par ce qu’elle n’est pas lorsqu’elle n’est suivie d’aucun adjectif. Elle fut aussi rouge et interdite, libre ou occupée.

Ainsi qualifiée, la "zone" détermine un périmètre, dont les limites fixent certaines règles, parfois à l’écart du droit commun, ce qui est bien pratique pour aménager le territoire. Le terme est si prisé par l’administration qu’il est, depuis des décennies, ré-utilisé pour désigner des lieux qui troquent leur nom contre un statut facile à repérer, à classer et souvent avantageux. Il n’est plus ici question de lieux dit, de paysage, de topographie ou d’histoire, mais d’avantage fiscal, de taux bonifiés ou de prix au mètre carré.
Ainsi, des grands ensembles : les « ZUP », ou les zones à urbaniser en priorité à partir de 1959 pour accueillir les populations nouvelles, font oublier qu’on est à Marseille, à Bron ou à Clichy. Ainsi des nouveaux quartiers qui les suivent à partir de 1967, les « ZAC », les zones d’aménagement concertés qui définissent un mode de faire et bientôt des typologies urbaines, se ressemblent et finissent pas zaccager le paysage. Ainsi des « ZRR », les zones de revitalisation rurale dans lesquelles les constructions de résidences de tourisme censées relancer ou retenir l’économie, sont encouragées par des avantages fiscaux entre 1995 et 2005. Et encore les merveilleuses « ZPPAUP » entre 1983 et 2010, zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (devenues AVAP). Plus récemment, les zones ont gagné une personnalité, presqu'un caractère. Elles sont tendues, stressées, et forcément peu amènes, quand la demande de logement y est forte, détendues, relax, quoi -ou désertes-, et à nouveau accueillantes lorsque personne ne veut plus y habiter.
A l’exception des enclaves qui visent à préserver les vues, l’espace, bâti ou pas, dans la « zone AU » (à urbaniser), il est toujours question de construire. Sauf pour ceux qui luttent contre les grands projets plus ou moins utiles, au nom de la défense de l’environnement, d’un mode de vie ou d’une opposition frontale au capitalisme. Avec défi et humour ils ont gardé les codes tout en détournant les « zones d’aménagement différé », en « ZAD », différé à jamais et surtout à défendre.
Ces « Z » administratifs dont on finit par reconnaître les images standardisées racontent en deux dimensions les méandres de la ville moderne et banale qu’Apollinaire a si bien su capter dans le long poème qui ouvre Alcools. Il parvient à rendre à la Zone toute sa richesse, sa diversité, son humanité habitée en évoquant des bribes de villes qu’une errance peut laisser entrevoir. En 2020, le Z urbain a pris un sacré virage sémantique en passant de la zone au zéro artificialisation nette des sols. Il faudra bien du zèle pour passer de la zone au zan.

18 décembre 2020

F comme Foncier

Le "foncier" a le pouvoir magique de transformer sa valeur...

Comme foncier ou comme "F word..." ? Restons polis, mais tout de même, ce foncier est bien embêtant! Un vrai souci. Car il est presque toujours flanqué de quelques acolytes comme "pollué", "enclavé", et surtout ses deux inséparables, “trop" et “cher". Le foncier est toujours trop cher. Sinon, on emploie un autre mot et on parle d'un beau terrain, d'une parcelle, en laissant aux spécialistes de l’aménagement urbain ou de l’immobilier ce "foncier". Il sonne un peu technique et ôte à la terre toute la symbolique archaïque et poétique. La notion est pourtant simple: le foncier, c’est le sol, la condition même de toute construction, puisqu’il faut bien la poser quelque part. Mais ce mot-là n'évoque ni la douceur de l'herbe qui y pousse, ni le goût de la pomme qui finit toujours par tomber, il ne parle que d'argent. Car le foncier a un super-pouvoir, celui, selon l'endroit où il se trouve, de multiplier sa valeur.

Ce n’est évidemment pas le prix de la pelletée de terre à excaver qui varie, mais selon les documents d’urbanisme en vigueur dans le secteur, ce que l’on peut construire sur ces mètres carrés. Un projet d’immeuble et un PLU transforment ainsi le foncier en "charge foncière" ou en "droits à construire", qui représentent la surface constructible maximale autorisée, et déterminent son prix. L’alchimie est d’autant plus troublante qu’une fois bâti, le "foncier" disparait, mêlé à la valeur intrinsèque du bâtiment, jusqu’à son éventuelle démolition. Le cycle magique peut alors recommencer.

Selon que sa parcelle est située en rase campagne où personne ne veut vivre, ou bien au coeur d’une agglomération où tout le monde se précipite et où les promoteurs se livrent une concurrence acharnée, selon la hauteur ou le volume autorisés, le vendeur de foncier verra ses gains s’envoler. Et aura tout intérêt à céder son terrain à celui qui lui offrira le plus gros chèque. A priori, un promoteur capable de bâtir un immeuble de 4 étages plutôt que son voisin désireux d’agrandir sa propriété. Est-ce juste? Ce n’est pas une question que se pose la spéculation immobilière qui encourage cette "rente", elle aussi "foncière". Elle désigne le prix atteint par des terrains qui, sans bouger -par définition-, profitent de tout ce qui se passe autour d’eux: changement du plan local d’urbanisme qui transforme en un secteur constructible une zone jusque là réservée aux betteraves, arrivée d’une route, d’une gare ou d’un métro... Ces décisions politiques, publiques et financées par la collectivité, (c'est à dire nous), ont ainsi presque toujours pour effet de faire exploser les prix de foncier, augmenter les prix de vente des bâtiments construits dessus, tout en enrichissant des propriétaires qui parfois n’en attendaient pas tant.

Le foncier est-il condamné à être toujours “plus“ ou “trop“ cher? La main invisible du marché peut tasser les prix, si la demande disparait ou si des nuisances provoquées par exemple par le changement climatique rendent des terres,-même constructibles- inhabitables. Des gestes politiques et autoritaires peuvent aussi limiter le prix des terrains à vendre, dans des secteurs d’aménagement. Mais plus l’urbanisation se développe, plus le foncier devient rare, là où il est convoité. Et plus les promoteurs sont prêts à le payer cher sans menacer leurs bénéfices, puisqu'ils répercutent cette valeur du sol dans les prix de vente des bâtiments construits dessus. ce qui mène à un intéressant syllogisme faisant de l'achat d'un foncier toujours une bonne affaire: après tout, ce qui est rare est cher, un foncier bon marché est rare donc un foncier bon marché est cher, mais vaut le cou(t)... CQFD.

9 novembre 2020

F comme Fenêtre

«Le mur a beaucoup fait pour l’homme. Par son épaisseur et sa résistance, il l’a protégé de la destruction. Mais bientôt, la volonté de regarder au dehors a poussé l’homme à faire un trou dans ce mur», écrit l’architecte Louis Kahn. Ouvrant une brèche dans la structure, la fenêtre fragilise l’édifice tout en lui offrant une fonction: la lumière rend les lieux habitables, comme la possibilité d’y entrer ou d’en sortir. Par la fenêtre la pensée s’évade et, plus subrepticement ceux qui font...le mur. La transparence ouvre des perspectives, une vue ou, comme dans l’architecture japonaise, s’arrange pour mettre en scène l’extérieur, à l’intérieur, en encadrant un tableau naturel qui change avec les saisons.

Ces jours-ci, la fenêtre retrouve ses fonctions: ventilation naturelle prônée par le courant hygiéniste des années 20, vital en milieu confiné; mesure du temps qui passe à l’aune de la luminosité, et... contrôle social: les va-et-vient de lumières et les ombres chinoises disent qui n’est pas là et révèlent les rythmes de vie de nos voisins. Appuyé au bâti, ou assis sur le bord de leur fenêtre, les uns se saluent. Les autres, postés derrière un rideau s’épient. Ils ont, un temps, applaudi un drame qu’ils ne voyaient pas, mais dont ils voulaient remercier les acteurs, Ces protections varient avec le soleil: vitres entièrement dégagées au nord de l'Europe, grande ouvertes, "à l’anglaise" dit-on, les battants dirigés vers l’extérieur pour capter le moindre rayon. L’ouverture à la française se fait vers l’intérieur déjà dissimulé par l’épaisseur du mur et "mangent" de la surface lorsqu'elles sont ouvertes. Encore plus au sud, les moucharabieh diffusent une douce lumière filtrée par la dentelle de pierre ou de bois qui permet surtout de voir sans être vu, tout comme les jalousies qui portent bien leur nom. Les réglementations sur le climat ont rajouté une dimension moins poétique aux fenêtres. Considérées comme des zones de déperdition d’énergie, elles ont parfois tendance à rétrécir, comme les pièces qu’elles éclairent. Et à devenir les meurtrières d’une architecture généreuse.

9 novembre 2020

M comme Mètre Carré

Ce n’est pas bien grand un mètre carré, une grande taie d’oreiller, un carré d’un mètre de côté. Mais cette surface a tendance à fuir les villes denses à tire-d’aile. Au point qu’aménageurs et promoteurs courent toujours derrière, prêts à dépenser des fortunes pour en attraper quelques-uns. Le plus simple consisterait évidemment à aller les cueillir là où ils poussent en pagaille, les campagnes en sont pleines. Le hic, c’est que même petit, le mètre carré est intransportable. Il faut faire avec, là où il est. Or le mètre carré naturel a deux contraintes majeures. D’abord, il fait partie des réserves agricoles ou de terres non bâties qu’il faudrait laisser intactes, Ensuite, et malgré cette valeur refuge qu’on lui attribue désormais, loin des gares, des routes et des villes, il ne vaut pas un clou.

Bizarrement, le mètre carré pollué, se vend un peu mieux, à condition qu’il soit bien situé et briqué. Les villes ont grandi, absorbant peu à peu les terrains et les bâtiments des usines dont l’activité était reléguée plus loin. Ces anciennes halles, ces grands vides, ces «trous noirs» font d’excellents sites à rebâtir ou à rénover, malheureusement souvent bourrés de métaux lourds et d’hydrocarbures. Une fois frotté et astiqué, plus propre que jamais, le mètre carré industriel devient un intéressant placement. Le mètre carré bâti, plus ou moins ancien, à agrandir ou rénover ne fait pas toujours rêver les opérateurs. Ils aiment apercevoir l’horizon et imaginer le leur... Ici il faut faire avec l’existant, tenir compte du déjà là, d’un quartier, de bâtiments, et même d’habitants encombrants qui voudraient aussi donner leur avis. Ce mètre carré là, parfois un peu cabossé, pas très droit est pourtant désormais le plus abondant dans les villes.

Faut-il encore le mesurer. A Paris officie un notaire au nom prédestiné: depuis 1997, Maître François Carré, comme tous ses pairs, s’assure qu’un texte presqu'aussi géométrique que lui, est bien respecté lorsqu’il scelle la vente d’un appartement. La loi «Carrez», du nom de son rapporteur, prédestiné lui aussi, certifie que le nombre de mètres carrés vendus est bien le bon. Elémentaire... Il suffirait de prendre un mètre. Pas tout à fait, le législateur a tous les droits, même de changer la manière de faire des additions, dans le but utile, ont dû penser députés et sénateurs de l’époque, de ne compter -et donc ne payer- que la surface «habitable». Ainsi disparaissent les épaisseurs des murs, les surfaces où les grands ne tiennent pas debout, à moins d’un mètre quatre vingt, les balcons, les trémies d’escaliers, les embrasures de portes fenêtres...C’est faire bien peu de cas de tout un tas d’endroits bien réels. Des coins où l’on se sent bien, des greniers où l’on s’invente des vies, des balcons où l’on prend le soleil ou des nouvelles de son voisin, des entre-deux portes où l’on se cache, tout un univers spatial qui prend ces jours-ci une autre dimension. La loi ne s’applique d’ailleurs toujours pas aux maisons individuelles, sans doute trop pleines de ces recoins non mesurables donc inexistants? Etalon du prix de l’immobilier, le mètre carré a aplati tout ce qui fait l’unicité d’un chez soi et mené à la fabrication de boites de plus en plus carrée, simples et efficaces. A un marché dont le cours monte et descend selon les cycles économiques et n’a plus grand chose à voir avec le plaisir d’habiter. Faut-il passer au mètre cube, pour tenir compte des volumes ? Ou inventer une autre unité de mesure, le «mètre coeur» par exemple qui tiendrait compte pour fixer le prix d’un logement de quelques critères qui n’en ont justement aucun.

+ lire la suite

Institut Des Hautes Études pour l'Action dans le Logement Moins d'idéologie, plus d'idées au logis Institut Des Hautes Études pour l'Action dans le Logement Moins d'idéologie, plus d'idées au logis