Rénovation urbaine, Les Ulis (91) 3F : Brenac & Gonzalez, photo Julien Lanoo

Étude 20 ans après, la loi SRU produit une mixité de façade

La ségrégation résidentielle augmente en France, malgré la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) , qui tente depuis 20 ans de lutter contre cette fracture sociale et territoriale, en mixant les statuts des immeubles construits et ceux de leurs occupants. L’étude « Logement social et ségrégation en France » menée par Kevin Beaubrun-Diant, (Université Paris-Dauphine PSL) et Tristan-Pierre Maury (Edhec Business School) mesure ce phénomène et avance des explications, sur une période de 15 ans, de 1999 à 2015, entre les habitants des quelque 5 millions de logements du parc social et les quelque 30 millions de locataires ou propriétaires du parc résidentiel privé.
( Photo : Zone ANRU, programme de rénovation urbaine Quartier de la Daunière, Les Ulis (91) Équipes d’architectes des opérations 3F : Brenac & Gonzalez, Patricia Leboucq. Urbanistes : Jean-Michel Daquin, photographe Julien Lanoo )

Auteur: Idheal | Kevin Beaubrun-Diant et Tristan-PIerre Maury | 04.02.2020
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Photo Hortense Soichet « Intérieurs, logements à la Goutte d’Or », 2010

Enquête-Sondage Aux confins du logement

55 jours à l'intérieur, 24 heures sur 24 à la maison, Idheal a voulu comprendre comment chacun avait vécu la période de confinement, imposée dans toute la France entre le 16 mars et le 11 mai 2020. Cette expérience a renvoyé chacun a sa condition d'habitant, lui révélant parfois la difficulté de vivre à plein temps dans des espaces jusqu'alors impensés pour cet enfermement à plusieurs. Le sondage lancé par l'Institut, auquel ont répondu plus de 8000 personnes, nous aide à mieux comprendre, en creux, ce dont manquent nombre de nos concitoyens chez eux: des mètres carrés, de la lumière, un accès à l'extérieur. Aussi grande soit la maison, elle finit par étouffer.

Auteur: Idheal | 06.06.2020
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9 novembre 2020

M comme Mètre Carré

Ce n’est pas bien grand un mètre carré, une grande taie d’oreiller, un carré d’un mètre de côté. Mais cette surface a tendance à fuir les villes denses à tire-d’aile. Au point qu’aménageurs et promoteurs courent toujours derrière, prêts à dépenser des fortunes pour en attraper quelques-uns. Le plus simple consisterait évidemment à aller les cueillir là où ils poussent en pagaille, les campagnes en sont pleines. Le hic, c’est que même petit, le mètre carré est intransportable. Il faut faire avec, là où il est. Or le mètre carré naturel a deux contraintes majeures. D’abord, il fait partie des réserves agricoles ou de terres non bâties qu’il faudrait laisser intactes, Ensuite, et malgré cette valeur refuge qu’on lui attribue désormais, loin des gares, des routes et des villes, il ne vaut pas un clou.

Bizarrement, le mètre carré pollué, se vend un peu mieux, à condition qu’il soit bien situé et briqué. Les villes ont grandi, absorbant peu à peu les terrains et les bâtiments des usines dont l’activité était reléguée plus loin. Ces anciennes halles, ces grands vides, ces «trous noirs» font d’excellents sites à rebâtir ou à rénover, malheureusement souvent bourrés de métaux lourds et d’hydrocarbures. Une fois frotté et astiqué, plus propre que jamais, le mètre carré industriel devient un intéressant placement. Le mètre carré bâti, plus ou moins ancien, à agrandir ou rénover ne fait pas toujours rêver les opérateurs. Ils aiment apercevoir l’horizon et imaginer le leur... Ici il faut faire avec l’existant, tenir compte du déjà là, d’un quartier, de bâtiments, et même d’habitants encombrants qui voudraient aussi donner leur avis. Ce mètre carré là, parfois un peu cabossé, pas très droit est pourtant désormais le plus abondant dans les villes.

Faut-il encore le mesurer. A Paris officie un notaire au nom prédestiné: depuis 1997, Maître François Carré, comme tous ses pairs, s’assure qu’un texte presqu'aussi géométrique que lui, est bien respecté lorsqu’il scelle la vente d’un appartement. La loi «Carrez», du nom de son rapporteur, prédestiné lui aussi, certifie que le nombre de mètres carrés vendus est bien le bon. Elémentaire... Il suffirait de prendre un mètre. Pas tout à fait, le législateur a tous les droits, même de changer la manière de faire des additions, dans le but utile, ont dû penser députés et sénateurs de l’époque, de ne compter -et donc ne payer- que la surface «habitable». Ainsi disparaissent les épaisseurs des murs, les surfaces où les grands ne tiennent pas debout, à moins d’un mètre quatre vingt, les balcons, les trémies d’escaliers, les embrasures de portes fenêtres...C’est faire bien peu de cas de tout un tas d’endroits bien réels. Des coins où l’on se sent bien, des greniers où l’on s’invente des vies, des balcons où l’on prend le soleil ou des nouvelles de son voisin, des entre-deux portes où l’on se cache, tout un univers spatial qui prend ces jours-ci une autre dimension. La loi ne s’applique d’ailleurs toujours pas aux maisons individuelles, sans doute trop pleines de ces recoins non mesurables donc inexistants? Etalon du prix de l’immobilier, le mètre carré a aplati tout ce qui fait l’unicité d’un chez soi et mené à la fabrication de boites de plus en plus carrée, simples et efficaces. A un marché dont le cours monte et descend selon les cycles économiques et n’a plus grand chose à voir avec le plaisir d’habiter. Faut-il passer au mètre cube, pour tenir compte des volumes ? Ou inventer une autre unité de mesure, le «mètre coeur» par exemple qui tiendrait compte pour fixer le prix d’un logement de quelques critères qui n’en ont justement aucun.

6 novembre 2020

C comme Confinement

Le lien est récent. L’avenir dira s’il était conjoncturel. Ou bien si confinement rimera désormais avec logement. En 2020, d’un bout à l’autre de la planète, plusieurs milliards de personnes ont été renvoyées à leurs pénates, cloitrées chez elles, plus ou moins strictement et plus ou moins longtemps. Enfermées, entre 4 murs, dans un espace souvent trop petit pour accueillir, 24 heures sur 24, tous ses occupants, y travailler, y faire l’école, du sport et la cuisine. Qui a le premier employé ce mot ? "Confinée" se dit «d'une population animale trop nombreuse dans un espace trop restreint», ce qui renvoie parfaitement au sentiment d’oppression que peuvent provoquer des séjours trop longs dans l’espace souvent exigu de l’habitat en ville. Le terme était jusqu’alors plus usité, d’après la sémiologue Mariette Darrigrand, dans la sphère juridique et pénitentiaire, donc punitive. Cette connotation renvoie aux anglo-saxons, plus directs -ou plus francs- qui emploient le «lockdown», et même «The Great Lockdown» pour évoquer la période, en assumant la dimension, coercitive et brutale d’enfermement et de verrouillage. Le mot a suivi le virus autour du monde pour s’imposer au détriment des expressions locales. Le «lockdown» a pris de nombreux accents. Pas en France. Nous avons conservé notre confinement. Il n’a rien d’agréable, alors qu’un «chez-soi» devrait l’être, tant ce terme contient d’intimité et d’identité.

Cette injonction à y rester était sidérante début 2020, lorsqu’elle fut d’abord déployée en Chine, à l’échelle de mégalopoles de plusieurs millions d’habitant.e.s, «aux confins» d’un monde que l’on regardait de loin et, avouons le, un peu goguenards. Elle l’est devenue plus encore quelques mois plus tard lorsque des pays entiers ont été comme figés par l’interdiction au plus grand nombre de sortir de chez soi. Pour se mettre à l’abri ou pour sauver des vies, selon la teneur du message politique jugé le plus efficace. Le confinement saison 1 a renvoyé chacun.e à sa condition d’habitant.e, faisant ressortir pour les un.e.s, le confort d’un lieu choisi et aménagé avec soin, pour les autres, la promiscuité, le manque d’intimité, l’envie d’être ailleurs. Faisant des logements des refuges ou des prisons, dans lesquels, selon son lieu de résidence ou ses revenus -ce qui va souvent ensemble-, le risque sanitaire n’était pas le même. «Au sein de la métropole du Grand Paris, l’épidémie au printemps a d’abord tué les personnes âgées des villes pauvres. L’habitat surpeuplé et souvent dégradé a joué un rôle décisif», expliquait Luc Ginot, le directeur santé publique de l'agence régionale de santé d'ile de France, au Monde. En sortaient les travailleurs.es «essentiel.le.s» au bon fonctionnement, des hôpitaux bien sûr, et de ces grandes villes qui ne tournent pas rond sans commerces alimentaires, ni réseau électrique, eau, ramassage des ordures... Etaient donc sémantiquement exclu.e.s de cette «utilité essentielle» tou.te.s ceux/celles sommé.e.s de rester «au foyer», y compris les femmes ainsi nommées, quand elles arrêtent de travailler pour élever leurs enfants. Pour tou.te.s, le moment a aussi été celui d’une apnée de 55 jours au coeur d'une vie personnelle privée des soupapes habituelles, les autres et l’ailleurs.
Rester chez soi a été l’occasion d’observer que notre habitat n’est pas toujours pensé pour justement être... habité. Chambres exiguës, bureaux ou espaces de travail inexistants, cuisines ouvertes et trop petites, manque de lumière, absence d’un balcon digne de ce nom, ou d'un jardin... Tous ces défauts nous ont subitement sauté aux yeux, révélant de façon frappante, ce dont nous manquons, et, en creux, la faiblesse de l’innovation et la médiocre qualité des appartements construits depuis plusieurs décennies. Paradoxalement, le confinement fut un révélateur qui devait pousser à faire mieux, au cas où... peut-être un jour, il se reproduirait.

15 octobre 2020

A comme Abordable

Le logement « abordable » est directement issu de la notion anglo-saxonne "d’affordable house". Littéralement, le logement qu’un ménage peut "se permettre" d'acheter ou de louer, sans mettre en péril son pouvoir d’achat quotidien. Il commence bien notre alphabet... Comme toute politique publique de l'habitat qui devrait, d'abord, rendre suffisamment de logements « Abordables ». Pour y parvenir, il faut d'abord s'assurer que tout le monde puisse rembourser ses mensualités d'emprunt ou payer son loyer. Et ne pas oublier les charges, notamment en copropriété, les impôts locaux et les dépenses d’éclairage et de chauffage. La charge, aussi appelée le taux d’effort, c'est-à-dire la part de revenus qu'un ménage dépense pour habiter quelque part est considérée comme trop lourde au-delà de 30% . C’est d’ailleurs peu ou prou la limite au-delà de laquelle les banques ne prêtent plus.

Fabriquer des logements abordables est devenu une obsession des différents gouvernements depuis plus d’une décennie, comme un aveu d’impuissance face à un marché qui ne se régule pas seul et dont les prix en hausse permanente excluent de plus en plus de ménages des zones qu’ils convoitent car c'est là que se trouvent les emplois. Plusieurs dispositifs organisent la production de ces logements plus ou moins « abordables », plus ou moins accessibles, un autre A . Le logement social en est un et la France dispose d’un stock de HLM de 5,5 millions pourtant, insuffisant : ceux qui sont bien situés sont occupés, les autres parfois ne trouvent pas de locataire. Les logements intermédiaires créés en 2014 par la loi ALUR appartiennent à de grandes foncières qui les louent à des tarifs plafonnés. D’autres systèmes se mettent en place comme l’intermédiation locative ou le "bail réel solidaire". Ces montages parfois complexes, qui exigent plusieurs acteurs, fractionnent la propriété dans le temps ou dans l'espace font baisser le coût d’accès au logement. Ils sont encore trop expérimentaux, ou pas assez connus pour faire du logement en France un bien « abordable ».

9 novembre 2020

I comme Intérieur

Le printemps a fleuri en vase clos cette année. Posés sur des consoles, des tables ou des commodes qui dévoilent, sans pudeur, des intérieurs confinés mais ouverts à tous les  vents. Que disent de nous ces nouveaux Espèces d’Espaces dont George Perec aurait dressé une géniale classification? Le bureau, pour qui en possède un, est le meuble roi et la pièce maîtresse de ce nouvel échiquier. Les chambres ne sont plus privées, si c’est là qu’il est possible de s’isoler pour s’ouvrir au monde. Le salon devient salle de sport ou de cours, à pratiquer à plusieurs. La cuisine, si elle est assez grande fait office de communs. Lieu de retraite solitaire, les toilettes seules garantissent encore l’intimité. Mais vite fait, car derrière la porte, les autres attendent. Dès lors qu’il faut au même endroit, faire l’école et l’amour, travailler et cuisiner, se réunir en s’isolant, que peut-on montrer, que doit-on encore cacher?

S’installe une acceptation forcée et presque enjouée, accompagnée d’une mise en scène de chez-soi, ce miroir impossible à critiquer sous peine de se renier soi-même. Le désordre devient un sympathique signe de vitalité de la famille, les bibliothèques fournies signalent la culture, les moulures l’aisance, la lumière, le confort. Chaque détail parle... La distance déjà diminuée entre nos vies professionnelles et privées n’a plus que l’épaisseur d’un écran, traversé parfois par de familiers intrus en pyjama. Les fenêtres sur le monde se sont retournées, mobiles et fouineuses, à toute heure. Attirantes comme un «trou noir» dit Mona Chollet dans son Chez-soi, Une odyssée de l’espace domestique, un manuel de survie utile ces jours-ci. Par-là, on peut sortir dans l’espace public, mais ce canal est désormais ouvert dans l’autre sens, aux collègues pourtant jamais conviés à la maison, à la chaîne hiérarchique subitement aplatie par un sort commun. La foule domestique et extérieure est envahissante. Elle entre partout et souvent sans frapper. Les caves, zone blanche des villes connaîtront peut-être un nouvel engouement. Ou le refuge dans le refuge, à l’abri des ondes, du son et de la vue. Le printemps c’est aussi le temps des cabanes. L’hiver qui vient, celui des igloos...

23.02.2020

Nouveaux Horizons
– Paris 18e

Architectes : Brenac & Gonzales & Associés - Moa | 15 654 m²
| 254 logements 20 locaux d’activités soho | 1 commerce |
Construction : 2015 – Livraison : 2019 | Visite de l’îlot E

© Stefan Tuchila

Deux tours de 50 mètres ont poussé dans le nouveau quartier de la Chapelle Internationale dans le 18ème arrondissement de Paris. C’est là, en bordure de ville que ce genre d’immeuble a à nouveau droit de cité. Face à face, ou presque, les deux bâtiments sont légèrement décalés, pour éviter les vis-à-vis trop proches ou trop nombreux. Difficile toutefois d'éviter la cohabitation, compte tenu du nombre de logements imposés. Les deux tours se toucheraient presque. Et l’interstice qui les sépare rappelle les silhouettes hérissées des villes asiatiques. Au fur et à mesure de la montée, les vues se dégagent dans certains angles, un paysage inédit apparaît vers Montmartre. Notamment dans les cages d’escaliers abritées mais ouvertes qui scindent la tour E2 et créent une faille dans la E1.

© Stefan Tuchila

© Stefan Tuchila

Habitat vertical, donc? Village plutôt, car l’urbanisme du quartier entend composer un ensemble, entre les logements et les rez-de-chaussée, baptisé « socle de ville » par ses concepteurs, l’agence AUC qui travaille et décline ce concept au fil de ses projets. Il permet de dialoguer avec la halle de fret voisine, bâtiment incontournable, aujourd’hui entièrement réaménagé, qui semble faire corps avec les deux tours. Les soho – small office-home office vont activer ces volumes de 7 mètres de haut, en rez de chaussée. Des locaux d’activités qui sont aussi des logements, des logements qui servent de locaux d’activités : combo idéal pour un confinement réussi. La programmation est audacieuse, il fallait trouver la place et l'accès à ces lieux hybrides : pour accéder à ces espaces, les futurs small home officers emprunteront une passerelle en pente douce qui atterrit sur une rue intérieure lumineuse, à investir et partager, d’autant plus pratique -et sécurisée pour les habitants inquiets ou suspicieux- qu’elle ne communique pas avec les logements des étages supérieurs.

© Stefan Tuchila

© Takuji Shimmura

Quid de la ville haute ? La structure des tours est bien visible: d'énormes poutres de béton blanc tiennent le bâtiment, à la façon -allez, osons-le!-de la Hanckock Tower de Fazlur Khan, à Chicago. Cette exo-structure présente trois avantages : elle allège le poids par rapport à des murs entiers, économise de la matière - sujet central lorsqu’il s’agit d’un matériau aussi énergivore que le béton - et permet plus de liberté à l’intérieur des logement. Comme le souligne Julien Monfort, architecte du cabinet MOA, "*les surfaces sont petites, mais les logements modulables". Les façades étant porteuses, les murs intérieurs peuvent être facilement abattus. Et le T4 de 74 m2 que nous visitons pourrait facilement se transformer en un grand deux-pièces. Pourquoi alors ne pas avoir d’emblée dessiné des appartements plus vastes? Parce que le promoteur, Sogeprom, a choisi des typologies classiques d’appartements de deux, trois, ou quatre pièces qu’il fallait bien caser dans les mètres carrés existants. Notamment pour vendre la tour E1 à Axa, acquéreur en bloc qui louera ses logements à des prix plafonnés pendant au moins dix ans. Les appartements de E2 la seconde tour ont, eux, été vendus. Les premiers étaient affichés autour de 7000 euros le mètre carré. Prix qu e le promoteur n'a pas hésité à relever , après le départ du camp de migrants installé Porte de la Chapelle. La compacité -qui détermine les surfaces à vendre et donc la rentabilité de l'immeuble- ne s’arrête pas aux portes des logements. Les paliers d’étages comme l’entrée du bâtiment sont aussi très petits, mais ils font illusion, habilement agrémentés d’un jeu de miroirs qui leur apporte de la profondeur.

© Takuji Shimmura

© Takuji Shimmura

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