Compacité des plans, taille des unités et distribution des surfaces ont un lien direct avec le cout de revient des opérations.

Étude Le plus grand architecte, c'est Bercy : filière de production des logements et qualités d'usage

Entre 2000 et 2020, le nombre de logements produits par la promotion immobilière a pris un essor sans précédent. Des conditions économiques, politiques et urbaines favorables ont renforcé le rôle des promoteurs immobiliers dans la fabrique urbaine. Peut-on toutefois établir des rapports entre la diffusion de la construction spéculative de logements et les évolutions récentes de la morphologie des logements collectifs ? En lien avec la conférence acteur-chercheur d'IDHEAL du 10 décembre 2020, Alexandre Neagu présente un extrait de sa thèse sur ce sujet.

Auteur: Alexandre Neagu, architecte DPLG, doctorantLAVUE UMR 7218, Centre Recherche sur l'Habitat | 19 janvier 2021
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Rénovation urbaine, Les Ulis (91) 3F : Brenac & Gonzalez, photo Julien Lanoo

Étude 20 ans après, la loi SRU produit une mixité de façade

La ségrégation résidentielle augmente en France, malgré les objectifs fixés par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) qui tente depuis 20 ans de lutter contre les fractures sociales et territoriales que ce phénomène provoque. L’étude « Logement social et ségrégation en France » menée par Kevin Beaubrun-Diant (Université Paris-Dauphine PSL) et Tristan-Pierre Maury (Edhec Business School) mesure ce phénomène et avance des explications à son développement sur une période de 15 ans, de 1999 à 2015, en observant les parcours résidentiels des habitants des 5 millions de logements du parc social et des 30 millions de locataires ou propriétaires du parc résidentiel privé.

Photo : zone ANRU, programme de rénovation urbaine du Quartier de la Daunière, Les Ulis (91).
Équipes d’architectes des opérations de l'Immobilière 3F : Brenac & Gonzalez, Patricia Leboucq. Urbaniste : Jean-Michel Daquin. Photographe : Julien Lanoo.

Auteur: Idheal | Kevin Beaubrun-Diant et Tristan-PIerre Maury | 04.02.2020
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Photo Hortense Soichet « Intérieurs, logements à la Goutte d’Or », 2010

Enquête-Sondage Aux confins du logement

55 jours à l'intérieur, 24 heures sur 24 à la maison. IDHEAL a souhaité comprendre comment chaque français avait vécu la période du premier confinement imposée dans toute la France entre le 16 mars et le 11 mai 2020. Cette expérience a renvoyé chacun a sa condition première d'habitant, lui révélant parfois la difficulté de vivre à plein temps dans des espaces jusqu'alors impensés pour cet enfermement, a fortiori à plusieurs. Le sondage lancé par l'Institut, auquel ont répondu plus de 8000 personnes dans l'Hexagone, nous aide à mieux comprendre ce dont manquent nombre de nos concitoyens chez eux : des mètres carrés, de la lumière et un accès à l'extérieur. Aussi grande soit la maison, elle finit par étouffer.

Auteur: Idheal | 06.06.2020
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17 mars 2021

Gustave Caillebotte, Un balcon (1880), huile sur toile, collection permanente du Musée Thyssen-Bornemisza, Madrid.

P comme Pereire, ou les débuts de la pierre liquide

En portugais, leur nom signifie « poirier », dont on se régale des fruits. De fait, personne n’a su mieux qu’eux faire fructifier un capital financier sous le règne de Napoléon III. Émile et Isaac Pereire sont des entrepreneurs et banquiers français d’origine portugaise ayant joué un rôle majeur dans la modernisation financière et le développement industriel de la France du Second Empire. Promoteurs immobiliers, ils ont financé de vastes opérations d’aménagement dans les 8e et 17e arrondissements de Paris, à Marseille et à Arcachon, décrites par Jean Autin dans Les frères Pereire : le bonheur d’entreprendre.

Émile et Isaac Pereire, c’est d’abord une vision renouvelée de la finance. Jusqu’alors gérée en « bon père de famille », la Grande Banque était dominée par les Rothschild et finançait ses opérations en fonds propres. Les Pereire généralisent le crédit et encouragent la spéculation immobilière. En bons précurseurs de la financiarisation du marché immobilier, ils participent à la « liquéfaction du capital ». Selon eux, pour prospérer, l’argent doit circuler, « couler, s’infiltrer partout » et « être le ferment de toute végétation sociale » pour reprendre les termes de Zola dans La Curée, récit à peine déguisé de l’entreprise des deux frères dont le personnage principal, Aristide Rougon dit Saccard, est inspiré. Auparavant considéré comme un bien solide et ancré auquel le destin des familles était attaché, le logement devient un simple véhicule de placement financier et de spéculation.

Les Pereire, c’est ensuite le quartier résidentiel de la Plaine-Monceau à Paris. Sous le Second Empire, durant la folle expansion économique que connaît la France entre 1852 et 1873, les deux frères se font un nom et une fortune liés à la pierre. En 1852, pour financer ses travaux de construction à Paris, Haussmann a besoin d’argent. Crédits d’État et municipaux, investissements privés... toute ligne de crédit est bonne à prendre et la finance est mise à contribution. Le Crédit Foncier est créé pour financer la transformation architecturale et urbanistique de la capitale.

Début 1853, Haussmann leur vend 17 hectares de terrain à viabiliser et reconstruire dans la rue de Rivoli au prix de 380 francs le mètre carré alors qu’il en vaut déjà 1000 à la Concorde, un kilomètre plus loin. En contrepartie, le préfet impose un cahier des charges strict : toits en dos d’âne et zinc, pierres de taille pour les façades des immeubles, galeries piétonnes, arcades équilibrées, frises linéaires. Il exige aussi l’achèvement des travaux pour le 1er mai 1855, date de l’Exposition universelle, soit en moins de deux ans de chantier ! Les Pereire acceptent et créent la Société Anonyme de l’Hôtel et des Immeubles de la rue de Rivoli en 1854…

... Qui devient Société Immobilière de Paris en 1858. Rapidement, l'entreprise achète, bâtit, échange et revend des terrains d'un bout à l'autre de la capitale ! Elle construit les grands magasins du Louvre, participe à la rénovation du quartier de l’Opéra, acquiert des immeubles déjà bâtis pour 98 millions de francs le long du boulevard Voltaire (11e), des rues du Caire, Saint-Denis, Réaumur, des boulevards de Sébastopol (2e), des Capucines, des Italiens (9e), des rues Marbeuf, François-Ier, de Marignan, de l’avenue Montaigne (8e), du boulevard Malesherbes et de la rue de Courcelles (17e). Servant d’intermédiaire foncier, elle achète aussi des terrains non-bâtis à Levallois et Clichy qu’elle revend à prix d’or. Enfin, elle fait construire les luxueux et célèbres hôtels particuliers du Parc Monceau dans le 8ème et bon nombre d'immeubles de rapport dans le 17ème.

L’entreprise des Pereire laisse un impressionnant héritage bâti à Paris, surtout résidentiel. Toutefois, les dépenses faramineuses des grands travaux haussmanniens auxquels les frères prennent part sont critiquées de toutes parts par la Banque de France alors conservatrice, l’aristocratie catholique hostile à la modernisation de la finance et les Rothschild qui considèrent avec mépris ces parvenus. À partir de 1863, à cause de tensions politiques à l'international, les difficultés des Pereire se multiplient. Les immeubles se vendent moins bien. Début 1866, le Crédit mobilier qui détient des créances considérables sur le patrimoine de la Société immobilière en est réduit à lancer une augmentation de capital en bourse pour se refinancer, suscitant la défiance d’actionnaires inquiets. La panique boursière provoquée par la victoire de la Prusse contre l’Autriche à Sadowa scelle le sort des deux frères qui doivent démissionner de leurs propres banques en 1867. Six ans plus tard, en 1873, la première bulle immobilière de l’Histoire éclate et les loyers parisiens s’effondrent. Comme le disait Marx, « tout ce qui est solide se volatilise » un jour. Même la valeur de la pierre liquide qu’Émile et Isaac pensaient maîtriser...

3 mars 2021

O comme Ostiarium, obscur objet fiscal

Façade murée du quartier des Carmes à Toulouse.

Il transforme votre maison en grotte et vous, en chauve-souris ou en rat cavernicole. L’ostiarium est une taxe frappant les portes des maisons. Pas bête, toutes en ont une ! Rendons à César ce qui est à César : cette idée lumineuse date de 46 avant Jésus-Christ et de la promulgation de la Lex Julia Sumptuaria, une des lois « somptuaires » réglementant et imposant les habitudes de vie et de consommation résidentielles. Officiellement, cet instrument fiscal vise à mettre à contribution l’ensemble des propriétaires de l’Empire. Officieusement, son dessein est plus sombre. À propos de l'ostiarium et du columnarium (impôt similaire sur les colonnes), le sénateur romain et gouverneur de Syrie, Metellus Scipio, déclare cyniquement vouloir : « suffoquer les provinciaux et oppresser le peuple par l’impôt ». L’étouffement fiscal se double d’une réelle asphyxie. Pour ne pas payer, les Romains se calfeutrent dans des logements moins ouverts, aérés et éclairés, qui favorisent le développement de maladies infectieuses, pulmonaires et articulaires liées à l’air vicié ou au manque de vitamine D.

Quelque siècles plus tard, à l’époque des Lumières où le fruit de l’impôt dont bénéficie la Noblesse est perçu comme une injustice par le Tiers-État, l’ostarium, pourtant disparu, est toujours cité comme instrument de tyrannie par les intellectuels de la bourgeoisie éclairée. Ces derniers souhaitent faire souffler un vent frais et nouveau sur une société d’ordres nécrosée par les inégalités. Dans l’Encyclopédie, Diderot et d’Alembert le définissent comme « tribut que l’on faisoit payer de porte en porte et qui étoit très injuste, puisqu’il étoit égal pour le pauvre et le riche ». Injuste mais rentable... Ironie du sort, juste après la Révolution, le Directoire réinstaure un prélèvement exactement similaire, appelé sans détour « impôt sur les portes et fenêtres ». Le Législateur ne manque pas d’air ! Le principe d’inviolabilité de l’habitat privé venant d'être sanctuarisé par l’article 2 de la DDHC en 1789, ce dernier fourbit le sombre dessein de comptabiliser le nombre d’ouvertures des logements comme signe extérieur de richesse (et donc comme assiette fiscale) plutôt que la surface habitable ou le nombre de cheminées intérieures.

L’impôt sur les portes et fenêtres fait partie des « quatre vieilles ». Avec la contribution foncière (revenus des terres), la mobilière (rente locative) et la patente (revenus industriels et commerciaux), il est l’une des quatre contributions directes aux finances publiques établies à la Révolution qui sévissent tout au long du XIXe siècle. Celui des « maisons meurtrières » et du repli sur la sphère de la domesticité, de la famille bourgeoise mononucléaire, confinée et étriquée. La principale victime de cet impôt indexé sur la surface totale des portes et fenêtres (encadrements compris) d’une habitation est la classe ouvrière, emmurée par les bailleurs-Thénardier qui condamnent les fenêtres des logements mis en location afin de réduire leurs charges. Dans Les Misérables, Victor Hugo fait d'ailleurs dire à l'un de ses personnages, l'évêque de Digne : « Il y a en France trois cent quarante-six mille maisons qui n'ont qu'une ouverture à cause d'une chose qu'on appelle l'impôt des portes et fenêtres. Mettez-moi de pauvres familles dans ces logis-là, et voyez les fièvres et les maladies. Hélas ! Dieu donne l'air aux hommes et la loi le leur vend ».

L’ostiarium moderne est accusé de pousser à la construction de logements insalubres, sombres, mal aérés, munis de trop petites ouvertures et dans lesquels les locataires pauvres se sentent emprisonnés. Il faut attendre la première moitié du XXe siècle pour que cet impôt fasse l’objet d’une première dispense, d'abord en 1921 dans les habitations à bon marché (HBM). Sous l’influence des hygiénistes, sa suppression définitive est obtenue cinq ans plus tard, en 1926. Il a toutefois laissé des traces dans le patrimoine historique bâti, par la condamnation de nombreuses ouvertures dont ne subsistent souvent que les encadrements, parfois juste le linteau et les jambages, et parfois les meneaux.

24 février 2021

H comme Habiter, quelque part

Le terrain est mouvant…. Car nombre d’illustres se sont essayé à creuser cette notion et ont tracé de profonds sillons dans la philosophie comme dans les théories de l’architecture et de l’urbanisme. Désignant et pour longtemps ce que dans l’Histoire, Habiter pouvait bien signifier pour l’Homme, avec 3 grands H. Commençons par du concret : mettons que j’habite la terre… C’est un peu vague, néanmoins c’est encore pour l’instant la seule possibilité. Et ce simple constat me place dans un endroit unique de l’univers. Où et dans quelles conditions ? Mes possibilités sont subitement multipliées par cinq puisque je peux choisir un continent. Vertige de la multiplication, plus de 140 pays me tendent les bras et des centaines de milliers de villages, des millions de quartiers dans des centaines de mégalopoles.

Me voilà dans une rue ou ce qui y ressemble, étroite ou large, plus ou moins goudronnée. Quelqu’un a-t-il déjà calculé le nombre et la longueur de ces bandes qui cheminent entre deux rangées d’habitations ou qui mènent généralement jusque chez quelqu’un, jusqu’à une porte ? Puis-je me rapprocher davantage? Il me semble difficile de compter : quelque 7 milliards d’humains, combien cela ferait-il de maisons, sachant qu’un certain nombre n’en ont pas. Ça se complique : est-ce à dire qu’ils n’habitent nulle part ?

Moi, J’habite là. C’est chez moi avant d’être un logement, un logis, un foyer, un appartement ou une maison, affublé de tous les noms que lui donnent nos langues, nos cultures et les formes que lui assignent nos architectures. C’est là que je me sens bien, si je peux m’y reposer, m’y réjouir, y grandir, seul ou avec d’autres, m’y abriter de la pluie ou des ennuis de la vie. C’est là que j’ose me dévêtir, me confier et m’abandonner. Je peux vivre là parce que j’y ai un toit. Mais s’abriter suffit-il à habiter ?

Il serait trop simple et un peu rapide d’enfermer le concept entre des murs et un toit et de retirer au verbe sa forme active. Si le logement s’arrête juridiquement pour chacun au pas de la porte de son appartement ou à la grille de son jardin, habiter consiste bien à être au monde, aux autres, donc à agir. En prenant soin du déjà-là, suggère Heidegger, sans abîmer le monde. En le ménageant, ce qui laisse pensif sur le sens de ce « a » privatif qui nomme « a-ménagement » toutes les actions de transformation du territoire ayant pour but, précisément, de le rendre habitable, pour notre espèce et pour les autres.

Habiter représenterait ainsi un contrat social défini à la fois par un système de règles collectives que l’on pourrait nommer «cité» dans laquelle se nouent et se dénouent des relations humaines ; et par un tracé entre espaces vides et bâtis que l’on pourrait nommer «ville», suivant la distinction qu’en fait le sociologue américain Richard Sennett. Les politiques décident du premier, les ingénieurs, les urbanistes et les architectes du second, plus visible. Même si elles le reflètent souvent, les constructions transforment plus sûrement et plus durablement les paysages qu’un régime politique, qui lui peut basculer. La nature de ces deux structures qui organisent le monde et attribuent à chacun une place dans l’espace et dans l’échelle sociale définit pourtant bien la manière de co-habiter, collective et individuelle. La brutalité des sociétés se mesure, entre autres critères, à l’attention qu’elles portent à cet « habitat », compris comme un espace et un temps que l’on ne peut réduire à ses seules dimensions physiques. Revenons au concret, la qualité des Etats se jauge aussi à la manière qu’ils ont d’entasser leurs membres ou de leur permettre, depuis chez eux, une barre de 1000 logements, une cabane perdue dans les bois ou l’espace qu’ils s’approprient dans leur ville, d’ouvrir une perspective sur un autour visible et intelligible et de développer une pensée sur le monde.

23 février 2021

B comme Bâdguir, le double effet « kiss cool »

Les capteurs de vent du Complexe Amir-Chaghmagh à Yazd. © Jean Vannière.

Brrrr… Fujitsu, LG, Mitsubishi, Panasonic, Toshiba et autres fabricants de clims peuvent bien aller se rhabiller, au sens propre comme au figuré ! Place au bâdguir, l'attrape-vents dont le nom, aussi évocateur que poétique, désigne les tours émergeant des villes basses de certains déserts. Le bâdguir est une sorte de cheminée qui fonctionnerait à l’envers, une tour rectangulaire ou octogonale percée et exposée de façon à intercepter les vents qui soufflent à son sommet. Encore faut-il qu’ils ne soient pas brûlants, moins, en tout cas, que l’air stocké à l’intérieur. Ces constructions millénaires permettent de capturer et conserver un air vif et frais sous la chaleur de l’été indien… ou plutôt iranien ! C’est dans le sud du pays, en particulier à Yazd, la ville des « capteurs de vent », qu’ont été construits les plus beaux bâdguirs. Le palais Dowlat-Âbâd y abrite le plus haut du monde, dont la colonne octogonale s’élève à 35 mètres. La plupart mesurent plutôt de 5 à 20 mètres, taille optimale pour un refroidissement de 13 degrés celsius à la base.

Simple et efficace
Deux principes, l’un climatique, l’autre mécanico-thermique, confèrent aux bâdguirs leur simplicité et leur génie écologique. Susan Roaf, architecte, écologue et enseignante à Oxford, s’est prise de passion pour ces édifices, jusqu’à leur consacrer une thèse et un ouvrage, Ecohouse, explorant les techniques architecturales vernaculaires au service de la transition écologique au XXIème siècle. Tout est pensé pour accentuer l'effet réfrigérant : leur matériau, de l'adobe, un mélange d'argile et de paille isolant, leur forme longue et étroite qui oriente la circulation descendante de la moindre brise d’air jusqu’à la base de l’édifice creux. Au contact de la cavité plongée en permanence dans la pénombre, l'air se rafraîchit. En l’absence de vent, le second effet, l'effet « cheminée», prend le relai. La dépression créée par la différence de température fait remonter l’air chaud dans les pièces de la maison et dans la tour. Il s’en échappe en créant un courant d’air qui ventile les pièces reliées à la base du bâdguir.

Simple et sain
L’effet réfrigérant est encore plus efficace si le bâdguir est relié à un « qânât », canal sous-terrain approvisionnant les habitations des zones désertiques en eau potable au contact de laquelle l’air se refroidit. À la base des bâdguirs les plus performants et avant l’apparition des congélateurs, les familles bourgeoises iraniennes avaient d’ailleurs aménagé des « yakhtchals », pièces isolées par des murs de plusieurs mètres d’épaisseur, dans lesquelles on parvenait à conserver de la glace ! En plein été, dans des villes du désert où le thermomètre peut monter jusqu’à 50 degrés, le bâdguir garantit ainsi une température avoisinant les 15 degrés au niveau de l’orifice distribuant l’air réfrigéré au rez-de-chaussée. La qualité de l'air sans cesse renouvelé surpasse aussi celle de l'atmosphère « en conserve » nourri de microparticules passé par les filtres encrassés de nos clims.

Simple et plein d'avenir
Pourrait-on remplacer les climatiseurs hideux et monstrueusement énergivores qui mitent les façades des logements de nos métropoles? À l’heure où nos centre-villes anciens et minéralisés se révèlent particulièrement vulnérables au réchauffement climatique et au phénomène résultant des îlots de chaleurs, la technique du bâdguir peut apparaître adaptée à des zones plus tempérées, en ajoutant un clapet qui permet de les fermer l’hiver. Ces tours « réfrigérantes », très répandues dans l’industrie, pourraient retrouver un usage domestique. Adaptées aux climats chauds, neutres en énergie… pas besoin de chercher très loin pour leur garantir un avenir !

4 février 2021

A comme Airbnb...zzness

Trois siècles après la mort de Bernard Mandeville, une autre « fable des abeilles », moins heureuse, mériterait de nous être contée. L’abeille en question s’appelle Airbnb. Elle souhaite disrupter le modèle économique de nos « ruches » afin de produire plus de miel. Elle a révolutionné le fonctionnement du parc locatif de nos villes. Moderne et individualiste, rebelle mais capitaliste, Airbnb fait son nectar de l’ubérisation de la ville et du droit locatif, à l’ombre des fleurs d’amandiers et de jacarandas de Californie. Au pays du lait, du miel… et des business angels !

Fin 2007, deux jeunes designers, Brian Chesky et Joe Gebbia créent la société « matelas gonflable et petit déjeuner », « AirBed & Breakfast » . Ils vivent alors à San Francisco, immense et vrombissant couvain à ciel ouvert, incubant les jeunes cadres créatifs de demain. Ces deux-là ont l'idée de proposer des locations de courte durée aux touristes et à ces abeilles solitaires d’un genre nouveau que sont les nomadic workers : ces jeunes surdiplômés, hyper-mobiles trimballant leur bureau dans un laptop et leur maison dans une valise. Ils se déplacent en essaim, au rythme des vols internationaux entre deux villes-monde où le prix d’une nuitée hôtelière dans une chambre simple dépasse 100 euros, d’où l’intérêt de leur proposer un pool de logements locatifs à bas prix. À l’époque, San Francisco connaît déjà une fièvre démographique et immobilière liée au développement des startups informatiques qui ont colonisé toute la Silicon Valley. Les prix des logements se sont envolés ! L’équation marchande d’Airbnb est alors toute trouvée : pour les propriétaires ou les locataires, le service proposé offre l’occasion d’accueillir un « hôte » et d’empocher un joli pactole en louant ou sous-louant son logis à un loyer mensuel plus élevé que celui offert par la location traditionnelle. Les voyageurs en transit trouvent un toit moins onéreux que l’hôtel et la promesse d’une expérience, authentique et locale. Il y en a pour tous les goûts et budgets, de l’alvéole minable à la loge digne de la reine des abeilles !

Du buzz au bizz
Rapidement, Airbnb essaime partout dans le monde. Des centaines de milliers de logements du parc locatif traditionnel sont transformés en locations touristiques, pour quelques jours ou pour de bon. Le « bzz » de l’abeille devient « buzz », puis « bizz’ ». Le chiffre d’affaire et la capitalisation boursière de l’entreprise s’envolent avec le volume du précieux pollen qu’elle extrait, en butinant les frais de services facturés aux usagers. Alors que l'entreprise ne possède même pas un mètre carré. Situés dans les cœurs des principales villes, les grands logements, et plus encore les petits, sont massivement convertis en locations touristiques et mis en ligne sur le site de la firme. Le modèle se développe partout, même dans les territoires ruraux et peu tendus, où il représente ceci-dit l’opportunité d’entretenir et valoriser des résidences secondaires ou des logements anciens sous-utilisés ou désaffectés.
Dans la ville cependant, le bilan d’Airbnb est moins vertueux. Pêchant par excès de gourmandise, l’abeille est aujourd’hui responsable d’une raréfaction de l’offre locative dans les quartiers centraux des grandes villes. Vorace, elle a en réalité tout d’un faux bourdon : sa promesse vaporeuse annoncée dans sa formule marketing « belong anywhere » (« chez soi partout dans le monde ») est une supercherie et surtout une menace pour les vrais habitants. Plus prompte à extraire le miel qu’à le produire, elle est responsable d’une forte inflation des loyers et d’« expropriation différée » qui prive les ménages locataires en début de parcours résidentiel d’une partie du parc auquel ils pouvaient prétendre.

L'abeille vrombit moins fort
La chute de la fable pourrait changer. Aujourd’hui, de nombreuses municipalités tentent d’encadrer ou d’interdire les locations touristiques dans leurs centres. A Paris, Londres, Madrid, Seattle, San Francisco, Amsterdam… il est illégal de louer son bien plus de 60, 90 ou 120 jours par an. Berlin interdit de louer plus de 50% de la surface de son logement pour une courte durée. Tandis que Vienne a purement et simplement interdit toute location Airbnb dans plusieurs de ses arrondissements. L’adversité administrative n'est pas seule à menacer l'insecte. La crise du Covid remet également en cause la pérennité du modèle économique somme toute très « liquide » et précaire de la ruche Airbnb. Le déclin massif du nombre de clients internationaux, lié à l’effondrement des voyages l’a fortement fragilisé en l’espace de quelques mois. Trop gloutonne la reine a dû licencier un quart de son personnel -1900 employés-, afin de faire face à un bilan commercial annuel lourdement déficitaire.

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